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Wir haben eine Praxis mit mit einem Mietvertrag von 1992 mit 1-jähriger Kündigungsfrist, jetzt wird


03.08.2007 17:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo!
Wir haben eine Praxis mit mit einem Mietvertrag von 1992 mit 1-jähriger Kündigungsfrist. Nach einem Feuerschaden mußten wir die Praxis räumen und sind in Nachbarräumen untergebracht. 2 Räume sind noch nutzbar. Da wir nächstes Jahr aus Altersgründen die Praxis schließen wollen, haben wir den Vertrag gekündigt "fristgerecht wie wir dachten zum 1.8.2008. Jetzt wird uns von Freunden gesagt, dass wir auch schon früher aus dem Vertrag können??
Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Schilderungen summarisch gern wie folgt beantworten möchte.

Nach Ihren Angaben erscheint eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund grundsätzlich möglich. Grundsätzlich lassen sich § 543 BGB, ggf. in Verbindung mit der dazu vorhandenen Rechtsprechung, die Voraussetzungen eines solchen Kündigungsrechts entnehmen.

Da Sie offensichtlich einen gewerblichen Mietvertrag abgeschlossen haben, ist es jedoch möglich, § 543 BGB zu Ihren Ungunsten zu modifizieren. Sie sollten daher zunächst Ihren Mietvertrag auf das Vorhandensein einer solchen Abänderungsklausel untersuchen, die die Bewertung des geschilderten Sachverhalts verändern könnte.

Sollte dies nicht der Fall sein, spricht vorliegend einiges für ein außerordentliches Kündigungsrecht Ihrerseits. Da nur noch zwei Räume, auf die sich der eigentliche Mietvertrag erstreckt, nutzbar sind und andere Räume offenbar dem Feuer zum Opfer gefallen sind, dürfte hier der vertragsgemäße Gebrauch der gemieteten Räume zum Teil nicht rechtzeitig gewährt werden, d.h. § 543 II 1 Nr. 1 BGB ist hier einschlägig.

Auf ein etwaiges Verschulden Ihres Vermieters kommt es hierbei nicht an. Ein solcher Sachmangel dürfte daneben auch eine angemessene Mietminderung (je nach Ausmaß des Schadens) für die Dauer des Vorhandenseins der Beeinträchtigung rechtfertigen.

Abschließend bitte ich zu beachten, dass diese Antwort zwar alle wesentlichen Aspekte des von Ihnen geschilderten Falles umfasst, jedoch daneben Tatsachen relevant sein könnten, die möglicherweise zu einem anderen Ergebnis führen würden. Verbindliche Auskünfte sind daher nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.

Ich hoffe, Ihnen zunächst weitergeholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Tobias Kraft
Rechtsanwalt

www.jeromin-kraft.de

_______________________________


§ 543
Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,


Nachfrage vom Fragesteller 06.08.2007 | 13:27

Hallo!
Ich darf eine Nachfrage stellen.
Muß die Miete weitergezahlt werden nach einem Feuerschaden, die Räume mußten geräumt werden, nur 2 Räume beschränkt als Lagerung noch nutzbar?
Mfg

Nachfrage vom Fragesteller 06.08.2007 | 13:27

Hallo!
Ich darf eine Nachfrage stellen.
Muß die Miete weitergezahlt werden nach einem Feuerschaden, die Räume mußten geräumt werden, nur 2 Räume beschränkt als Lagerung noch nutzbar?
Mfg

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.08.2007 | 10:46

Sehr geehrte Fragestellerin,

ab dem Ausspruch einer fristlosen Kündigung müssen Sie selbstverständlich die Miete nicht weiter zahlen.

Ohne eine solche stellt sich die Lage wie folgt dar: Da zwei Räume noch nutzbar sind und auch tatsächlich von Ihnen genutzt werden, dürfte allein der Feuerschaden Sie zumindest nicht ganz von Ihrer Verpflichtung zur Mietzahlung entbinden. Hier können Sie allerdings in angemessener Höhe die Miete mindern. Da der Betrieb der Praxis offenbar nicht mehr möglich ist, dürften Sie nach meiner Einschätzung einen erheblichen Teil der Miete mindern, der hier ggf. auch zu einem völligen Ausschluss der Mietzahlungspflicht führen kann. Eine exakte Einschätzung ist hier jedoch nicht möglich, da dies die Kenntnis der örtlichen Gegebenheiten, insbesondere der Praxisgröße sowie des Umfangs des Schadens erfordert.

Für Ihr weiteres Vorgehen in Ihrer Angelegenheit wünsche ich Ihnen viel Erfolg.

Mit freundlichen Grüßen

Tobias Kraft
Rechtsanwalt

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