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Gewerbevermietung, Ablösung


| 18.02.2007 10:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag,
ich bin seit 25 Jahren selbständig mit einer Schneiderei (gemietete Geschäftsräume) und möchte diese nun nicht mehr weiterführen. Nach Schaltung einer Anzeige, in der stand, daß die Schneiderei für € 9000 zu verkaufen sei, meldete sich eine Dame bei mir. Die Frau wollte die Schneiderei für Ihren Schwager reservieren, da sich dieser zu der Zeit noch im Ausland befand. Sie besichtigte die Geschäftsräume und das Inventar und wir vereinbarten den Kaufpreis von € 9000, wobei nicht das Inventar diesen Wert hat, sondern in erster Stelle der vorhandene Kundenstamm verkauft wird. Die Vermieterin der Geschäftsräume wurde informiert und war mit dem neuen Mieter einverstanden. Also setzte ich eine verbindliche Vereinbarung auf, in der sich der Schwager verpflichtet, vor Abschluß des Mietvertrages mir den Kaufpreis zu bezahlen. Die Schwägerin unterschrieb in Vertretung und zahlte eine Anzahlung in Höhe von 10%, sprich € 900. Dies war im Dezember. Der Schwager sollte Ende Januar nach Deutschland kommen und die Schneiderei sofort übernehmen. Nun kam der Schwager auch, wollte den Mietvertrag unterschreiben, allerdings ohne den Kaufpreis zu bezahlen. Er sagte, er brauche den Kundenstamm nicht und das Inventar sei auch nichts wert. Da ich jedoch den Mietvertrag noch nicht gekündigt habe, sagte ich, er würde die Schneiderei nicht bekommen, ehe er nicht die vereinbarte Kaufsumme zahlt. Jetzt hat er einen Rückzieher gemacht, will die Geschäftsräume nicht mieten und seine Schwägerin will Ihre geleistete Anzahlung zurück.
Wie sieht es rechtlich aus? Ich zahle noch weiterhin die Miete, obwohl vereinbart war, daß er ab Februar den Betrieb übernimmt. Ich habe aufgrund der verbindlichen Vereinbarung anderen Interessenten absagen müssen. Kann die Frau Ihre Anzahlung zurückverlangen, da Sie behauptet, Sie habe ja nur "i.V." unterschrieben?
Auch die Vermieterin setzt mich unter Druck. Sie will die Geschäftsräume an diese Person vermieten und sagt, wenn ich mich weigere, wird sie mir kündigen, oder aber jeden von mir vorgeschlagenen Nachmieter ablehnen und die Geschäftsräume nicht mehr weitervermiten. Hat Sie das Recht dazu?
Vielen Dank im Vorraus für Ihre Antwort.
Sehr gehrte Fragestellerin,


Ihre Anfragen beantworte ich- auf der Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes -wie folgt:


1.Sofern der Schwager die Schwägerin wirksam damit beauftragt hatte,die Vereinbarung über die Ablösesumme(=9.000,00 €)
zu unterzeichnen und die 900,00 € Anzahlung zu tätigen,ist der Schwager hieran gebunden und muss auch noch den "Rest(= 8.100,000 € bezahlen.

Die getätigte Anzahlung spricht eher für eine wirksame Beauftragung durch den Schwager.

Um diese Beauftragung genau abzuklären,ist ein Schreiben an den Schwager erforderlich.
In diesem Schreiben (sollte über den Gerichtvollzieher zugestellt
werden,damit der Schwager später nicht sagen kann,er habe dieses
Schreiben nicht erhalten) wird der Schwager aufgefordert ,die Beauftragung der
Schwägerin zur Unterzeichnung des Ablösevertrages zu genehmigen.Erfolgt diese Genehmigugng nicht binnen
14 Tagen nach Erhalt einer solchen Aufforderung,dann gilt die Genehmigung als verweigert.


Im Verweigerungsfall muss die Schwägerin beweisen,dass doch
eine Vollmacht/Beauftragung von dem Schwager für die Unterzeichnung des
Ablösevertrages vorgelegen hat(z.B.durch Vorlage einer solchen Vollmacht in Schriftform).

Bringt die Schwägerin einen solchen Nachweis nicht,dann muss
Sie-also die Schwägerin -selbst zahlen(insgesamt 9.000,00 €).


Lag dagegen eine wirksame Vollmacht des Schwagers zur Unterzeichnung vor(= also entweder nachträgliche Genehmigung durch den Schwager(s.o.) oder Vollmachts-bzw.Vertretungsnachweis durch die Schwägerin),dann muss der Schwager den ausstehenden Betrag nachzahlen,unter Anrechnung der getätigten Anzahlung.


Nach Ihrem Vortrag stammt die Anzahlung(= 900,00 €) von der Schwägerin.Hiervon ausgehend ,müssen Sie diese bei keiner der beiden möglichen Fallvarianten (Vollmacht ja oder nein) zurückzahlen.

Lag keine Vollmacht zur Unterzeichnung vor(=i.V.) dann haftet die
Schwägerin ja selbst für die gesamte Ablösesumme und damit auch für die Anzahlung.

War die Schwägerin dagegen befugt,für den Schwager die Ablösevereinbarung i.V.zu unterschreiben,dann muss Sie sich für eine
Erstattung der Anzahlung an diesen halten.

Ich rate,an,die oben vorgeschlagene Vorgehensweise (Anschreiben an Schwager) mit anwaltlicher Hilfe vorzunehmen,da die Formulierungen stimmen müssen.




Mietvertrag,Kündigungsfristen:

Ich gehe aufgrund Ihrer Schilderung davon aus,dass kein Zeitmietvertrag vereinbart wurde.

Jede Partei (also auch Sie selbst) kann einen Mietvertrag über Geschäftsraum mit folgenden Fristen schriftlilch kündigen:


Spätestens am3.Werktag eines Kalendervierteljahres bis zum
Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres(§ 580 a BGB):

Beispiel:
1.Kündigung geht am 3.März 2007 bei dem Mieter(oder Vermieter)ein,
das Mietverhältnis endet am 31.08.2007.

2.Kündigung geht erst am 04.03.07 bei dem Mieter(Vermieter)ein.
Hier läuft das Mietverhjältnis erst am 30.11.07 aus.

Gründe für die Kündigung müssen hier-anders als bei einer Kündigung von Wohnraum-nicht angegeben werden.


Ablehnung von Nachmietern.

Steht hierzu nichts im Mietvertrag,dann muss der Vermieter
grundsätzlich nur eine ihm zusagende Person als Nachfolgemieter
akzeptieren.

Steht im Mietvertrag dagegen eine sogenannte Nachmietfolgeklausel,dann ist deren Inhalt entscheidend.




Mit freundlichen Grüßen

Dorothee Mertens

Rechtsanwältin









Nachfrage vom Fragesteller 18.02.2007 | 13:29

Vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Ich werde die von Ihnen empfohlenen rechtlichen Schritte gleich einleiten. Eine Frage hätte ich jedoch noch:
Angenommen, die Geschäftsräume werden von besagter Person nicht übernommen, kann ich dann die mir entstehenden monatlichen Mietkosten von der Person fordern, sofern ich keinen Nachmieter finde? Ich muß vielleicht noch dazu sagen, daß der Betrieb bereits geschlossen ist, d.h. ich habe keinen wirtschaftlichen Nutzen mehr davon. Ganz im Gegenteil, wenn ich keinen Nachmieter finde, muß ich jetzt monatelang die anfallende Miete tragen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.02.2007 | 19:53


Sie könnten Folgemieten als Schadensersatz fordern(entweder von der Schwägerin oder von dem Schwager,je nach Haftung,wie in der
Erstberatung erläutert),wenn die schriftliche Vereinbarung auch eine klare Verpflichtung zur Mietnachfolge enthält.Dies erscheint mir nach dem von Ihnen mitgeteilten Sachverhalt zweifelhaft,und sollte deshalb anhand des Vereinbarungstextes überprüft werden.


Auch eine nur mündliche Vereinbarung zur Mietnachfolge wäre gültig,allerdings können hier in der Praxis erhebliche Beweisschwierigkeiten auftreten,wenn die Gegenseite dies abstreitet,da ein schriftlicher Inhalt als Beweis in diesem Fall gerade fehlt.



Mit freundlichen Grüßen

Dorothee Mertens

Rechtsanwältin

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