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Kann ich Miteigentümern die Gartenvermietung verbieten?

03.12.2010 14:06 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrter Herr Geyer,

wir sind seit 15 Jahren Eigentümer einer Wohnung in der wir schon seit über 30 Jahren wohnen. Wir sind als Mieter mit Gartennutzung und Pflege eingezogen.
Die jetztige Eigentümergemeinschaft vermietet jetzt den Garten an ihre Mieter weiter. Die Gartenpflege mach noch immer ich alleine.
Mich ärgert, daß die neuen Eigentümer über meinen ausdrücklichen Wunsch hinweg, den Garten als Bestandteil ihrer Wohnung vermieten und mir dadurch ihre Mieter aufzwingen. Der Garten ist sehr klein und nicht teilbar. Ein Teil hat nur Schatten, einer nur Sonne.
Gibt es ein Gewohnheitsrecht oder ein anderes Recht für mich, den Miteigentümern die Vermietung des Gartens zu verbieten?
Ich habe schon gebeten, mir die Miteigentumsanteile zu vermieten, um dieses Thema aus der Welt zu schaffen. Beim Verkauf der Wohnungen in unserem Haus wurde vor 15 Jahren, mein Pflanzenbestand in das Gesamteigentum übernommen, ohne mir einen Ausgleich zu bezahlen. Ich wurde praktisch schweigend enteignet und ärgere mich darüber furchtbar. Gibt es für mich auch irgendein Recht?

Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen!

Sehr geehrte Fragestelllerin,

herzlichen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte. Beachten Sie bitte, dass die von mir erteilte rechtliche Auskunft ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben basiert. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Ich gehe davon aus, dass der Garten ursprünglich im gemeinschaftlichen Eigentum der WEG stand (Sofern an dem Garten Sondereigentum oder ein dingliches Sondernutzungsrecht zugunsten von Ihnen besteht, haben Sie die alleinige Verfügungsmacht und können die übrigen WEGler bzw. deren Mieter von der Nutzung ausschließen).

Es ist anerkannt, dass durch schuldrechtliche Vereinbarung aller Wohnungseigentümer ein Teil des gemeinschaftlichen Eigentums - hier des Gartens - einem oder mehreren Wohnungseigentümern zur ausschließlichen Nutzung (Sondernutzung) überlassen werden kann. Eine solche, das Gemeinschaftsverhältnis gestaltende Vereinbarung gewährt dem begünstigten Wohnungseigentümer einen Rechtsanspruch gegen die übrigen Eigentümer auf Gewährung des ausschließlichen Gebrauchs. Eine solche Vereinbarung ist als schuldrechtlicher Vertrag formlos gültig und kann auch stillschweigend geschlossen werden. Dabei muß den Wohnungseigentümern - über eine momentane Einigkeit hinaus - bewußt sein, dass sie eine Regelung treffen, die auch für die Zukunft Geltung beansprucht (z.B. OLG Köln vom 26.04.1996 - 16 WX 56/96). Für die Annahme einer solchen konkludenten Vereinbarung mit den ursprünglichen Wohnungseigentümern besteht hier eine hohe Wahrscheinlichkeit, da nach Ihren Ausführungen der Garten in den letzten 30 Jahren ausschließlich von Ihnen benutzt und gepflegt wurde.

Ob und in welchem Umfang ein Sondernutzungsrecht (SNR) einen Rechtsnachfolger (Käufer einer Eigentumswohnung) ebenfalls bindet, richtet sich danach, ob es nur schuldrechtlich oder auch dinglich vereinbart wurde.

Das schuldrechtliche SNR bindet zunächst die dieses SNR vereinbarenden Wohnungseigentümer (d.h. Sie und den weiteren damaligen Eigentümer). Deren Rechtsnachfolger werden jedoch nur dann gebunden, wenn sie in die Vereinbarung eintreten. Dies kann hier wohl ausgeschlossen werden, da die neuen Eigentümer durch ihre Handlungen zeigen, dass sie sich nicht an die ehemalige Vereinbarung binden wollen.

Ein dinglich wirksames SNR gehört jedoch zum Inhalt des Sondereigentums und bedarf der Eintragung ins Grundbuch. Nach § 10 Abs. 3 WEG wirkt das SNR dann auch gegenüber dem Sondernachfolger (durch Kauf, Schenkung, Versteigerung) eines Wohnungseigentümers.

Für Sie bedeutet dies: Eine früher geschlossene rein vertragliche Vereinbarung zwischen Ihnen und den ehemaligen Eigentümern der WEG wirkt gegenüber den neuen Eigentümern nur dann, wenn diese in den Vertrag ausdrücklich mit eintreten. Tun sie dies nicht - und danach scheint es hier auszusehen - besteht die vertragliche Vereinbarung nicht weiter und der Garten steht wieder im Gemeinschaftseigentum.

Nur, wenn das SNR auch dinglich wirksam vereinbart wurde(Zustimmung aller Wohnungseigentümer + Bewilligung der Eintragung ins Grundbuch) wirkt das SNR auch gegenüber Rechtsnachfolgern, also gegenüber den neuen Wohnungseigentümern.

Es tut mir leid, dass ich Ihnen keine bessere Auskunft geben kann. Sofern noch Rückfragen bestehen, nutzen Sie bitte die Nachfrageoption. Bitte bewerten Sie auch die Frage, um dieses Portal transparent zu gestalten.

Mit freundlichen Grüßen,

Cornelia Klüting
Rechtsanwältin


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