Sehr geehrter Fragesteller,
zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:
1.
Fristlose Kündigung wegen Verzögerung der Nutzungsänderung:
Eine fristlose Kündigung ist gemäß § 543 BGB nur aus wichtigem Grund möglich.
Ein solcher Grund könnte vorliegen, wenn die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages erheblich gestört ist. In Ihrem Fall könnte die Verzögerung der Nutzungsänderung als eine solche Störung angesehen werden, wenn die Nutzung des Ladenlokals ohne diese Genehmigung nicht möglich ist und der Vermieter Ihnen zugesichert hat, dass die Genehmigung rechtzeitig erteilt wird.
Eine außerordentliche Kündigung kann in Betracht kommen, wenn eine gravierende Veränderung oder ein Wegfall der Geschäftsgrundlage vorliegt.
2.
Verantwortung des Vermieters:
Ob der Vermieter Sie vor der Anmietung über die Notwendigkeit einer Nutzungsänderung hätte informieren müssen, hängt von den Vereinbarungen im Mietvertrag ab.
So ist es üblich, dass die Pflicht zur Einholung behördlicher Genehmigungen auf den Mieter übertragen wird, es sei denn, der Vermieter hat ausdrücklich eine andere Zusicherung gemacht.
Wenn der Vermieter Ihnen zugesichert hat, dass keine Nutzungsänderung erforderlich sei oder dass diese rechtzeitig erteilt wird, könnte er für die Verzögerung verantwortlich gemacht werden, insbesondere wenn Sie im Vertrauen auf diese Zusicherung den Mietvertrag abgeschlossen haben.
3.
Zusammenfassend könnte eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein, wenn die Verzögerung der Nutzungsänderung die Nutzung des Ladenlokals erheblich beeinträchtigt und der Vermieter Ihnen falsche Informationen gegeben hat.
Es wäre jedoch wichtig, die genauen Vertragsbedingungen und die Kommunikation mit dem Vermieter zu prüfen, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.
Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Gerhard Raab
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Vielen lieben Dank für Ihre mühe und Antwort!
Also, wie gesagt, zunächst hat der Vermieter mir nichts von der notwendigen Nutzungsänderung erzählt. Der Laden war früher eine Bank, und der Vermieter wusste bereits, dass ich ihn als Einzelhandelsgeschäft für den Verkauf von Industrienähmaschinen nutzen wollte. Trotzdem hat er mich nicht darauf hingewiesen, dass ich eine Nutzungsänderung benötige – und ich wusste es selbst auch nicht.
Als ich mein Gewerbe anmelden wollte, verlangte die Behörde diese Nutzungsänderung. Daraufhin habe ich den Vermieter angerufen und ihm das mitgeteilt. Er meinte, dass er sich darum kümmern würde. Das war, glaube ich, am 16.04. Ich habe dann bis zum 23.05 gewartet, aber nichts ist passiert. Deshalb habe ich am 23.05 eine fristlose Kündigung per Einschreiben mit Rückschein geschickt.
Daraufhin hat mich der Vermieter angerufen und gesagt, dass die Nutzungsänderung zum 01.06 abgeschlossen sein soll. Dennoch hat er bis jetzt nicht auf meine Kündigung reagiert
Sehr geehrter Fragesteller,
zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:
1. Fristlose Kündigung wegen Verzögerung der Nutzungsänderung
Rechtsgrundlage
Eine fristlose Kündigung eines Gewerbemietvertrages ist gemäß § 543 BGB möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher Grund ist gegeben, wenn dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.
Anwendbarkeit auf Ihren Fall
Im Gewerbemietrecht kann eine erhebliche Verzögerung bei der Ermöglichung der vertragsgemäßen Nutzung einen wichtigen Grund darstellen. Entscheidend ist, ob die Nutzung des Mietobjekts ohne die erforderliche Nutzungsänderungsgenehmigung tatsächlich nicht möglich ist und ob der Vermieter Ihnen zugesichert hat, dass diese Genehmigung rechtzeitig vorliegen wird.
2.
Fazit:
Wenn Sie das Ladenlokal ohne die Nutzungsänderung nicht wie vereinbart nutzen können und der Vermieter Ihnen zugesichert hat, dass die Genehmigung rechtzeitig vorliegen wird, kann die Verzögerung einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung darstellen. Dies gilt insbesondere, wenn die Nutzung der Mietsache für den vereinbarten Zweck unmöglich ist und Sie auf die Zusicherung des Vermieters vertraut haben.
3.
Informationspflicht des Vermieters vor Vertragsschluss
Ob der Vermieter verpflichtet war, Sie über die Notwendigkeit einer Nutzungsänderung zu informieren, hängt maßgeblich von den Umständen des Vertragsschlusses und den getroffenen Vereinbarungen ab.
Hat der Vermieter Ihnen ausdrücklich oder konkludent zugesichert, dass keine Nutzungsänderung erforderlich sei oder dass er sich um die Genehmigung kümmern werde, und Sie haben im Vertrauen darauf den Vertrag geschlossen, so kann dies eine Pflichtverletzung des Vermieters darstellen. In diesem Fall kann der Vermieter für die daraus resultierenden Nachteile haftbar gemacht werden.
3. Zusammenfassung und Empfehlung zum weiteren Vorgehen
Fristlose Kündigung:
Ihre fristlose Kündigung kann gerechtfertigt sein, wenn die Nutzung des Ladenlokals ohne die Nutzungsänderung nicht möglich ist und der Vermieter Ihnen zugesichert hat, dass die Genehmigung rechtzeitig vorliegen wird. Die Verzögerung kann dann einen wichtigen Grund im Sinne des § 543 BGB darstellen.
Informationspflicht:
Der Vermieter hätte Sie über die Notwendigkeit der Nutzungsänderung informieren müssen, wenn er wusste, dass Sie das Objekt für einen anderen Zweck als die bisherige Nutzung (Bank) verwenden wollen und die Genehmigung erforderlich ist. Insbesondere, wenn er Ihnen zugesichert hat, dass keine Genehmigung notwendig sei oder sich um die Genehmigung kümmern werde, liegt eine Pflichtverletzung vor.
Vertragliche Regelungen:
Maßgeblich sind die konkreten Vereinbarungen im Mietvertrag und die Kommunikation zwischen Ihnen und dem Vermieter. Sollten Sie im Vertrag oder in der Kommunikation eine Zusicherung des Vermieters finden, dass die Nutzung ohne weitere Genehmigung möglich ist, stärkt dies Ihre Position erheblich.
Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab
Rechtsanwalt
