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Gemeinschaftseigentum, den Bauträger zur Abnahme zwingen

| 03.01.2020 17:22 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


12:43
Fragestellung:
Ist es sinnvoll und können wir als Käufer den Bauträger einer Mehrfamilienanlage zwingen die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durchzuführen (auch um die tatsächlichen Mängel zu protokollieren und deren Behebung rechtswirksam zu terminieren) ?
Sachlage:
Wir haben eine Wohnung in einem Mehrfamilienobjekt gekauft und sind nach Abnahme des Sondereigentums fristgerecht am 08.04.2019 eingezogen.
Die Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums wird aus nicht erkennbaren Gründen vom Verkäufer hinausgezögert, der vertragliche Fertigstellungstermin (31.07.2019)
ist bereits um 5 Monate überschritten, es fehlen immer noch einige vertragliche Leistungen und es sind viele Mängel erkennbar. Verzugsstrafen wurden nicht vereinbart.

Vertragsgestaltung im notarieller Kaufvertrag (Bauträgervertrag):
Bauverpflichtung und Bezugsfertigkeit:
Die Herstellung der Bezugsfertigkeit bis zum 31.03.2019 wird garantiert.
Die Fertigstellung des Gesamtobjekts einschließlich der Außenanlagen hat bis 31.07.2019 zu erfolgen.
Abnahme und Besitzübergang:
Der Käufer ist nach Fertigstellung des Vertragsobjekts zur Abnahme des Sonder- und Gemeinschaftseigentums berechtigt und verpflichtet.
Der Verkäufer teilt dem Käufer unter Einhaltung einer Frist von jeweils 14 Tagen einen Vorabnahmetermin und nach Mängelbehebung einen endgültigen Abnahmetermin mit.
Die Besitzübergabe erfolgt mit endgültiger Abnahme des Gemeinschaftseigentums.
03.01.2020 | 18:04

Antwort

von


(542)
Wichlinghauser Markt 5
42277 Wuppertal
Tel: 0202 697 599 16
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Sehr geehrter Fragesteller,

auf Grundlage der durch Sie mitgeteilten Informationen beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Grundsätzlich ist es in Ihrem Interesse eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums erst dann durchzuführen, wenn alle wesentlichen Mängel daran beseitigt sind. Denn erst wenn der letzte Eigentümer das Gemeinschaftseigentum abgenommen hat beginnt gemäß <a href="http://dejure.org/gesetze/BGB/634a.html" target="_blank" class="djo_link" title="§ 634a BGB: Verjährung der Mängelansprüche">§ 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB</a> die Verjährungsfrist von 5 Jahren zu laufen in der Sie Mängel geltend machen können. Wie der Ist-Zustand des Gemeinschaftseigentums sein soll, das ist dem Bauträger ja eigentlich auch bereits ohne die Abnahme und Erstellung einer Mängelliste bekannt.

Sollte Ihnen ein Schaden durch die Verzögerung der Übergabe des Besitzes entstehen, da so die letzte Kaufpreisrate noch nicht fällig ist, so kommt auch ohne die Vereinbarung von Vertragsstrafen grundsätzlich in Betracht, dass Sie diesen Schaden gegenüber dem Bauträger geltend machen können.

Mit freundlichen Grüßen <!--dejureok-->


Rückfrage vom Fragesteller 03.01.2020 | 19:27

Danke für Ihre Ausführungen, auch hinsichtlich einer Abnahme möglichst nach aller Mängelbeseitigung, aber bitte noch die vereinfachte Aussage, ob wir als Käufer den Abnahmeprozess (nach dem erheblichem Fertigstellungsverzug) selbst einleiten könnten, oder ob wir auf die Abnahmeeinleitung durch den Bauträger warten müssen.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 05.01.2020 | 12:43

Sehr geehrter Fragesteller,

sehr gerne beantworte ich auch Ihre Nachfrage:

Ich gehe davon aus, dass es Ihnen im Ergebnis nicht um die Abnahme als solche, sondern um die Besitzverschaffung geht.

Auf Grundlage der durch Sie mitgeteilten Informationen vermag ich nicht abschließend zu beurteilen, ob bereits eine erhebliche Verzögerung der Übergabe des Gemeinschaftseigentums besteht, da die näheren Umstände des Baus nicht bekannt sind und auch nicht der aktuelle Status der Kaufpreiszahlung sowie die diesbezügliche Regelung im Wortlaut und der Zeitpunkt zu dem diese getroffen worden ist.

Grundsätzlich ist es eben so, dass erst bei Fertigstellung eine Übergabe erfolgen muss. Insoweit ist ein Grund für den Bauträger die Besitzübergabe zu verweigern natürlich die noch nicht abgeschlossene Fertigstellung.

Insoweit käme es auch darauf an inwieweit das Gemeinschaftseigentum bereits genutzt wird, da dadurch beispielsweise auch eine konkludente Abnahme eingetreten sein könnte. Das hat für Sie allerdings keinen Vorteil bezüglich der Besitzverschaffung, sondern führt nur dazu, dass die Gefahr auf Sie übergegangen ist und die Verjährungsfrist Ihrer Gewährleistungsansprüche zu laufen begonnen hat.

Auf Grundlage der durch Sie mitgeteilten Informationen kann ich deshalb Ihre Nachfrage im Rahmen dieser Erstberatung nicht abschließend beantworten.

Wenn Sie allerdings die Abnahme und die Besitzübergabe vorantreiben wollen, sollten Sie den Bauträger, unter Setzung einer Frist von 4 bis 8 Wochen zunächst zur Abnahme und Besitzübergabe auffordern.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 05.01.2020 | 14:07

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ANTWORT VON

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