Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Bauträger - Fertigstellung vs. Abnahme vs. Übergabe

| 26.10.2020 14:19 |
Preis: 58,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


Sehr geehrter Anwalt,
sehr geerhte Anwältin,

wir haben 2019 eine bezugsfertige DHH von einem Bauträger erworben, welche auf einem Erbpachtgrundstück neu erstellt wird. Bisher haber wir keinerlei Information oder Anzeige über eine verspätete Fertigstellung / Übergabe erhalten. Da der Fertigstellungstermin gemäß KV näher rückt, stehen wir nun vor der Frage, wann wir (zumindest laut Vertrag) einziehen könnten, da wir uns extra die Urlaubstage aufgespart haben und fest mit dem Einzug vor Weihnachten gerechnet wurde.


Hierzu folgende relevante Inhalte aus unserem Kaufvertrag:

§2, Punkt 3.1
… die Rate zur Bezugsfertigkeit und die Rate zur vollständigen Fertigstellung zu einer Rate zusammengefasst worden sind; die Besitzübergabe an den Käufer erfolgt damit nicht schon bei Bezugsfertigkeit, sondern nach vollständiger Fertigstellung und Zug um Zug gegen Zahlung der letzten Rate zu (f).

$2, Punkt 4
Der Kaufgegenstand in vollständig fertiggestellt, wenn alle vertragsgemäß vereinbarten Leistungen erbracht und einschließlich Außenanlagen gemäß Baubeschreibung erstellt worden sind.
Etwaige geringfügige Mängel hin der die Abnahme der vollständigen Fertigstellung und damit die Fälligkeit der letzten Kaufpreisrate nicht. Geringfügigkeit ist dabei regelmäßig gegeben, wenn die Kosten für etwaige Restmängel in Summe nicht mehr als 1% der Gesamtvergütung ergeben.

§3, Punkt 1
Die vollständige Fertigstellung des Kaufgegenstandes ist vom Verkäufer für den 31.08.2020 geplant. Der Verkäufer verpflichtet sich, als Beschaffenheit und nicht als Garantie, den Kaufgegenstand nicht später als bis zum 30.11.2020 vollständig fertigzustellen.

§3, Punkt 2
Streik, Aussperrung, höhere Gewalt oder mehr als 20 Ausfalltage durch Witterungseinflüsse verlängern die vorstehenden Fertigstellungstermine jedoch entsprechend. Der Verkäufer haftet nicht für Terminverzögerungen, die aufgrund von Sonderwünschen des Käufers gem. §7 dieses Vertrages entstehen oder die aus sonstigen Gründen vom Verkäufer nicht zu vertreten sind.

§4, Punkt 1
Die Übergabe des Kaufgegenstandes erfolgt, sobald dieser vollständig fertiggestellt ist und die Abnahme erfolgt ist, …
Vor der Übergabe des Kaufgegenstandes erfolgt die Abnahme durch eine gemeinsame Besichtigung des Kaufgegenstandes nach Maßgabe der nachfolgenden Regelungen. Nach der Abnahme erfolgt die Übergabe Zug um Zug gegen Zahlung der noch zu leistenden Zahlungen und Rückgabe der zurückzugebenden Bürgschaften.

$4, Punkt 2
Verkäufer und Käufer verpflichten sich gegenseitig auf Verlangen des Verkäufers nach vollständiger Fertigstellung zu Abnahme des Kaufgegenstandes. Der Verkäufer ist berechtigt, die vollständige Fertigstellung zu erklären, sobald der Kaufgegenstand einschließlich Ver- und Entsorgungsleitungen sowie Zugängen fertig gestellt ist und sofern keine wesentlichen Mängel vorliegen; wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden.

$4, Punkt 3
Die Abnahme des Kaufgegenstandes erfolgt durch den Käufer. Der Termin wird dem Käufer vom Verkäufer voraussichtlich vier Wochen und mindestens 14 Tage zuvor taggenau mitgeteilt.

$4, Punkt 4
... In dem Protokoll sind alle ausstehenden Leistungen und sichtbaren Mängel aufzunehmen.
Der Verkäufer ist berechtigt, diese ausstehenden Leistungen und Mängel vor der Übergabe zu erledigen bzw. zu beheben.

§7, Abs. 3
Wird in dem Sonderwunschvertrag eine Bauzeitverlängerung vereinbart, gelten dann die dort vereinbarten Fertigstellungstermine. (=13 Arbeitstage)



Frage 1: Werden die 13 Arbeitstage als 5 oder 6-Tage-Woche berechnet? Dementsprechend wäre unser Fertigstellungdatum der 15.12.2020 oder der 17.12.2020?

Frage 2: Hat zu dem genannten Datum die Abnahme oder die Übergabe zu erfolgen? Gemäß Vertrag behält sich der Bauträger das Recht vor, zwischen Abnahme und Übergabe noch Mängel zu beheben. Wie viel Zeit wäre hier zulässig, wenn vertraglich hierzu nicht vereinbart ist?

Frage 3: Welche Einfluss haben "Ferien" des Bauträger in der Weihnachtszeit? Er hat bereits anklingen lassen, dass die Übergabe oder gar die Abnahme aufgrund der Ferien sich in den Januar ziehen könnte.

Frage 4: Ab welchem Zeitpunkt / Ergeinis gerät der Bauträger in Verzug?


Herzlichen Dank.
Freundliche Grüße
Tim Martin

26.10.2020 | 18:11

Antwort

von


(433)
Hauptstraße 3
64665 Alsbach-Hähnlein
Tel: 06257-506060
Web: http://www.kanzlei-diefenbach.de
E-Mail:
Diese Anwältin zum Festpreis auswählen Zum Festpreis auswählen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ich beantworte Ihre Fragen gerne wie folgt:

Zunächst einmal möchte ich vorausschicken, dass die genannten Klauseln sehr weit gefasst sind und insgesamt zu ihren Ungunsten ausgestaltet sind, teilweise könnte man deren Wirksamkeit nach den Regeln über allgemeine Geschäftsbedingungen prüfen. Das ist aber hier nicht Gegenstand der Frage und man müsste dazu auch den gesamten Vertrag kennen. Es gibt BGH Rechtsprechung, die eben die Fertigstellung ganz anders definiert, nämlich danach, dass auch Protokoll Mängel behoben sein müssen, also komplette Fertigstellung. Das ist aber teilweise umstritten.

Angesichts dessen zu ihren einzelnen Fragen und zu meine Empfehlung der weiteren Vorgehensweise:

Frage 1: Werden die 13 Arbeitstage als 5 oder 6-Tage-Woche berechnet? Dementsprechend wäre unser Fertigstellungdatum der 15.12.2020 oder der 17.12.2020?

Auf dem Bau halte ich eine 6 Tage Woche für üblich.

Frage 2: Hat zu dem genannten Datum die Abnahme oder die Übergabe zu erfolgen? Gemäß Vertrag behält sich der Bauträger das Recht vor, zwischen Abnahme und Übergabe noch Mängel zu beheben. Wie viel Zeit wäre hier zulässig, wenn vertraglich hierzu nicht vereinbart ist?

Es wird Ihnen in rechtlich fragwürdiger Weise die Abnahme abverlangt. Damit beginnen alle Gewährleistungsfristen zu laufen. Achten Sie unbedingt darauf, dass eine Frist vereinbart wird. Ansonsten wird man von einer üblichen Erledigung ausgehen müssen, die aber abhängig vom Mangel und den Umständen ist. Eine gesetzliche starte Frist gibt es hier nicht. Ggf. nehmen Sie einen technischen Fachmann zur Abnahme mit.

Frage 3: Welche Einfluss haben "Ferien" des Bauträger in der Weihnachtszeit? Er hat bereits anklingen lassen, dass die Übergabe oder gar die Abnahme aufgrund der Ferien sich in den Januar ziehen könnte. Frage 4: Ab welchem Zeitpunkt / Ergeinis gerät der Bauträger in Verzug?

Er schuldet streng genommen die Fertigstellung bis 30.11.2020. Weihnachtsfeiertage gehen zu seinen Lasten. Meiner Ansicht nach gerät er danach in Verzug, weil ein Datum nach dem Kalender vereinbart ist. Das sah das OLG Frankfurt in einem ähnlichen Fall so an, aber die Berufung läuft. Setzen Sie ihn daher mittels eines Schreibens in Verzug. Das ist sicherer.

Der Vertrag scheint so gestrickt, dass Sie erst Eigentum übertragen bekommen, wenn die letzte Rate gezahlt ist.

Wenn sie ganz sicher gehen wollen, so lassen Sie den kompletten Vertrag prüfen und lassen ein anwaltliche Schreiben verfassen hinsichtlich der Inverzugsetzung. Ein zurückbehalten der letzten Rate empfiehlt sich oft schon allein deshalb nicht, weil sie sonst nicht voll Eigentum Erlangen, weil der Bauträger die Eigentumsumschreibung nicht veranlasst. Sie tragen dann dessen Insolvenzrisiko. Das ist nicht zu empfehlen. Dass sie Voll- Eigentümer werden wollen, ist auch oftmals das Druckmittel für den Bauträger.

Ich hoffe Ihnen weiter geholfen zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen.

Draudt Rechtsanwältin




Rückfrage vom Fragesteller 27.10.2020 | 11:33

Sehr geehrte Frau Draudt,

leider hilft mir Ihre Antwort noch nicht so wirklich weiter bzw. ist teilweise sehr vage. Daher folgende Rückfragen im Rahmen der kostenlosen Nachfrage:

zu 1) Dies klingt nach Ihrer persönlichen Auffassung. Gibt es hierzu eine konkrete Rechtsauffassung / Definition auf die ich mich berufen kann?

zu 2) Verstehe ich Ihre Ausführungen recht, dass der 15.12. (nicht 30.11, aufgrund der 13 Sonderwunschtage) dem Datum des spätestens Abnahmetermins entspricht? Oder genügt es, wenn der Bauträger zum 15.12. die Fertigstellung anzeigt (und die Abnahme z.B. für Januar terminiert)?

zu 4) Wann konkret gerät der Bauträger nun in Verzug, wenn die Abnahme ODER die Übergabe erst nach dem 15.12. erfolgt?

Herzlichen Dank
Tim Martin

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 27.10.2020 | 12:45

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihren Nachfragen teile ich gerne folgendes mit:

zu 1) Dies klingt nach Ihrer persönlichen Auffassung. Gibt es hierzu eine konkrete Rechtsauffassung / Definition auf die ich mich berufen kann?

Dazu gibt es keine gesetzliche Regelung. Die Vertragsklausel ist angesichts dessen eben gerade nicht bestimmt genug. Das ist schlecht. Daher war dies meine Einschätzung anhand der bekannten Üblichkeit, dass auf dem Bau auch samstags gearbeitet wird.

zu 2) Verstehe ich Ihre Ausführungen recht, dass der 15.12. (nicht 30.11, aufgrund der 13 Sonderwunschtage) dem Datum des spätestens Abnahmetermins entspricht? Oder genügt es, wenn der Bauträger zum 15.12. die Fertigstellung anzeigt (und die Abnahme z.B. für Januar terminiert)?

Auch hier krankt der Vertrag an einer nicht genauen Bestimmung, was auch wiederum schlecht ist. Sie müssen sich daher auf die -juristisch vertretbare- Meinung berufen, dass die Abnahme am 15.12.2020 zu erfolgen hat.

zu 4) Wann konkret gerät der Bauträger nun in Verzug, wenn die Abnahme ODER die Übergabe erst nach dem 15.12. erfolgt?

Wenn die vollständige Fertigstellung nicht am 30.11. plus ggf. die Sonderwunschtage erfolgt ist.

Ich erlaube mir noch die Anmerkung, dass nicht meine Antwort vage ist, sondern vielmehr der Vertrag nicht klar bestimmt ist, bzw. nicht mit der Rechtsprechung konform zu sein scheint. Dazu wie gesagt, müsste man den gesamten Vertrag prüfen. Vergleiche hier zu meiner Empfehlung die obigen Ausführungen.

Mit freundlichen Grüßen

Draudt
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 27.10.2020 | 12:56

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"

Die Anwältin scheint nicht auf Baurecht spezialisiert zu und antwortet im wesentlichen auf Basis persönlicher Erfahrungen. Ein Bezug zu ggf. vergleichbaren Fällen/Urteilen oder Gesetz bleibt aus. Auch eine verbindliche Aussage, wie die genannten Passagen zu interpretieren bzw. auszulegen sind.

Anschließend war die Antwort nur bedingt hilfreich.

"
Mehr Bewertungen von Rechtsanwältin Brigitte Draudt »
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 27.10.2020
3,2/5,0

Die Anwältin scheint nicht auf Baurecht spezialisiert zu und antwortet im wesentlichen auf Basis persönlicher Erfahrungen. Ein Bezug zu ggf. vergleichbaren Fällen/Urteilen oder Gesetz bleibt aus. Auch eine verbindliche Aussage, wie die genannten Passagen zu interpretieren bzw. auszulegen sind.

Anschließend war die Antwort nur bedingt hilfreich.


ANTWORT VON

(433)

Hauptstraße 3
64665 Alsbach-Hähnlein
Tel: 06257-506060
Web: http://www.kanzlei-diefenbach.de
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Familienrecht, Strafrecht, Verwaltungsrecht, Arbeitsrecht, Baurecht, Immobilienrecht, Schadensersatzrecht, Miet und Pachtrecht, Verkehrsrecht