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Ausschluss Gewährleistung bei groben Baumangel

20.04.2020 21:59 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Es geht um die Option einer Anfechtung wegen arglistiger Täuschung beim Immobilienkauf.

Guten Tag,

uns beschäftigt aktuell folgendes Thema an unserem Wohnhaus:


Wir haben das Haus Bj 2010 im Jahr 2014 vom Vorbesitzer erworben. 

2015 haben wir durch Zufall vom Bauträger erfahren, dass sich der Vorbesitzer und der Bauträger aufgrund von Streitigkeiten vor dem Verkauf an uns darauf geeinigt haben, auf zukünftige Gewährleistungsansprüche zu verzichten und dafür einen offenen Geldbetrag an den Bauträger nicht zu bezahlen. 

Soweit die Vorgeschichte.

Nun haben wir einen Wasserschaden der laut 2 unabhängigen Handwerkern auf grobe Mängel (nicht nach DIN Norm ausgeführt) zurückzuführen ist.

Wie sehen Sie hierzu die Möglichkeit den Verkäufer beziehungsweise den Bauträger mit in die Verantwortung zu ziehen?


Vielen Dank für Ihre Rückmeldung. 


Mit freundlichen Grüßen 

A V



21.04.2020 | 02:00

Antwort

von


(797)
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Gerne zu Ihrer Frage:

Wenn Sie beweisen oder durch Indizien (s.u. das OLG Frankfurt) darlegen können, dass

"sich der Vorbesitzer und der Bauträger aufgrund von Streitigkeiten vor dem Verkauf an uns darauf geeinigt haben, auf zukünftige Gewährleistungsansprüche zu verzichten und dafür einen offenen Geldbetrag an den Bauträger nicht zu bezahlen"

...sehe ich durchaus einen belastbaren Ansatz einer arglistigen Täuschung beim Kaufvertrag hinsichtlich eines erheblichen Sachmangels (wie Sie schreiben: "Wasserschaden der laut 2 unabhängigen Handwerkern auf grobe Mängel (nicht nach DIN Norm ausgeführt)."

Mit dem OLG Frankfurt, Urteil v. 21.1.2019, 29 U 183/17 können frühere Gespräche in diesem Zusammenhang des Verkäufers mit Dritten wie Maklern oder Nachbarn Indizien für eine Arglist des Verkäufers sein.

Dazu das Gericht:

"Der Käufer einer Immobilie, der Unwirksamkeit des vertraglichen Gewährleistungsausschlusses wegen arglistigen Verschweigens verdeckter Mängel durch den Verkäufer geltend macht, muss lediglich die objektiven Umstände darlegen und gegebenenfalls nachweisen, die einen hinreichend sicheren Schluss auf arglistiges Verschweigen bekannter Umstände zulassen."

Gemäß § 444 BGB ist der Haftungsausschluss allerdings unwirksam, wenn die Beklagte den Mangel arglistig verschwiegen hat. In Betracht kommen aktives Verschweigen bekannter Mängel, Angaben ins Blaue hinein oder Zerstreuen von Bedenken durch falsche, verharmlosende Erklärungen. Der Verkäufer muss Umstände, die für den Kaufentschluss des Käufers erheblich sind, von sich aus offenbaren, wenn er sie selber kennt oder zumindest für möglich hält; nicht aufklären muss er über Mängel, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind (BGH V ZR 198/11 , BGHZ 193, 326 ff., juris Rn. 10). Da die Kenntnis von Mängeln eine subjektive, innere Tatsache ist, kann sie in der Regel nur durch Indizien nachgewiesen werden. Die Begründung des Landgerichts zur Klageabweisung ist rechtsfehlerhaft, weil die Kenntnis eine innere Tatsache auf der Beklagtenseite ist, die aus der Gesamtschau der Umstände nach deren Aufklärung durch Würdigung zu ermitteln ist.

Die von den Klägern vorgetragenen Indizien (langjährige Bewohnerin, Abkleben der befallenen Holzteile, verharmlosende Erklärungen hierzu, Angaben gegenüber Dritten zur Feuchtigkeit im Gebäude) sind im Fall ihrer Erweislichkeit ohne weiteres geeignet, Kenntnis der Beklagten von den Mängeln zu begründen. Insoweit fehlt es bislang an der notwendigen Aufklärung.
(OLG Frankfurt a. M. Urt. v. 21.1.2019 – 29 U 183/17 , BeckRS 2019, 370 , beck-online)

Zitat:
§ 123 BGB Anfechtbarkeit wegen Täuschung oder Drohung
(1) Wer zur Abgabe einer Willenserklärung durch arglistige Täuschung oder widerrechtlich durch Drohung bestimmt worden ist, kann die Erklärung anfechten.

§ 124 BGB Anfechtungsfrist
(1) Die Anfechtung einer nach § 123 anfechtbaren Willenserklärung kann nur binnen Jahresfrist erfolgen.
(2) Die Frist beginnt im Falle der arglistigen Täuschung mit dem Zeitpunkt, in welchem der Anfechtungsberechtigte die Täuschung entdeckt, im Falle der Drohung mit dem Zeitpunkt, in welchem die Zwangslage aufhört. Auf den Lauf der Frist finden die für die Verjährung geltenden Vorschriften der §§ 206, 210 und 211 entsprechende Anwendung.
(3) Die Anfechtung ist ausgeschlossen, wenn seit der Abgabe der Willenserklärung zehn Jahre verstrichen sind.


Wegen der erheblichen finanziellen Bedeutung der Angelegenheit sollten Sie die Option der Anfechtung wegen arglistiger Täuschung - explizit auch wegen bestehender Ausschlussfristen - von einer/m im Baurecht versierten Kollegen/in vor Ort vertieft prüfen und ggf. ausführen lassen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer

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