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Gemeinschaftseigentum - Ist für Abhilfe / Verbesserung nicht der Bauherr zuständig?


| 31.08.2005 14:04 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Guten Tag,

unser Mehrfamilienhaus wurde erst im letzten Herbst erstellt und bezogen.
Am 01.05.05 habe ich in meinem Keller Schimmelbildung und Feuchtigkeit festgestellt.
Mittlerweile hat sich ergeben, dass (bisher!) nur mein Keller betroffen ist, da ich 2 Außenwände und ein Fenster habe. Soviel zur Problematik Temperaturschwankungen.
Um es bezüglich der Ursachen kurz zu machen:
- Grundsätzlich schlechte Luftzirkulation im ganzen Keller. Insgesamt nur 3 Fenster.
Im Keller befindet sich auch der Eingang zur Waschküche für 22 (!) Parteien.
- Das Kellerfenster selbst ist nicht dicht schließend. Dies sei ein genormtes Kellerfenster. Diese seien so. (Angaben des bauleitenden Architekten)
Tatsache: Wasser wird manchmal reingedrückt, wenn der Wind und Regen entsprechend sind. Die bisherige Krönung: Eine riesen Pfütze durch das geschlossene (!) Fenster!

Vorschläge, die bisher gemacht wurden:
Abluft anbringen und Fenster austauschen.
Kostenvoranschläge wurden eingeholt und es sollte bei der Eigentümerversammlung darüber abgestimmt werden. Auf jeden Eigentümer kämen ca. 80 EUR zu.

Fragen:
- Meines Erachtens handelt es sich hier um eine Fehlplanung.
(Dies sagte schon mein Sachverständiger, der bei der Wohnungsabnahme dabei war. )
Durch unzureichende Luftzirkulation und minderwertige Fenster auf der Wetterseite.
Ist für Abhilfe / Verbesserung nicht der Bauherr zuständig?

- Der Verwalter antwortet nicht auf meine Anfragen, was nun passiert.
Ist er dazu nicht verpflichtet?
- Jetzt haben wir eine Einladung zur Eigentümerversammlung erhalten.
Da gibt es bezüglich des Kellers nur einen Tagungsordnungspunkt:
"INFO über Schimmel/Feuchtigkeitsprobleme in den Kellerräumen"
"INFO" kann doch nicht ausreichend sein. Es ist davon auszugehen, dass der Bauherr sich weigert.
Also, müßte über die Beauftragung eines SV und RA vorsorglich abgestimmt werden, oder?
Ist dies auch noch während der Versammlung möglich, wenn es nicht auf der Tagungsordnung stand?
- Sollten "mir" die Eigentümer die Beauftragung verweigern, was ist dann? Muss ich dann gegen die Eigentümer klagen? Hier handelt es sich doch um Gemeinschaftseigentum.
- Seit 01.05. habe ich die Sachen in meiner Wohnung gelagert. Unabhängig davon, dass es sich dabei um mein nun nicht nutzbares dringend benötigtes Besprechungszimmer (Freiberufler)handelt, ist mir dadurch Nutzungsausfall, durch Schimmelbildung Sachschaden, erheblicher Zeitaufwand (für Besichtigungen, Briefe schreiben, Reinigung, Keller aus- und einräumen um ihn dann wieder auszuräumen, ständige Kontrolle bei schlechtem Wetter, Fenster auf und zu um die Zirkulation zu gewähren, teilweise mehrmals täglich) entstanden.
Kann ich diese Kosten geltend machen? Ab wann?
Ich möchte jetzt meine Sachen durch eine
Spedition abholen und einlagern lassen. Meine Fahrtkosten und Zeitaufwand neben Einlagerungskosten: wer haftet für diese?
- Ganz wichtig: Wie verhalte ich mich weiter?
Immerhin sind jetzt 4 Monate vergangen und ich werde hier im Haus von einigen Nachbarn massiv angegangen als Problemverursacherin! Der Verwalter hat nämlich bisher nicht einmal vernünftig informiert.

So, dass waren jetzt doch eine Menge von Fragen. Ich würde mich freuen, wenn sich jemanden von Ihnen findet, mir diese zu beantworten. Natürlich habe ich auch überlegt einen Anwalt zu konsultieren. Doch scheue ich im Moment noch etwas die Kosten. Zumal ich immer noch die Hoffnung habe, dass sich das auf dem "kleinen" Weg erledigen läßt ohne die gesamte Hausgemeinschaft am Ende gegen sich zu haben.
Vielen Dank im Voraus!
31.08.2005 | 15:03

Antwort

von


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82234 Weßling
Tel: 08153 8875319
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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund der mitgeteilten Tatsachen wiefolgt beantworten möchte:

1.Ganz grundsätzlich ist zu sagen, dass Sie bei Mängeln am Haus einen Anspruch auf Beseitigung dieser Mängel haben und zwar gegen den jeweils Verantwortlichen- hier der Bauträger als Verkäufer Ihrer Wohnung/bzw. des Hauses. Diese Mängelansprüche verjähren bei Bauwerken erst nach 5 Jahren, § 438 Abs. 1 Nr. 2A BGB (http://www.anwaltundgut.de/gesetze/BGB/B%fcrgerliches%20Gesetzbuch.html).

Ich gehe davon aus, dass bei Ihrer Hausgemeinschaft das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zum tragen kommt. Def. des Sondereigentums „Sondereigentum ist Alleineigentum an einer Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen“. Demnach sind die Kellerabteile an sich, die den jeweiligen Wohnung zugeteilt sind, Sondereigentum, die Kellergänge aber sind Gemeinschaftseigentum.

Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen, § 1 Abs. 5. Nach § 5 Abs. 2 sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums, also Gegenstand des Gemeinschaftseigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.

2.D.h. Dass das Fenster dann in diesem Fall gemeinschaftliches Eigentum darstellt, weil es für alle in den Keller eingebaut wurde und nun zufälligerweise sich in Ihrem Kellerabteil befindet. Wenn das Fenster mangelhaft ist, muß die Gemeinschaft für den Austausch aufkommen, bzw. Die Beseitigung des Mangels vom Bauträger verlangen.

3.Ich würde dem Verwalter ein Schreiben schicken, indem Sie ihm die Situation nochmals darlegen und ihn unter Fristsetzung auffordern, Gegenmaßnahmen zu treffen, zumindest die übrigen Eigentümer schriftlich über das Problem zu benachrichtigen und jemanden vorbei zu schicken, der sich das Problem ansieht und dann dazu Stellung nehmen kann. Weisen Sie den Verwalter darauf hin, dass Sie aufgrund der Feuchtigkeit den Keller nicht nutzen können und auch einen Raum in Ihrer Wohnung unbenützbar ist, weil Sie dort die Sachen einlagern müssen. Sagen Sie ihm, dass Sie sich notfalls mit dem Schaden an ihn halten werden wegen Verletzung einer Vertragspflicht des Verwaltervertrages.

4.Sie können in der Eigentümerversammlung den Antrag stellen, dass der Mangel zu beseitigen ist bzw. Die Gemeinschaft dafür aufkommen muß. Wenn der Antrag in rechtswidriger Weise abgelehnt wird (das ist natürlich nur der Fall, wenn Sie im Recht sind), können Sie eine Entscheidung durch den Richter herbeiführen.
Ich kann Ihnen nur raten, einen Spezialisten dafür einzuschalten. Denn es fängt schon bei der richtigen Antragstellung in der Eigentümerversammlung an, bei der Sie alleine viele Fehler machen können, wenn Sie unvorbereitet ans Werk gehen. Umso dringender ist die Hilfe, da bereits 4 Monate verstrichen sind und der Verwalter offensichtlich nichts tut.

Sie müssen sich mit einem Anwalt beraten, der dann auch den gesamten Schriftverkehr prüft und dann mit Ihnen die weitere Vorgehensweise durchgeht.

Ich hoffe, das hat Ihnen zunächst weitergeholfen.

Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

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