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Abnahme Gemeinschaftseigentum - Bauträger droht mit Kündigung Bauträgervertrag


03.09.2017 22:15 |
Preis: 60,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir wurden von unserem Bauträger aufgefordert, das Gemeinschaftseigentum abzunehmen.
Sachverhalt:
Das Mehrfamilienhaus wurde im Sommer 2015 fertiggestellt. Kurz nach Fertigstellung des Objekts wurde von der Eigentümergemeinschaft ein Gutachter zur Erstellung eines Gutachtens für das Gemeinschaftseigentum beauftragt. Die darin aufgeführten Mängel wurden seitens des Bauträgers weitestgehend behoben und der Gutachter hat diese Punkte bis auf kleinere Mängel, als behoben bestätigt.
Nach Erstellung des Gutachtens sind Wasserschäden in der Tiefgarage festgestellt worden. Zur Behebung der Schäden wurde teilweise der Außenbereich aufgegraben und neu abgedichtet sowie Wasseraustrittsstellen an der Decke der Tiefgarage von innen verpresst worden. Dennoch drückt sich an verschiedenen Stellen das Wasser wieder durch (letztmalig im Juli 2017 - der Schaden ist noch nicht behoben).
Wir sehen aber noch weitere Mängel als gravierend an, wie z.B. Schallübertragung aus Nachbarwohnungen (von der Seite u. von oben), Dämmung und Fenster die im Sommer keine Wärme zurückhalten und im Winter kälte durchlassen, Kellerräume in denen sich im Sommer Feuchtigkeit bildet usw.
Wir haben deshalb die Abnahme des Gemeinschaftseigentums bisher verweigert (alle anderen Eigentümer haben die Abnahme wohl erteilt). Der Bauträger droht uns nun mit Kündigung des Bauträgervertrages, wenn wir die Abnahme weiter verweigern.
Der Bauträger verweist hier auf die vom Gutachter bestätigte Abnahmereife des Gutachtens. Die Abnahme soll zudem auch rückwirkend (Datum Gutachten) erfolgen.
(Der Kaufpreis wurde vollständig gezahlt - wir erhielten dafür eine Bürgschaft, Eigentumsumschreibung ist erfolgt)

Fragen:
a) Sind wir verpflichtet die Abnahme des Gemeinschaftseigentums vorzunehmen, obwohl noch Mängel wie in der Tiefgarage vorliegen?
b) Welche Konsequenz hätte es für uns, wenn der Bauträger den Bauträgervertrag kündigt? Also welche Nachteile hätte dies für uns, vor allem für unser Sondereigentum (Es sind auch am Sondereigentum noch Mängel vorhanden. Der Kaufpreis wurde vollständig gezahlt, wir erhielten in Höhe der letzten Kaufpreisrate ein Bürgschaft gem. MABV)?
Vielen Dank für Ihre Rückmeldung.

Mit freundlichen Grüßen.

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

a)
Die Frage der Abnahmefähigkeit ist in erster Linie eine Rechtsfrage, in zweiter Linie, wenn auch darauf aufbauend, eine technische Frage.

Auch muss man ja die Situation vor und nach dem Gutachten betrachten.

Wegen unwesentlicher Mängel kann die Abnahme nicht verweigert werden.

Ob deswegen eine Kündigung in Betracht kommt, bezweifele ich - denn es gibt kein solches ausdrückliches Kündigungsfrist.

Allenfalls käme ein Rücktritt in Betracht, aber nur wenn der weiteren Vergütungspflicht nicht nachgekommen wird.

Zu der (Un-)Wesentlichkeit eines Mangels:

Der Begriff der Unwesentlichkeit ist nach der Rechtsprechung zwar eng auszulegen.

Aber:
Die gebotene enge Auslegung führt dazu, dass Mängel nicht als unwesentlich anzusehen sind, die auf die Gebrauchsfähigkeit oder die Sicherheit des Werks Einfluss haben.

Wasser, Feuchtigkeit und Schall sind hier nicht unwesentlich. Das sind wesentliche Beeinträchtigungen, die insbesondere kostenträchtig sein können.

b)
Sie hätten somit Schadens- und Aufwendungsersatzansprüche gegen den Werkunternehmer, wenn er unberechtigt den Vertrag kündigen würde.
Denn die Mängel müssten entsprechend beseitigt werden.

Ich würde hier den Gutachter auf jeden Fall nochmals ansprechen, wenn weitere Mängel oder Mängelverstärkungen nach dem Gutachten eingetreten sind.
Er soll sich dazu äußern.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
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