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Gewerbeflächen Privat mitgenutzt

28.07.2016 11:20 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Saeger


Guten Tag, Wir nutzen ein Bürogebäude als 3 Gewerbeflächen.Es ist als Gewerbegebiet ausgewiesen. Diese Flächen sind großzügig angelegt. Die 3 Gewerbe sind auch an diesem Standort angemeldet. Nun nutzen wir die Flächen auch als privaten Wohnsitz.
Haben wir ausreichend Argumente um eine zusätzliche private Nutzung zu rechtfertigen, oder ist das Risiko hoch, Probleme zu bekommen?
Gibt es, falls es zu Problemen kommen kann, Ansätze die Gewerbe angepasst zu definieren? Z. B. zusätzliche 24 Stunden Tätigkeiten, wie ständige Erreichbarkeit oder ähnlich?
Falls es keine Möglichkeit der Rechtfertigung des Umstandes gibt, welche möglichen Konsequenzen würden drohen?
Vielen Dank für eine Antwort.

Sehr geehrte Fragensteller,

Der § 8 BauNVO bestimmt:

"1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.
(2) Zulässig sind
1.
Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2.
Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude,
3.
Tankstellen,
4.
Anlagen für sportliche Zwecke.
(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden
1.
Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,
2.
Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,
3.
Vergnügungsstätten."

Vorrangig kommt es erst einmal auf die Festsetzungen im örtlichen Bebauungsplan an. Ausnahmen sind also möglich, wenn die Grundfläche und Baumaße untergeordnet sind und es sich um die genannten Personengruppen handelt.

Eine ständige Notwendigkeit der Anwesenheit am Gewerbeort wäre aber auch sicher für den Betriebsinhaber im Nachweis der Erforderlichkeit der ständigen Anwesenheit im Gewerbegebiet ratsam.

Vorrangig würde im Falle einer möglicherweise illegalen Nutzung in der Regel erst einmal ein Nutzungsuntersagungsverfügung unter Androhung eines Zwangsgeldes für den Fall der Zuwiderhandlung erfolgen.

Um einen Einblick in die Grundfragen zu schaffen ein Zitat, BauNVO § 8 Gewerbegebiete, Mampel/Schmidt-Bleker Beck'scher Online-Kommentar BauNVO, Spannowsky/Hornmann/Kämper
4. Edition, Stand: 01.03.2016 :

"Für die ausnahmsweise Zulassung von Wohnnutzung im Gewerbegebiet ist bauplanungsrechtlich erforderlich, dass die in Rede stehende Wohnung dem jeweiligen Betrieb funktional zugeordnet ist. Bei den Anforderungen an diese funktionelle Zuordnung ist zwischen Aufsichts- und Bereitschaftspersonen einerseits sowie Betriebsinhabern und -leitern andererseits zu unterscheiden (BVerwG NVwZ 1999, 1336; OVG Lüneburg BauR 2003, 1009.)
184 Bei Aufsichts- und Bereitschaftspersonal besteht die genannte funktionale Zuordnung dann, wenn diese Personen wegen der Art des Betriebes oder zur Wartung von Betriebseinrichtungen oder aus Sicherheitsgründen ständig erreichbar sein müssen und deshalb das Wohnen solcher Personen nahe dem Betrieb erforderlich ist (BVerwG NVwZ 1999, 1336; vgl. auch BVerwG NVwZ 1984, 511; VGH Mannheim 1.9.1994 – 5 S 891/94). Dass die Tätigkeit des Aufsichts- und Bereitschaftspersonals durch die von ihm zu erledigenden Aufgaben für den Betrieb „hilfreich" ist, reicht für das Vorliegen dieses Ausnahmetatbestands ebenso wenig aus, wie eine allgemeine „Grundstücksbezogenheit"; die mehr oder weniger jeder Mitarbeiter des Betriebs für sich in Anspruch nehmen kann und damit keine besondere Privilegierung rechtfertigt.
185 Wohnungen für Betriebsleiter und -inhaber können wegen der engen Bindung zu ihrem Betrieb indes auch schon dann zulässig sein, wenn der Betrieb ihre ständige Einsatzbereitschaft nicht zwingend erfordert. Insoweit reicht es aus, wenn ihr Wohnen auf oder nahe dem Betriebsgrundstück mit Rücksicht auf Art und Größe des Betriebs aus betrieblichen Gründen „objektiv sinnvoll" ist (vgl. BVerwG BeckRS 1999, 30063897; NVwZ 1984, 511, sowie OVG Münster BeckRS 2009, 30380 u. ZfBR 2003, 171). Hierfür reicht es aus, dass vernünftige, auf den konkreten Betrieb bezogene Gründe vorliegen, die eine Betriebswohnung als notwendig erscheinen lassen. Wann dies der Fall ist, lässt sich nicht allgemeinverbindlich formulieren; maßgeblich sind die Umstände des Einzelfalles. Dies erfordert eine umfassende Bewertung aller maßgeblichen Umstände. In diese Bewertung kann auch einfließen, welche telekommunikationstechnischen Möglichkeiten heute bestehen und daher ein Wohnen ggf. entbehrlich machen (OVG Lüneburg BauR 2003, 1009). Das bedeutet jedoch nicht, dass immer schon dann, wenn die Erreichbarkeit des Personals auch durch Mobiltelefon oder Anrufumleitung hergestellt werden könnte, die Erforderlichkeit der Wohnung auf dem Betriebsgrundstück verneint werden müsste (vgl. in ähnlichem Sinne auch OVG Schleswig BeckRS 1993, 10188). Damit rechtfertigt nicht schon jedweder Wunsch des Gewerbetreibenden, auf seinem Grundstück oder in dessen Nähe eine Wohnung zu unterhalten, eine Ausnahme nach § 8 Abs. 3 Nr. 1. Erforderlich ist vielmehr eine „objektive" Prüfung.
186 Ausgangspunkt dieser Überprüfung hat das Betriebskonzept des Gewerbetreibenden zu sein. Ein Verwaltungsgericht darf diese Überprüfung nicht an einer Alternativplanung orientieren, mit der es den Gewerbebetrieb nach seinen Überlegungen einrichtet, ohne dabei dessen wirtschaftliches Risiko tragen zu müssen (OVG Lüneburg BauR 2003, 1009). Auf der Grundlage dieser Rspr. ist davon auszugehen, dass es zunächst grundsätzlich Aufgabe des Betriebsinhabers ist, den Betrieb nach den betrieblichen Erfordernissen einschließlich seiner Betriebsabläufe zu organisieren (BVerwG NVwZ 1999, 1336). Das ändert aber nichts daran, dass sich an die Vorstellungen des Betriebskonzeptes die Prüfung anschließen muss, ob dies nach den genannten Kriterien „objektiv" eine Ausnahme rechtfertigt (OVG Lüneburg BauR 2003, 1009). Nicht außer Acht gelassen werden darf, dass Wohnungen nur ausnahmsweise zugelassen werden können, andererseits aber so gut wie jedes Gewerbe auf die Idee verfallen kann, eine Wohnung auf dem Betriebsgelände oder in seiner Nähe sei ihm von Nutzen. Durchschnittserwägungen, wie sie bei jedwedem Betriebskonzept vorkommen können, können eine Anwendung des § 8 Abs. 3 Nr. 1 daher nicht eröffnen. Dies würde dem Umstand nicht gerecht, dass Wohnnutzung nach der vom Verordnungsgeber vorgenommenen Typisierung nun einmal nicht regelmäßig, sondern nur als Ausnahme zulässig ist. Dementsprechend muss der Gewerbetreibende ein Konzept präsentieren, welches – sozusagen als richtig unterstellt und nicht durch eine gerichtliche oder behördliche Alternativplanung ersetzt – gemessen an den oben wiedergegebenen Kriterien eine Ausnahmesituation zu begründen vermag (OVG Lüneburg BauR 2003, 1009).
187 Beispiele: Von einer Erforderlichkeit in diesem Sinne ist jedenfalls dann auszugehen, wenn auf dem Betriebsgrundstück die Lagerung von Ersatzteilen stattfindet, auf die beispielsweise zur Durchführung kurzfristiger Reparaturen oder sonstiger Arbeiten jederzeit zurückgegriffen werden muss. Gleiches gilt, wenn die Art der Betriebsorganisation eine Flexibilität des Betriebsinhabers und -leiters verlangt, nach der er praktisch jederzeit für die Abwicklung von Kundenwünschen zur Verfügung stehen muss. Zudem kann in solchen Fällen der Aspekt der erhöhten Einbruchssicherung von Bedeutung sein, zumindest dann, wenn es sich um die Lagerung nicht ganz unbedeutender Gegenstände handelt (OVG Münster BRS 55 Nr. 60; OVG Lüneburg BRS 52 Nr. 59). Der bloße Bestand eines Fuhrparks mit zum Teil erheblichem Wert wird hingegen regelmäßig keine Ausnahmesituation begründen können. Allein dies sowie die abstrakt gegebene Gefahr deliktischer Übergriffe begründen eine Ausnahmesituation nicht (OVG Lüneburg BauR 2003, 1009). Das betriebsbedingte Abstellen von 2.500 zum Teil wertvollen Kraftfahrzeugen im Freien, von denen einige nicht in verschließbaren Hallen untergebracht werden können, kann ggf. eine Ausnahmesituation begründen (OVG Lüneburg BRS 52 Nr. 59). Mit in den Blick zu nehmen ist allerdings, dass Kraftfahrzeuge heutzutage ganz andere Sicherungen gegen Diebstahl haben, als dies bei abgestellten Fahrzeugen im Jahr 1991 der Fall gewesen sein mag. Fahrzeuge neuzeitlicher Bauweise weisen nicht selten Wegfahrsperren auf (OVG Lüneburg BauR 2003, 1009).
188 Für die Frage der hinreichenden räumlichen Zuordnung ist zunächst zu klären, welche Flächen als Betriebsgrundstück anzusehen sind bzw. ihm zuzurechnen sind. Bei einer Entfernung von zwei Kilometern zum (tatsächlichen) Betriebsgrundstück ist die erforderliche räumliche Zuordnung jedenfalls nicht gegeben (OVG Münster BeckRS 2009, 30380).
189 Das betriebsbezogene Wohnen muss im Gewerbegebiet (wie auch im Industriegebiet, § 9 Abs. 3 Nr. 1) überdies in Baumasse und Grundfläche untergeordnet sein. Anders als in § 8 findet sich eine solche Vorgabe nicht für das betriebsbezogene Wohnen im Kerngebiet (§ 7 Abs. 2 Nr. 6). Grundfläche ist dabei die vom Wohnteil überbaute Fläche des Baugrundstücks iSv § 19 Abs. 2. Die Baumasse ist nach den Außenmaßen der Gebäude vom Fußboden des untersten Vollgeschosses bis zur Decke des obersten Vollgeschosses zu ermitteln (§ 21 Abs. 2). Bis zur BauNVO 1990 gab es eine entsprechende Einschränkung noch nicht.
190 Die Schutzwürdigkeit des betriebsbezogenen Wohnens im Gewerbegebiet ist gemindert. Abwehransprüche der Bewohner eines nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 nur betriebsbezogen zulässigen Wohnhauses im Gewerbe- oder Industriegebiet sind in erster Linie gegenüber solchen Immissionen beschränkt, die gewerbe- bzw. industriegebietstypischer Natur sind. Dazu gehören außer den in der TA-Luft geregelten Lärmarten insbes. auch aus gewerblich-/industriellen Quellen stammende Gerüche, nicht jedoch auch Gerüche aus – gewerbegebietsfremden – benachbarten landwirtschaftlichen Tierhaltungsbetrieben (VGH Mannheim BRS 79 Nr. 66 (2012). Bewohner und Nutzer eines Gewerbegebiets unterliegen nicht der besonderen Duldungspflicht gegenüber solchen Tierhaltungsgerüchen, da sie nicht Partner der wechselseitigen „Schicksalsgemeinschaft" benachbarter Landwirte sind. Sie sind daher gegenüber – gewerbegebietsfremden – landwirtschaftlichen Geruchsimmissionen grundsätzlich in gleichem Maß schutzwürdig wie Bewohner sonstiger uneingeschränkter Wohnungen, müssen sich aber – wie diese – lagespezifische Vorbelastungen zurechnen lassen. (VGH Mannheim BRS 79 Nr. 66 (2012.)).
191 Die Umwandlung einer betriebsbezogenen Wohnung in eine allgemeine Wohnung stellt eine Nutzungsänderung iSd § 29 Abs. 1 BauGB dar. Diese Nutzungsänderung ist unzulässig, da das allgemeine Wohnen im Gewerbegebiet nicht vorgesehen ist. Denn die ausnahmsweise Zulässigkeit von betriebsbezogenen Wohnungen gilt nur in Bezug auf den konkreten Betrieb, dem die Wohnnutzung zugeordnet ist (OVG Münster ZfBR 2008, 499 = DÖV 2008, 730). Die ursprüngliche Baugenehmigung wird unwirksam (OVG Münster ZfBR 2008, 499; 2009, 803 = BauR 2009, 1716; vgl. BVerwG NVwZ 2001, 557; VGH Mannheim BauR 2003, 1539). Ggf. kann die Wohnung einem anderen Betrieb dienen und dadurch nach § 8 Abs. 3 Nr. 1 zugelassen werden.
192 Die Bauaufsichtsbehörde kann in diesen Fällen gegen die Nutzung des allgemeinen Wohnens einschreiten. Aus Gründen der Wahrung des Gebietscharakters des Gewerbegebiets kann ein Gewerbebetrieb einen Anspruch auf Einschreiten der Bauaufsichtsbehörde geltend machen (OVG Münster BauR 2009, 1716). Nach dem OVG Münster kann sich die Bauaufsichtsbehörde ausnahmsweise im Einzelfall ermessensfehlerfrei gegen ein solches Einschreiten entscheiden, wenn eine über lange Jahre betriebsbezogene Wohnnutzung durch Insolvenz illegal wird, der Nutzerin wegen ihres Alters ein Auszug nicht zugemutet werden soll, die fortgeführte Nutzung keine unmittelbar nachteiligen Auswirkungen auf den Gebietscharakter hat und sich eine gebietsgerechte Nachnutzung konkret abzeichnet.
193 Werden im gesamten Gewerbegebiet durch modifizierende Festsetzungen Betriebswohnungen gem. § 8 Abs. 3 Nr. 1 allgemein zugelassen, kann diese Festsetzung der allgemeinen Zweckbestimmung eines Gewerbegebiets, die darin besteht, vorwiegend der Unterbringung von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben zu dienen (§ 8 Abs. 1; → Rn. 28) widersprechen. Diese Zweckbestimmung des Gewerbegebiets ist jedenfalls nicht gewahrt, sofern in Bezug auf den Immissionsschutz ansonsten keinerlei Einschränkungen für das Gewerbegebiet bestehen (VGH München NVwZ-RR 2009, 11). Eine allgemeine Zulassung von Betriebswohnungen dürfte daher nur für Gewerbegebiete in Betracht kommen, in denen nicht erheblich belästigende Betriebe iSd § 8 Abs. 1 weitgehend ausgeschlossen worden sind (vgl. BVerwG NVwZ 1987, 970; VGH München NVwZ-RR 2009, 11; EZBK/Bielenberg Rn. 25).
194 Wie auch bei allen anderen in den Baugebieten der BauNVO zulässigen Nutzungen, ist auch bei der Zulassung von Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter als weitere Zulässigkeitsvorschrift immer auch § 15 Abs. 1 mit in den Blick zu nehmen (→ Rn. 27).
195 Bei der planerischen Festsetzung von Gewerbegebieten besteht (ganz allgemein und auch) mit Blick auf Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter die Möglichkeit, differenzierende Festsetzungen nach § 1 Abs. 4 ff. zu treffen, indem Ausschlüsse oder Aufstufungen erfolgen (→ Rn. 50 ff)."

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Saeger
- Rechtsanwalt -

Nachfrage vom Fragesteller 28.07.2016 | 12:15

Guten Tag Herr Saeger.
Vielen Dank für die schnelle Antwort.
Da ich juristisch nicht ausgebildet bin, kann ich Ihren Erläuterungen nicht komplett folgen.
Wir können keine Nutzungsänderung beantragen, da bereits vor ca. 8 Jahren eine Ablehnung zur Wandlung in Wohnraum erfolgte.
Können Sie Ihren Text auf wenige verständliche Sätze komprimieren?
Bitte bezogen auf meine individuelle Anfrage.
MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.07.2016 | 12:18

Sehr geehrter Fragensteller,

das Fazit war:

wenn die Wohnraumnutzung von den Ausmaßen her untergeordnet zur Betriebsfläche ist, kann ein entsprechender Antrag durchaus Erfolg haben.

MfG
RA Saeger

Ergänzung vom Anwalt 28.07.2016 | 14:25

Ich bin tel. nicht erreichbar. Falls Sie noch eine Rückfrage haben bitte dsaeger@t-online.de

benutzen.

MfG
RA Saeger

Ergänzung vom Anwalt 28.07.2016 | 14:36

Wenn Sie den Antrag diese Mal erfolgreicher gestalten wollen, müssen Sie einen neuen Sachverhalt vortragen:

a) z. B. geändertes Firmenkonzept mit Bedarf ständiger Anwesenheit

b) geringere Wohnfläche in Relation zu früher o. ä.

Ansonsten rate ich eher dazu, keinen erneuten Antrag zu stellen eher abzuwarten.

Denn ohne enormen Begründungsaufwand wird die Behörde kaum von der vorherigen Entscheidung abweichen.

MfG
RA Saeger

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