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Fehlendes Internet im Büro - Fristlose Kündigung durch den Mieter (gewerblich)

11.06.2018 20:39 |
Preis: 80,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


00:16

Zusammenfassung: Was tun, wenn ein Gewerbe darauf basiert, das Internet zu nutzen, wenn das Mietobjekt keinen üblichen DSL-Internetnetzugang bietet. Hier stellt sich die Frage nach fristloser Kündigung oder Anfechtung des gewerblichen Mietvertrages

Hintergrundinformationen

Mit Wirkung zum 01.01.2018 habe ich als Geschäftsführer in Vertretung meiner GmbH einen Mietvertrag für ein Büro abgeschlossen. Bei Abschluss des Mietvertrages habe ich dem Verwalter und zugleich Immobilienmakler mitgeteilt, dass ich eine Online Akademie betreibe und einen verlässlichen Internetanschluss benötige.

Im Mietzweck ist folgender Zweck aus dem Gesellschaftervertrag aufgeführt:

Die Vermietung erfolgt zum Zwecke des Betriebs eines Büros der DeGive, im Einzelnen Förderung von Forschung, Entwicklung, Förderung, Betreuung, Finanzierung und ganzheitliche Umsetzung von gesellschaftlich nachhaltigen Innovationen bzw. Erfindungen; die Aus- und Weiterbildung, Publikation, Zertifizierung und Beratung im Innovationsmanagement sowie die Verwertung von Erfindungen, Patenten, Geschmacks- und Gebrauchsmustern und aller damit im Zusammenhang stehenden Geschäfte.

Problemstellung

Ich habe mehrfach versucht, einen Standard DSL Anschluss für das angemietete Büro zu erhalten, allerdings erfolglos. Der erste Versuch erfolgte bereits im Dezember 2017, um die Verfügbarkeit des Internets spätestens zu Mietvertragsbeginn sicherzustellen. Darüber hinaus hatte ich bereits vor dem 01. Januar 2018 Zugang zum Büro erhalten, um etwaige Renovierungsarbeiten durchführen zu können. Weitere erfolglose Schaltungsversuche erfolgten im Januar, Februar und März 2018.

Bereits am 17.01.2018 setzte ich meinen Vermieter darüber in Kenntnis, dass ich Schwierigkeiten hätte, eine Standard DSL Leitung zu erhalten. Zu diesem Zeitpunkt war auch der Telefongesellschaft die Ursache dafür noch nicht klar.

Am 22. Februar 2018 bot mir der Vermieter an, dass ich eine Glasfaserleitung beantragen könnte. Dies lehnte ich jedoch ab, da ich für die Einrichtung zusätzlich 300 EUR bezahlen sollte, und ich im Gegensatz zu einer normalen DSL Leitung mit höheren laufenden Kosten rechnete. Ich gehe davon aus, dass zu diesem Zeitpunkt eine funktionsfähige Glasfaserleitung als Alternative nicht vorhanden, sondern erst in Planung war, da dem Vermieter die Problematik mittlerweile bewusst wurde. Er ließ mich darüber im Unklaren, dass nur eine Glasfaserleitung erfolgversprechend ist.

Im März 2018 bestand der Mangel, dass ich immer noch keine funktionsfähige Internetleitung hatte, fort. Am 23. März 2018 wurde mir vom Telefonanbieter schriftlich und endgültig bestätigt, dass eine Schaltung einer DSL Leitung für mein Büro aus infrastrukturellen Gründen nicht möglich wäre.

Offensichtlich waren die infrastrukturellen Gegebenheiten für einen Internetanschluss bereits zum Abschluss des Mietvertrages nicht gegeben.

Aus diesem Grunde und aus der Tatsache, dass ich dringend auf einen funktionsfähigen Internetanschluss angewiesen bin, habe ich den Mietvertrag am 27. März 2018 angefochten und fristlos gekündigt.

Der Vermieter akzeptiert meine fristlose Kündigung nicht und besteht auf Fortzahlung der Miete bis zum 30. Juni 2018 in Form einer fristgerechten Kündigung. Seit April 2018 erhalte ich vom Anwalt des Vermieters regelmäßig Mahnungen zur Fortzahlung der Miete.

Fragestellungen:

1. Sind meine Anfechtung des Mietvertrages und die fristlose Kündigung wirksam?

2. Hätte ich eine teurere Glasfaserleitung unter Fortführung des Mietvertrages gegen Aufpreis akzeptieren müssen, deren Installation der Vermieter im Nachhinein beabsichtigte? Hätte ich das teurere Angebot unter Fortführung des Mietvertrages für die Glasfaserleitung akzeptieren müssen, wenn diese bereits installiert war?

3. Kann ich vom Vermieter die Rückforderung der von mir bezahlten Mieten und Schadensersatz verlangen? Wenn ja, in welcher Form (vermeidbare Umzugskosten, Zeitaufwand und Kosten für die Renovierung, Zeitaufwand, für die Klärung des Sachverhaltes mit dem Telefonanbieter, etc.?

4. Welche Straftatbestände erfüllt das Verhalten des Verwalters und zugleich Immobilienmaklers? Betrug, Täuschung, etc.
11.06.2018 | 21:20

Antwort

von


(267)
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30938 Burgwedel
Tel: 05139 - 9 70 333 4
Web: http://www.hellmannundpaetsch.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. In Gewerbemietrecht ist ein Büro ohne Internet in der heutigen Zeit schon grds. untauglich, den geschäftlichen Zwecken nachzugehen. Erst recht gilt dies natürlich aufgrund Ihrer Ansage beim Verwalter. Allerdings stellt sich die Frage, ob diese dem Vermieter zurechenbare Kenntnis beweisbar wäre. Leider ist Ihr Unternehmenszweck nicht zwingend abhängig vom Internet (im Vertrag) formuliert. Bei einer Anfechtung kommt hinzu, jedenfalls wegen Arglist, dass der Vermieter Kenntnis vom „unmöglichen" Internet gehabt haben müsste. Da offenbar das Thema Glasfaser nicht nutzbar ist derzeit, sehe ich daher auch keine abweichende Beurteilung gerechtfertigt.

Auch eine Anfechtung wegen des Fehlens einer verkehrswesentlichen Eigenschaft käme in Betracht.

2. Ja, wenn dies möglich ist. Allerdings könnten Sie dann aus meiner Sicht die Miete mindern.

3. Schadenersatz käme für die Umzugskosten in Betracht, aber dazu müsste das Verschullden des Vermieters bewiesen werden, das ist schwierig. Gleiches gilt für die Mietzahlungen und Einnahmeneinbußen. Ihren eigenen Aufwand für die Klärung des Themas können Sie getrost abschreiben, da allgemeines Lebensrisiko.

4. Es käme bei Kenntnis ein versuchter Betrug nach § 263 StGB in Betracht.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 11.06.2018 | 23:46

Sehr geehrter Herr RA Hellmann,

vielen Dank für Ihre Bewertung, allerdings benötige ich eine noch genauere Ausführung der folgenden Punkte, die in meinen Fragen enthalten sind:

zu Frage 1:

a) Bitte gehen Sie noch auf die Begründetheit der fristlosen Kündigung ein.

b) Anfechtung aufgrund grober Fahrlässigkeit / Verschulden: Wie beschrieben, ist der Verwalter als Makler im Auftrag des Vermieters tätig geworden.

Kann man dann nicht erwarten, dass er sein Haus kennt und die infrastrukturelle Funktionsfähigkeit des Internets in seinem Hause zu prüfen bzw. sicherzustellen hat, bevor er seine Räumlichkeiten vermietet, zumal es sich hier um gewerbliche und nicht private Angelegenheiten handelt? Wenn nicht Arglist, dann käme zumindest grobe Fahrlässigkeit in Betracht, die wiederum mit Schadensersatzansprüchen einhergehen könnte?

zu Frage 3:

a) Rückforderung der gezahlten Mieten im Falle der erfolgreichen Anfechtung?
b) Da ich den Umzug selbst durchgeführt habe, wie wären die Umzugskosten zu bewerten (meine Arbeitszeit, Vergleichsangebot)?

Vielen Dank im Voraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 12.06.2018 | 00:16

Danke für Ihre Nachfrage. Natürlich kann ich da noch nachtragen.

Im Rahmen der hier stattzufindenden und einsatzangemessenen Beurteilung habe ich das Bestandsinteresse des Vermieters gegen den Aspekt abzuwägen, dass sie Ihr Gewerbe nicht ordnungsgemäß durchführen können. Ferner sehe ich ebenso, dass er (von Beweisfragen mal ab) ihre beruflichen Bedürfnisse kennen bzw. hätte zumutbar kennen müssen. Daher schlägt das Pendel sozusagen zu Ihren Gunsten aus.

Eine Anfechtung wegen Arglist setzt Vorsatz voraus. Hier gibt es das geschilderte Beweisproblem (der Verwalter wird seine Kenntnisse nicht einräumen). Fahrlässigkeit ist hier keine relevante Kategorie. Gleichwohl sehe ich diese Aspekte strukturell fehlender Kenntnis bei der Kündigung. Da bin ich ganz bei Ihnen.

Den Schadenersatz bzw. Rückforderung der Miete sehe ich durchaus. Bei Anfechtung wegen des Fehlens verkehrswesentlicher Eigenschaften (§ 119 Abs. 2 bgb) ist generell die Rückforderung wegen Nichtigkeit gegeben.

Ihnen entstandene Kosten sind schwer zu beziffern, allenfalls mit fiktiven Stundenlohn. Allerdings können Sie mit entstehenden Umzugskosten natürlich konkreter im Vergleichsgespräch argumentieren.

Ich hoffe nunmehr umfangreich erhellt zu haben. Für alles weitere stehe ich gern für eine Mandatserteilung zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen Hellmann


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