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Fürsorgepflicht nach Prinzip des Par. 2038 BGB


| 28.07.2006 11:54 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stephan Bartels



Sehr geehrte Anwälte,
ich bin Miterbe an einem Dreiseithof zu 1/6 laut Erbschein und bewohne die zum Wohnhaus umgebaute Scheune. Die anderen Gebäude stehen seit dem Tod meines Onkels, vor zwei Jahren, leer und müssen saniert werden. Vom Erblasser war vorgesehen, dass ich die Scheune später übernehmen soll, es existiert aber kein Testament. Am Um- und Ausbau habe ich von 1991-1994 mit vielen Arbeitsstunden mitgewirkt und vieles auch selbst bezahlt. Der Mietvertrag von 1994 wurde nach Par. 566 BGB von der Erbengemeinschaft übernommen. Meine Arbeitsstunden sollte ich, nach mündlicher Absprache mit meinem Onkel, durch eine geringere Miete über 20 Jahre, "abwohnen". Mit dem Verkauf des Hofes wurde ein Makler beauftragt. Er war zu Beginn der Meinung, die Häuser würden sich getrennt besser verkaufen. Er hat mir mündlich zugesichert die Scheune rauszulassen, erst dann bekam er meine Unterschrift, und ich war bereit, der Erbengemeinschaft einen reellen Preis für das Gebäude zu zahlen. Die Käufer blieben aus, der Hof steht auf der Homepage des Maklers wieder komplett zum Preis "X" mit drei Einheiten, davon zwei frei, zum Verkauf. Ohne meines Wissens wurden Gespräche mit Makler und Käufern geführt. Ein Käufer würde diesen Preis zahlen, aber nur ohne Mieter. Ich stehe selbst mit im Grundbuch und würde eine Kündigung mir gegenüber nicht unterschreiben. Darauf hin habe ich der Erbengemeinschaft vorgeschlagen, dass der neue Einentümer in den alten Mietvertrag einsteigt und mir dann kündigen kann. Er hätte 12 Monate Frist einzuhalten, könnte schon bauen und ich hätte Zeit, mich zu kümmern. Dies wurde abgelehnt, mit der Begründung, die Käufer würden abspringen und der Preis fallen.
Wie soll ich mich verhalten ? Könnten auf mich Schadenersatzklagen zukommen, wenn ich die Wohnung nicht gleich räume und dadurch der Preis sinkt. Immerhin war ich ja bereit, für einen Teil des Hofes einen angemessenen Preis zu zahlen. Ich stelle mich auch nicht gegen einen Verkauf, will nur meine gesetzlichen Möglichkeiten nutzen. Für mich ist das, dem Käufer gegenüber, Vortäuschung falscher Tatsachen und der Preis daher nicht reell.

Vielen Dank.

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Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich vor dem Hintergrund Ihres Einsatzes und aufgrund der von Ihnen mitgeteilten Informationen im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworte:

Da Sie über einen wirksamen Mietvertrag verfügen, kann Ihnen kein Nachteil daraus erwachsen, dass Sie die gemieteten Räume bewohnen. Zu einer Räumung der Wohnung wären Sie erst aufgrund einer wirksamen Kündigung durch die Erbengemeinschaft verpflichtet. Dann müssten Sie die Wohnung zum entsprechenden Kündigungszeitpunkt geräumt übergeben. Schadensersatzansprüche müssen Sie demzufolge aktuell nicht befürchten.

Die Kündigung des Mietvertrages müsste von der Erbengemeinschaft ausgesprochen werden. Dabei stellt sich die Frage, ob die Beschlussfassung über die Kündigung einstimmig erfolgen muss – Sie also auch zustimmen müssen – oder ob eine Mehrheitsentscheidung ausreicht. Bei der Verwaltung des Nachlasses entscheiden die Miterben grds. durch Stimmenmehrheit, mit Ausnahme von Maßnahmen, die eine außerordentliche Verwaltung darstellen. Außerordentliche Verwaltungsmaßnahmen sind z. B. wesentliche Veränderungen des Nachlasses, also z. B. die Veräußerung des Hauses. Der Abschluss und die Beendigung von Mietverträgen über Wohnraum stellt keine wesentliche Veränderung dar, so dass hierfür die Stimmenmehrheit der Miterben ausreichen würde. Für eine Kündigung des Mietverhältnisses bedarf es demnach nicht Ihrer Zustimmung.

Für einen Verkauf des Anwesens wäre hingegen eine einstimmige Entscheidung der Miterben erforderlich. Sollten Sie die Erteilung Ihrer Zustimmung verweigern, dann könnte ein freihändiger Verkauf demnach nicht stattfinden. Ihre Miterben hätten aber jeder für sich die Möglichkeit zur Auflösung der Miterbengemeinschaft die Zwangsversteigerung des Objekts zu beantragen. Erfahrungsgemäß erzielen Immobilien in der Zwangsvollstreckung erheblich geringere Werte als bei einem freihändigen Verkauf.

Wenn die Veräußerung der Immobilie zu einem möglichst hohen Preis auch in Ihrem Interesse ist und Sie grds. bereit sind, hierzu das bestehende Mietverhältnis in absehbarer Zeit zu beenden, dann sollten Sie sich bereits jetzt auf die Suche nach einer neuen Unterkunft machen. Parallel dazu können Sie der Erbengemeinschaft anbieten, dass Sie auf die Rechte aus Ihrem bisherigen Mietvertrag verzichten, wenn gleichzeitig ein neuer, befristeter Mietvertrag abgeschlossen würde. Hierdurch würden einerseits Sie die erforderliche Sicherheit bzgl. der noch verbleibenden Mietzeit erhalten. Gleichzeitig wäre den Interessen eines potentiellen Käufers Rechnung getragen, dadurch, dass die Mietsache in absehbarer Zeit leer zur Verfügung steht. Im Falle der Übernahme oder des Neuabschlusses eines unbefristeten Mietvertrages bestünden zu viele Unsicherheiten für den Käufer. Er müsste die Kündigung fristgerecht aussprechen und wäre zudem nicht sicher, ob Sie der Kündigung nicht widersprechen würden, was ja grds. möglich ist.

Ich hoffe die Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.

Bitte beachten Sie, dass die Antwort auf Ihren Angaben beruht und eine rechtliche Beurteilung des Sachverhaltes nur bei Kenntnis aller Details der Sache vollständig und sicher möglich ist. Für evtl. Nachfragen stehe ich gern im Rahmen der kostenlosen Nachfrageoption zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Stephan Bartels
Rechtsanwalt, Hamburg

Nachfrage vom Fragesteller 28.07.2006 | 14:04

Bei früheren Recherchen bin ich auf ein Urteil vom Bundesgerichtshof aufmerksam geworden, welches besagt, dass eine Erbengemeinschaft keine juristische Person ist. Es müssen alle Verträge und Kündigungen von allen Personen unterschrieben werden, ausser es ist jemand per Vollmacht dazu berechtigt, was aber nicht der Fall ist. Damit konnte ich Verträge kippen, welche nicht meinen Interessen entsprachen und im Namen der Erbengemeinschaft abgeschlossen wurden. Ich kann zwar überstimmt werden, was die Kündigung als solche betrifft, müßte aber dennoch unterschreiben. Würde ich das verweigern, stellt das sicher eine Blockade dar und der maximale Erlös ist in Frage gestellt. Soweit ich mich belesen habe, müsste ich dann die Differenz vom möglichen Preis zum tatsächlich erzielten Preis den übrigen Erben erstatten, weil ich verpflichtet bin, zum Wohle der Erbmasse zu handeln. Liege ich da richtig ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.07.2006 | 14:44

Sehr geehrter Fragesteller,

Zutreffend gehen Sie davon aus, das eine Erbengemeinschaft keine juristische Person (sondern eine Gemeinschaft) ist und daher grds. nur durch alle Miterben vertreten werden kann.

Nach einer wirksamen Beschlussfassung über die Kündigung können die anderen Miterben von Ihnen die Zustimmung zur Unterzeichnung der Kündigung verlangen, ggf. auf Abgabe der erforderlichen Willenserklärung durch Sie klagen. Mit Erlass des beantragten Urteils würde die Kündigung wirksam.

Allerdings ist hier zu berücksichtigen, dass Sie selbst betroffener der Kündigung sind. Es wäre daher denkbar, dass ein Gericht Ihre Weigerung, die Kündigung anzuerkennen, als rechtsmißbräuchlich erachtet, da Sie sich ja selbst rechtswidrig verhalten, indem Sie Ihre Zustimmung nicht erteilen, die aufgrund des wirksamen Beschlusses von Ihnen abgegeben werden muß. Auch ist es höchstrichterlich anerkannt, dass wirksame Mehrheitsbeschlüsse - hier der Beschluss über die Kündigung Ihres Mietvertrages - Außenwirkung haben kann, so dass die Mehrheit der Miterben für die Erbengemeinschaft Vertretungsmacht hat, BGH 56, 47.

Im Ergebnis würde ein Gericht meines Erachtens zu dem Ergebnis kommen, dass die Kündigung auch ohne Ihre Unterschrift wirksam ist, sie das Haus somit zum betreffenden Zeitpunkt räumen müßten.

Nur wenn Sie dieser Pflicht, Räumung des Hauses nach einer wirksamen Kündigung, nicht nachkommen, wären Sie zum Schadensersatz verpflichtet. Sollte ein Käufer ausschließlich deshalb abspringen, weil Sie nicht rechtzeitig geräumt haben (dies müßte die Erbengemeinschaft beweisen) so wäre eine mögliche Schadensberechnung die Differenz zwischen dem vom abgesprungenen Käufer angebotenen Kaufpreis zum tatsächlich erzielten Kaufpreis.

Mit freundlichen Grüßen

S. Bartels
Rechtsanwalt, Hamburg

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