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Gewährleistung Bodendenkmal trotz wissen des Käufers (Gemeinde)?

17.03.2009 14:56 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Danjel-Philippe Newerla


Bauer Meier verkauft an die Gemeinde D ein landwirtschaftliches Grundstück. Die Gemeinde D ist auch untere Denkmalschutzbehörde.
Unter dem landwirtschaftlichen Grundstück wird ein Bodendenkmal vermutet, wie Bauer Meier von einer Sachbearbeitering der Gemeinde D kurz vor der Vertragsunterschrift erfährt.

In der Notariatsurkunde ist das Grundstück als landwirtschaftliches Grundstück zu 10000 qm ausgewiesen. Desweiteren heißt es in der Urkunde, daß Nutzen, die laufenden öffentlichen Lasten und Abgaben, die Gefahr einer vom Veräußerer nicht verschuldeten Verschlechterung des Vertragsgegenstandes sowie die mit dem Vertragsgegenstand verbundene Haftung gehen zum 10.01.2005 auf den Erwerber über.

Desweitere werden Rechte des Erwerbers wegen offener oder verborgener Mängel ausgeschlossen. Dies gilt insbesondere für Flächenmaß, Beschaffenheit, Verwendbarkeit und Ertrag. Der Veräußerer erklärt, dass ihm nichts bekannt ist von schädlichen Bodenverunreinigungen und anderen wesentlichen Mängeln, die bei einer Besichtigung nicht ohne weiteres erkennbar sind. Der Vertrag wird so unterschrieben und im Grundbuch vollzogen. Über das Bodendenkmal ist nichts im Vertrag erhalten.

Wie gestaltet sich hier die Rechtslage:
Ist das Bodendenkmal als Sach- oder als Rechtsmangel anzusehen bzw. überhaupt ein Mangel.? Wie verhält es sich mit der Gewährleistung, die ja eigentlich ausgeschlossen ist? Muß sich die Gemeinde D das Wissen über das Bodendenkmal anrechnen lassen? Muß Bauer D das Grundstück zurücknehmen, bzw. was kann Bauer D passieren.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!

Sehr gerne beantworte ich die von Ihnen gestellten Fragen zusammenfassend wie folgt:

Zu 1.) Ist das Bodendenkmal ein Mangel?

Zunächst ist grundsätzlich festzustellen, dass vorliegend der Mangelbegriff des BGB im Sinne der §§ 434 ff. BGB heranzuziehen ist. Demnach unterscheidet das Gesetz zwischen einem Sach- (§ 434 BGB) und einem Rechtsmangel (§ 434 BGB).

Ein Sachmangel scheidet meines Erachtens aus. So ist zunächst nicht konkret vereinbart, dass unter dem Grundstück keine Denkmäler oder ähnliches befindlich sind (was ja auch völlig lebensfremd wäre), so dass ein Mangel nach § 434 Abs.1 S.1 BGB ausscheidet.

Ist eine solche Vereinbarung über die Beschaffenheit nicht gegeben, so könnte ein Sachmangel nur noch nach § 434 Abs.1 S.2 BGB vorliegen.

Soweit die Beschaffenheit demnach nicht vereinbart ist, ist die Sache frei von Sachmängeln,
1. wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet, sonst
2. wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann.

Da es sich nur schwer argumentieren ließe, dass sich das Denkmal negativ auf die vertragliche Nutzung des Grundstücks, nämlich die landwirtschaftliche Nutzung auswirkt, scheidet ein Sachmangel demnach auch aus.

In Betracht könnte aber gem. § 435 Abs.1 BGB ein sog. Rechtsmangel kommen. Ein solcher liegt nämlich vor, wenn Dritte in Bezug auf die Sache oder die im Kaufvertrag übernommenen Rechte Ansprüche gegen den Käufer geltend machen können.

Dies könnte höchstens der Fall sein, wenn Ansprüche gegen den Grundstückserwerber durch Dritte geltend macht werden könnten, welche dann auch die landwirtschaftliche Nutzung, etwa durch Absperrungen, Ausgrabungen und dergleichen behindern oder gar ganz vereiteln.

Abschließend lässt sich diese Frage im Rahmen einer Erstberatung aus der Ferne leider in Unkenntnis aller relevanten Umstände nicht klären, es spricht aber einiges dagegen, dass das Denkmal dem Mangelbegriff nach der Vorschrift des § 435 BGB zugeordnet werden kann.

So ist kein Dritter ersichtlich, der gegen die Gemeinde D wegen dem Denkmal Ansprüche geltend machen könnte. Im Gegenteil. Wenn überhaupt jemand etwas in Bezug auf das Denkmal unternehmen würde, wäre es doch die Gemeinde selber und nicht ein Dritter.


Zu 2.) Gewährleistungsausschluss


Nach Ihrer Schilderung halte ich diesen Ausschluss für grundsätzlich wirksam. Fraglich ist allerdings, ob das Vorhandensein des Denkmals dem Käufer des Grundstücks gegenüber arglistig verschwiegen worden ist.

Dann würde nämlich der Haftungsausschluss bezüglich versteckter Mängel (hier Denkmal) nicht greifen. Auch dieser Umstand kann aus der Ferne schlecht abschließend beurteilt werden. Jedoch hatte die Gemeinde D ja nach Ihrer Sachverhaltsschilderung Kenntnis von dem Denkmal bzw. hatte dieses zumindest vor Vertragsschluss vermutet, so dass höchst fraglich ist, ob eine arglistige Täuschung überhaupt vorliegen konnte.

Jemand, der nämlich von dem Vorliegen eines Umstandes ausgeht, kann über das Vorliegen dieses Umstandes nicht mehr getäuscht werden.


Zu 3.) Wissenszurechnung


Die Gemeinde muß sich grundsätzlich das Wissen Ihrer Angestellten/Beamten etc. zurechnen lassen, so dass davon auszugehen ist, dass der Gemeinde D bereits vor Vertragsschluss die Vermutung vorlag, es würde sich ein Denkmal unter dem Grundstück befinden.

Die ist dann der Fall, wenn die Sachbearbeiterin in Ihrer Tätigkeit als solche diese Vermutung geäußert hat und diese Äußerung nicht etwa in privatem Rahmen erfolgt ist, obwohl auch dann sehr viel für eine Wissenszurechnung sprechen würde.

Zu 4.)

Nach meiner Einschätzung ist es eher unwahrscheinlich, dass Bauer Meier das Grundstück zurücknehmen muss, es sei denn es ist eine entsprechende vertragliche Regelung vorhanden.

Da meines Erachtens kein Mangel vorliegt und selbst für den Fall eines Vorliegens der Haftungsausschluss wirksam erscheint (vorbehaltlich einer genauen Einsicht in den Vertragswortlaut), hat Bauer Meier eher nicht zu befürchten, den Vertrag rückabwickeln zu müssen.

Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen für Ihr weiteres Vorhaben noch alles Gute und viel Erfolg!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.


Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Dienstagnachmittag!


mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
kanzlei.newerla@web.de
Tel. 0471/3088132

Nachfrage vom Fragesteller 17.03.2009 | 16:17

Nehmen wir mal den schlimmsten Fall an, daß ein Mangel vorliegt. Wann wäre dieser Mangel dann verjährt. In zwei Jahren oder länger?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.03.2009 | 16:31

Sehr geehrter ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich Ihnen sehr gerne wie folgt beantworten möchte:

Die Gewährleistungsrechte für Mängel an einem Grundstück verjähren grundsätzlich innerhalb von 2 Jahren ab der Übergabe des Grundstücks.Dies ergibt sich aus § 438 Abs. 1 Nr. 3 BGB.


Ich hoffe Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen für Ihrt weiteres Vorgehen noch viel Erfolg!

Mit freundlichem Gruß

Dipl.-jur. Danjel-Philippe Newerla,Rechtsanwalt

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