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Gartennutzung bei Verkauf von Mietshaus mit Garten

29.07.2018 12:28 |
Preis: 58,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


15:03
Ich bewohne seit 16 Jahren ein EFH zur Miete mit 800qm Garten, den ich voll nutzen durfte und auch gehegt und gepflegt habe. Ich bin wegen des Gartens dort eingezogen, um ihn zum Anbau von Gemüse, Geräteschuppen, Kleintiergehege und Freilauf, sowie als Auslauf meiner 3 Katzen und 3 Hunde, sowie Unterschlupf etlicher Igel und Insekten zu nutzen. Jetzt ist das Haus verkauft worden an einen Nachbarn, der sein Gewerbe (Dachdecker) im Garten erweitern will. Mir sollen dann nur noch ein kleines Stück Rasen vor dem Haus bleiben. Gemüsegarten, Nutzsträucher wie Himbeere, Rhabarber, Birnenbaum (sehr alt), etc. , die Gehege und Schuppen sollen dann entfernt werden, bzw. werden platt gemacht. Kann ich dagegen was unternehmen.
29.07.2018 | 13:13

Antwort

von


(28)
Uetzer Straße 4 a
31234 Edemissen
Tel: 05177-9867225
E-Mail:

Sehr geehrte Fragestellerin,

hier streitet für Sie jedenfalls auf Basis des mitgeteilten Kurzsachverhalts zunächst § 566 BGB ("Kauf bricht nicht Miete"). Wenn Sie also mindestens auf Grundlage einer vertraglichen Zusatzvereinbarung (zum Mietvertrag) den Garten (insgesamt) nutzen durften, ändert sich daran durch den Eigentumswechsel nichts.

Die beabsichtigte Nutzung des Naturgartens mit altem Baumbestand als Gewerbefläche könnte zudem aus baurechtlichen / naturschutzrechtlichen Gründen abwehrfähig sein. Das müsste man sich aber ggf. genauer ansehen; ich empfehle Ihnen als "ersten Aufschlag" eine Argumentation über die genannte mietrechtliche Vorschrift.

Ich hoffe, Ihnen im Rahmen der anwaltlichen Erstberatung eine gute Orientierung gegeben zu haben. Für eine verbindliche Bewertung der Rechtslage muss die vertragliche Situation genau geklärt werden, wozu dann auch die Prüfung der vorhandenen Vertragsunterlagen gehört. Gern stehe ich Ihnen dafür von hier aus zur Verfügung.

Freundliche Grüße
Stefan Pleßl, RA


Nachfrage vom Fragesteller 29.07.2018 | 14:27

Hallo Herr Pleßl. Vielen Dank für Ihre Antwort. Leider ist meine Frage nicht ganz beantwortet. Es gibt dazu keine vertragliche Zusatzvereinbarung, da der Garten zum Haus dazugehörte, ich mich um die Pflege gekümmert habe und der ehemalige Eigentümer das auch 16 Jahre lang immer wieder bestätigte und selbst keine Tätigkeiten im Garten durchführte. ("Ist ein Einfamilienhaus gemietet, ist der dazugehörige Garten im Zweifel mitvermietet.") Kann ich auch so mit § 566 argumentieren?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.07.2018 | 15:03

Sehr geehrte Fragestellerin,

sehr gern komme ich auf Ihre Verständnisfrage zurück.

Zitat:
Es gibt dazu keine vertragliche Zusatzvereinbarung,

Leider ergänzen Sie den Sachverhalt nicht um den Wortsinn der mietvertraglichen Regelung (oder stellen deren Fehlen im Mietvertrag klar- z.B. keine explizite Klausel zur Gartennutzung dort). Allgemein:

Wenn im Mietvertrag die Gartennutzung mit geregelt ist, dürfen Sie ihn in diesem Umfang nutzen, ist nichts zum Garten geregelt ist, dürfen Sie ihn wie bisher auch komplett nutzen.

Wenn im Mietvertrag die Gartennutzung eingeschränkt ist, es aber eine Zusatzvereinbarung gibt, die Ihnen erst das Nutzungsrecht am gesamten Garten einräumt, können Sie sich darauf berufen. War diese Vereinbarung mündlich, ergeben sich (nur) Nachweisproblematiken.

Ich hoffe, es ist jetzt klarer geworden; genau dafür ist die kostenlose Nachfragefunktion gedacht. Ich entnehme Ihrer Nachfrage nichts, was gegen eine Argumentation über § 566 BGB spräche.

Es bleibt aber dabei, dass für eine abschließende juristische Bewertung zumindest der Mietvertrag eingesehen werden müsste.

Freundliche Grüße
Stefan Pleßl, RA






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