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GbR oder Bruchteilsgemeinschaft ? - Besitzt ein in dieser Form abgeschlossener Mietvertrag überhaupt

| 29.08.2008 09:55 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Durch einen Erbfall wurde ich zum 50%-igen Miteigentümer an einer vermieteten Immobilie.

Im Mai diesen Jahres wurde gerichtlich festgestellt, dass der andere Miteigentümer (und bis zum Erbfall auch Verwalter der Immobilie) aus dem zwischen ihm und dem Erblasser bestehenden Verwaltervertrag mir gegenüber keine Rechte und Pflichten ableiten kann.
Trotz dieser richterlichen Entscheidung führt der Verwalter seine Tätigkeit weiter aus, blockiert jegliche Bemühungen meinerseits, sich auf einen neuen Verwalter zu einigen. Da er allein Zugriff auf die Hauskonten hat, verfügt er auch über meinen Anteil an den Mieteinnahmen. Desweiteren wurden diverse Rechtsgeschäfte ohne meine Zustimmung oder Einwilligung vorgenommen.
Nur durch einen Zufall erhielt ich vor einigen Tagen Kenntnis davon, dass eine zum 31.07.2008 gekündigte Wohnung in besagter Immobilie neu vermietet ist. Erst auf mein schriftliches Nachfragen wurde mir dann dieser Sachverhalt vom zweiten Miteigentümer (und bisherigem Verwalter) bestätigt.

Frage: Grundsätzlich interessiert mich, ob ich als Miteigentümer in dieser Weise übergangen werden darf. Sicherlich ist es vom wirtschaftlichen Standpunkt her natürlich positiv zu werten, dass die Wohnung nicht lange unvermietet bleibt. Trotzdem irritiert mich, dass ohne mein Wissen oder meine Zustimmung ein Mietvertrag durch den zweiten Eigentümer abgeschlossen wird.

Als Vermieter wurde im Mietvertrag eingetragen: „ X & Y GbR“. Daraus ergibt sich meine nächste Frage: In welchem Rechtsverhältnis stehe ich zu meinem Miteigentümer denn tatsächlich, handelt es sich um – so wie ich bisher angenommen habe - eine Bruchteilsgemeinschaft oder um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ?
Besitzt ein in dieser Form abgeschlossener Mietvertrag überhaupt Gültigkeit ?

Vielen Dank

Sehr geehrte Damen und Herren,

gerne beantworte ich ihre Anfrage wie folgt :

Aufgrund ihrer 50% Miteigentumsstellung handelt es sich zwischen Ihnen und ihrem Miteigentümer in jedem Fall um eine Bruchteilsgemeinschaft im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes.

Darüber hinaus liegt zwischen Ihnen dann eine GbR vor, soweit zwischen Ihnen und dem Miteigentümer eine entsprechende gesellschaftsrechtliche vertragliche Grundlage vereinbart wurde.

Nach ihrem Vortrag scheidet eine ausdrückliche Vereinbarung für die Annahme einer GbR aus.

Des weiteren ist eine Gemeinschaft im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes nicht gleichzustellen mit einer echten GbR, da eine GbR einen weitergehenden vertraglichen gemeinschaftlichen Zweck erfordert, für den vertraglich über die blose Gemeinschaft hinausgehende Verpflichtungen vereinbart werden; BGH NJW 05, 2061/66.

In ihrem Falle besteht demnach mangels Einigung keine GbR, sondern nur eine Bruchteilsgemeinschaft.


Zwar scheiden nach ihrem Vortrag wohl schuldrechtliche Ansprüche des vorhergehende Verwalters gegen Sie aus, davon zu unterscheiden ist aber, dass Sie im Rahmen der Nachfolge in das schon bestandene Gemeinschaftsverhältnis eingetreten sind und Regelungen bezüglich der Verwaltung, welche zwischen den alten
Eigentümern vereinbart wurden, auch für Sie als neu eintretenden Eigentümer bindend sein können.
Ich bitte aber zu beachten, dass ich diese Einschätzung ohne Kenntnisnahme des vollständigen Urteils mache und die Wirksamkeit einzelner Vereinbarungen (z.b. Beschlüsse) detailliert überprüft werden müsste.

Vorliegend kommt es sehr darauf an, welche Regelungen bezüglich der Bruchteilsgemeinschaft konkret vorliegen und ob Sondereigentum vorliegt. Aus diesen Regelungen kann eine Befugnis des Miteigentümers zur Vermietung resultieren, ohne das eine weitergehende GbR existieren müsste.


Abschliessend rate ich Ihnen daher wie folgt :

- Sie sollten den Miteigentümer auffordern mit sofortiger Wirkung die weitere Firmierung mit "X & Y GbR" zu unterlassen.
- Die zu Grunde liegenden individuellen Regelungen der Bruchteilsgemeinschaft sollten inhaltlich auf ihre Wirksamkeit und Folgen überprüft werden.
- Sollte sich aus ihren Vereinbarungen der Bruchteilsgemenschaft keine Vollmacht des Miteigentümers zur alleinigen Vermietung ergeben, kann die Gemeinschaft immer nur gemeinschaftlich handeln.
Zweckmässig wäre es dann mit dem Miteigentümer eine Vereinbarung zu treffen, die zukünftig eine ordnungsgemäße Vermietung des Objektes fördert; beispielsweise ihn schriftlich zur alleinigen Vermietung zu bevollmächtigen, wobei Sie vorab informiert sein wollen. An eine solche Vereinbarung müsste der Miteigentümer sich dann halten.
- Da der Mietvertrag falsch firmiert wurde, empfiehlt es sich mit den Mietern eine schrifltiche einvernehmliche Bestätigung aufzusetzen, aus der sich ergibt, dass Vermieter nicht eine GbR sondern nur die Personen selber als Gemeinschaft sind, wobei vorab die Bevollmächtigung geregelt sein muss, oder halt beide Eigentümer den Vertrag unterzeichnen.


Bitte haben Sie dafür Verständnis das im Rahmen dieser Erstberatungsplattform nur eine erste Einschätzung ihrer Anfrage möglich ist und insbesondere das Hinzukommen bisher nicht genannter Umstände zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen kann.

Ich hoffe Ihnen geholfen haben zu können und stehe Ihnen über die Nachfragefunktion,per Mail oder telefonisch bei Rückfragen zur Verfügung.

Sollten Sie an einer Beauftragung interessiert sein, kann ich Ihnen anbieten das Beratungshonorar dieser Plattform auf eine weitergehende Beauftragung anzurechnen.



Mit freundlichen Grüßen


Holger Hafer
(Rechtsanwalt)

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