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Garagenvermietung von privat an privat nur als Kleinunternehmer?


18.11.2009 15:22 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim



Hallo!
Ich beabsichtige 2 vermietete Einzelgaragen voll finanziert zu erwerben und sie dann steuerlich geltend zu machen, d.h. Darlehenszinsen abzusetzen.
Ist dies nur als Kleinunternehmer mit USt.Plicht möglich oder auch als Privatperson wie z.B. bei einer nicht selbst genutzten Eigentumswohnung als Steuersparmodell?
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage und das damit entgegengebrachte Vertrauen.

Ohne Weiteres können Sie die Darlehenszinsen in Ihr Modell auch ohne eine entsprechende Umsatzsteuerpflicht im Rahmen der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung geltend machen ohne hierfür Unternehmer oder umsatzsteuerpflichtig zu sein.

Eine Besonderheit könnte sich nur darstellen, wenn die Mieteinnahmen bereits jetzt der Umsatzsteuer unterliegen (wozu Sie nicht verpflichtet sind und im Rahmen der Optierung wählen können). Bis auf Ausnahmen (siehe § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG) sind Vermietungen grundsätzlich umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 Buchst. a UStG). In diesem Fall müssten Sie überlegen, ob die Umsatzsteuer bestehen bleiben soll, also ein Verzicht auf die Umsatzsteuer erklären (das ist dann möglich, wenn die Vermietung an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen erfolgt (§ 9 Abs. 1 UStG)). Hier spielen jedoch viele spezielle Dinge hinein, unter anderem auch die Unternehmereigenschaft, die für die Beantwortung Ihrer Frage nicht relevant erscheinen. Sollte dies jedoch der Fall sein, können Sie selbstverständlich die kostenlose Nachfragefunktion nutzen.

Bis dahin hoffe ich, Ihre Frage hilfreich beantwortet zu haben und wünsche Ihnen einen angenehmen Abend.

Nachfrage vom Fragesteller 18.11.2009 | 16:28

Hallo Herr Joachim,
vielen Dank für die schnelle Antwort.
Könnte ich dann auch die üblichen 2% des Anschaffungspreises pro Jahr als Afa Gebäudeabschreibung geltend machen?

Vielen Dank und schönen Abend

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.11.2009 | 11:21

Sehr geehrter Fragesteller,

grundsätzlich ist auch bei Garagen eine entsprechende Absetzung für Abnutzung (AfA) nach § 7 Abs. 5 des Einkommensteuergesetzes (EStG) möglich. Hierbei ist aber zu unterscheiden, ob die Garage eine Wirtschaftseinheit mit einem Wohngebäude oder anderen Bauwerk bildet, oder die Garage steuerrechtlich separat zu betrachten ist, wenn diese zum Beispiel frei auf einem Grundstück ohne weiteres Bindung zu einem Wohngebäude steht.

Im ersten Fall, ist die Abschreibungsmöglichkeit nicht in jedem Fall gegeben, da durch die Einheit mit dem Wohngebäude, die Abschreibung mit in das Wohngebäude hinein fällt. Die Afa kann er nur zusammen mit dem Wohngebäude vorgenommen werden. Dies ist durch den Bundesfinanzhof höchstrichterlich entschieden worden (BFH-Urteil vom 28.6.1983 (VIII R 179/79) BStBl. 1984 II S. 196).

Im zweiten Fall, wenn die Garage als einzelnes selbständiges Gebäude zu betrachten wäre, also kein einheitliches Wirtschaftsgut mit einem anderen Gebäude bildet, ist grundsätzlich eine Abschreibung möglich. Sie sollten jedenfalls versuchen, die Afa gegenüber dem Finanzamt mit anzugeben. Sodann wäre die Entscheidung des Finanzamtes zu prüfen.

Ich hoffe, auch Ihre Nachfrage zu Ihrer vollsten Zufriedenheit beantwortet zu haben bestehen gerne weiterhin zur Verfügung.

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