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Gewerblicher Mietvertrag für eine Praxis

16.04.2008 17:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Wolfram Geyer


Ich habe einen gewerblichen Mietvertrag für eine psych. Praxis abgeschlossen. Diese Räume haben nur eine kleine Toilette ohne Waschbecken. Im Mietvertrag wurde vereinbart, dass der Vermieter ein Waschbecken einbaut. Dadurch wird der Platz so eng, dass die Toilette verändert werden müsste (Spülkasten unter Putz verlegen und Raumspartoilette einbauen) ansonsten ist der raum mit ca. 1m2 zu klein. Der Vermieter will aber nur ein Waschbecken einbauen lassen. Ich würde auf meine Kosten eine neue Toilette einbauen lassen, wenn der Vermieter darauf verzichtet, dass ich den "alten Zustand" nach Auszug wieder herstelle. Das will er nicht. Im Gegenteil er will mir den Umbau verbieten.

Ich meine, so sind die Räume nicht für den Zweck geeignet (das Gesundheitsamt würde das sicherlich auch so sehen!). Die Situation scheint verfahren zusein. Meine Frage:

Kann ich kündigen und ev die berieits gezahlt Miete zurückverlangen und ev. sogar Schadensersatz fordern? Das Verfahren" mäandert" jetzt schon fast 6 Wochen vor sich her und meine Geduld ist aufgebraucht. Was sollte ich Ihrer Meinung nach tun?

Herzlichen Dank

Sehr geehrter Ratsuchender,

vorbehaltlich einer eingehenderen Prüfung des Falles anhand aller Umstände des Einzelfalls dürfte Ihnen hier tatsächlich ein Recht zur außerordentlichen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB zustehen.

Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses im Sinne der oben genannten Vorschrift liegt dann vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Dies kommt gerade auch beim Auftreten eines Mangels der Mietsache in Betracht (BGH NJW 2007, 2474). Nur soweit die hierdurch bewirkte Entziehung des vertragsmäßigen Gebrauchs Ihrer Praxis unerheblich ist, begründet sie kein Kündigungsrecht (BGH WuM 1976, 95). Nach Ihren Angaben würde ich Letzteres aber verneinen, da der sogar mietvertraglich geschuldete Einbau eines Waschbeckens ohne weitere bauliche Änderungen - die Ihnen verweigert werden - in der Toilette anscheinend dazu führt, dass diese als solche überhaupt nicht benützt werden kann (was Sie zu beweisen haben).

Dies ist dann schon ein ziemlich einschneidender Mangel, aufgrund dessen Sie auch eine Mietminderung nach den §§ 536 Abs. 1, 536c BGB beanspruchen können, sogar bis zu 80 %, wenn es die einzige Toilette ist (so jedenfalls LG Berlin MM 88, 213).

Zu beachten ist allerdings, dass Sie in der Regel zunächst dem Vermieter schriftlich die Gelegenheit zur Abhilfe schaffen müssen, außer wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist, siehe § 543 Abs. 3 BGB. Zur Sicherheit sollten Sie dies aber (am Besten per Einschreiben/Rückschein) nachholen, falls noch nicht geschehen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen in der gebotenen Kürze die ungefähre rechtliche Situation und das mögliche weitere Vorgehen transparent machen. Für Rückfragen im Rahmen Ihrer Anfrage stehe ich gleichwohl gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 21.04.2008 | 16:02

Vielen Dank für Ihre Antwort. Ich habe die Mietminderung nagekündigt. Mittlerweile habe ich noch einen -wie ich meine- verdeckten Mangel entdeckt. Es gab früher offenbar drei Türen zum Hausflur. Diese wurden auf beiden Seiten (innen und außen) mit einer Holzplatte verschlossen und nicht sichtbar tapeziert und gestrichen. Man kann im Flur jedes Wort verstehen, was in den Räumen gesprochen wird (Einbruchschutz vermutlich auch nicht gegeben). Die Vermieterin meint, ich habe die Räume "wie gesehen" gemietet und das sei nicht ihre Sache. Sie würde mir aber "erlauben" dies auf meine Kosten reparieren zu lassen.

Ich freue mich auf Ihre Antwort.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.04.2008 | 18:21

Sehr geehrter Ratsuchender,

sowohl die Hellhörigkeit einer Wohnung (vgl. LG Hannover WuM 1994, 463) als auch erst recht einer psych. Praxis (in der vertrauliches Wort gesprochen wird) stellt grundsätzlich einen Mietmangel dar. Entsprechendes gilt meines Erachtens auch für die erhöhte Einbruchsgefahr. Für die Höhe der Minderung kommt es auf das konkrete Ausmaß der Beeinträchtigung an, zu beachten ist auch der allgemeine Zustand des Hauses, in dem sich die Praxis befindet sowie die ortsüblichen Gegebenheiten.

Es gilt zwar der Grundsatz, „angemietet wie gesehen“, dies bezieht sich aber nur auf solche Mängel, die beim Vertragsabschluss jedenfalls erkennbar waren, siehe § 536b Abs. 3 BGB.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 21.04.2008 | 18:26

Ich meinte natürlich § 536b (Satz 1 bis 3) BGB.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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