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Fristlose Kündigung - Ist sie begründet?

| 30.03.2013 01:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Fristlose Kündigung eines Untermietvertrags durch den Mieter bei Störung des Hausfrieens und Entzug der Mietsache.

Hallo,

ich habe bei jemanden ein Zimmer untergemietet und möchte das Mietverhältnis nun fristlos Kündigen (wegen Störung des Hausfriedens und Entzug der Mietsache), allerdings bin ich nicht sicher, ob die Gründe dafür ausreichend sind.

Ich fange einfach mal am Anfang an:
Vor 1 - 2 Monaten flatterte die Nebenkostenabrechnung (Strom/Gas) für das vergangene Jahr ein. Einige Tage später bekam ich dann von meinem Vermieter ein Excel-Spreadsheet, auf dem stand, was ich ihm zahlen soll und, dass er mir die Miete nun erhöht, weil angeblich der Abschlag gestiegen ist (alles formlos, keine Unterschrift, nicht einmal die Belege dafür hat er hergezeigt, garnichts). Nun ist es aber so, dass ich eine Mietpauschale bezahle, in der alles enthalten ist.

Natürlich habe ich es zunächst nicht eingesehen mich an der exorbitant hohen Abrechnung zu beteiligen, was ich ihm auch wissen lies.
Einige Tage später kam er nachts zwischen 1 und 2 Uhr in mein Zimmer und hat mich lautstark und ziemlich aggressiv angebrüllt, wo sein Geld bleibe, usw. Aufgrund dieses Ereignisses habe ich 2-3 Tage später meine Sachen gepackt (das ist so ca. 6 Wochen her) und bin zu einem Bekannten gezogen, denn wer weiß: Am Ende wird er noch handgreiflich! Jener Umzug wurde von ihm zunächst aufgehalten, wo er mich (unter Zeugen) lautstark beleidigte und später auch noch ohne mein Wissen/Erlaubnis ein teures Gerät als "Pfand" entwendet hat.

Wir haben uns zwar dann über jene Nebenkostenabrechnung geeinigt, allerdings habe ich diese Woche alles mal nachgerechnet und bin zu dem Entschluss gekommen, dass die Abrechnung nicht stimmen kann. Zumal mir im Nachhinein auch erst so wirklich klar wurde, dass ich aufgrund meines Mietvertrages ihm nichts zahlen müsste.
Deshalb fechte ich meine Willenserklärung für die Abmachung, die wir getroffen haben, an, da ich hier von einer arglistigen Täuschung ausgehe.
Und da kommen wir auch schon zum ersten Grund meiner Kündigung: Selbst wenn ich dort nun wieder einziehen würde, ist unter diesen Umständen der Hausfrieden extrem gestört, was aufgrund der Tatsache verstärkt wird, dass wir beide in der selben Wohnung leben und uns demnach täglich über den Weg laufen.

Nachdem ich nun ~6 Wochen bei meinem Kollegen lebe, bin ich mal zur alten Wohnung gegangen um meine Post abzuholen und dort musste ich feststellen, dass der Hauptmieter der Wohnung (also mein Vermieter) den Raum mit seinen Sachen zugestellt hat. Und da ist auch schon der zweite (und für mich ausschlaggebende) Grund für die fristlose Kündigung: Er nutzt den von mir angemieteten Wohnraum für sich selbst und entzieht ihn mir dadurch.

Nun meine Frage an Sie: Reichen die Gründe aus, um eine fristlose Kündigung zu begründen?

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Ich verstehe Ihre Frage so, dass Sie den von Ihnen angemieteten Wohnraum aus zwei Gründen fristlos kündigen wollen, und zwar zum einen wegen des Verhaltens des Hauptmieters, der Sie nachts aufgesucht und angebrüllt hat, Sie bei dem später erfolgten Umzug beleidigt und den Umzug zunächst aufgehalten hat, zum anderen weil er Ihren Raum jetzt ohnehin selbst nutzt.

Rechtsgrundlage für eine fristlose Kündigung könnten insoweit §§ 543, 569 BGB sein. Entsprechend ist gemäß § 543 Absatz 1 BGB für die fristlose Kündigung ein wichtiger Grund erforderlich. Dieser liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Insbesondere ist ein wichtiger Grund darin zu sehen, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache wieder entzogen wird, § 543 Absatz 2 Nr. 1 BGB.

Das dürfte der Fall sein, wenn Sie das von Ihnen angemietete Zimmer nicht mehr nutzen können, weil es zugestellt wurde.

Weiter liegt gemäß § 569 Absatz 2 BGB ein wichtiger Grund vor, wenn eine Partei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dies kann bei Lärmbelästigungen zur Nachtzeit ebenso der Fall sein wie bei wiederholten Beleidigungen (vgl. OLG München ZMR 1996, 557).

Auch dieser Kündigungsgrund könnte daher in der Zusammenschau des nächtlichen Vorfalls und der Beleidigungen beim Auszug bejaht werden, wobei es insoweit ganz entscheidend auf die Umstände des Einzelfalls (z.B. Art der Beleidigung) ankommt. Ein Argument könnte weiter sein, wenn der Hauptmieter Sie durch Nötigung beim Umzug aufgehalten hätte, was ich aber mangels genauerer Informationen nicht beurteilen kann.

Auch bei einem wichtigen Grund für die fristlose Kündigung müssen Sie dem Hauptmieter nach § 543 Absatz 3 BGB jedoch zunächst eine angemessene Abhilfefrist setzen oder ihn abmahnen. Die fristlose Kündigung wäre dann nur statthaft, wenn der Hauptmieter Sie gleichwohl weiter beleidigen oder Ihr Zimmer zustellen würde. Zwar kann man auf Abmahnung bzw. Fristsetzung verzichten, wenn diese offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Hierbei ist jedoch der Ausnahmecharakter der fristlosen Kündigung zu berücksichtigen.

Wenn Sie fristlos kündigen wollen, müssen Sie daher in zwei Schritten vorgehen: zunächst eine Abhilfefrist setzen und im zweiten Schritt (ggf.) kündigen. Eine andere Möglichkeit wäre, fristgemäß zu kündigen, aber die Miete zwischenzeitlich (auf Null) zu mindern, weil Sie das Mietobjekt nicht nutzen können.

Ich hoffe, Ihnen damit einen ersten Überblick gegeben zu haben.

Mit besten Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 30.03.2013 | 03:51

Hallo,

erstmal vielen Dank für Ihre schnelle Antwort! :)

Sie haben mein Anliegen im Großen und Ganzen schon richtig verstanden, nur eine Kleinigkeit nicht ganz: Der eine Grund ist die Nutzung des Wohnraumes (soweit richtig) und der andere, dass ein Zusammenleben aufgrund der Streitigkeiten bezüglich der Nebenkostenabrechnung nicht wirklich möglich ist, da dies den Hausfrieden definitiv nachhaltig stört. Schließlich will der Hauptmieter von mir Geld, was ich ihm nicht schuldig bin (laut Mietvertrag) und ihm deshalb auch nicht zahlen werde, behaart allerdings auf das Gegenteil.

Die Sache mit dem Wohnraum lässt sich natürlich ohne weiteres abmahnen und wird - davon gehe ich mal aus - dann auch behoben sein.
Aber bezüglich des Hausfriedens kann man in diesem Fall nicht viel abmahnen, denn wenn man zusammen in einer Wohnung lebt, ist der Ärger definitiv vorprogrammiert. Somit sehe ich hierfür keinen Erfolg.

Ist eine fristlose Kündigung ohne vorheriger Abmahnung unter diesen Gesichtspunkten nicht gerechtfertigt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.03.2013 | 16:20

Sehr geehrter Fragesteller,

auf den Hausfrieden bin ich im Zusammenhang mit der "mitternächtlichen Störung" sowie der Querelen beim Umzug eingegangen.

Auch hierauf könnte, wie bereits ausgeführt, eine fristlose Kündigung gestützt werden, dies nach meiner Einschätzung jedoch nur nach vorheriger Abmahnung.

Hinsichtlich des Verlangens, sich an den offenbar überhöhten Nebenkosten zu beteiligen, sehe ich jedoch unabhängig davon, ob die Forderung unberechtigt ist, keinen Kündigungsgrund. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn Sie dem Hauptmieter nachweisen könnten, dass er Sie bewusst betrügen wollte. Dafür genügt ein objektiv falscher Rechtsstandpunkt jedoch (leider) nicht. Vielmehr könnte die Sache mit der Nebenkostenabrechnung unabhängig von einer Beendigung des Mietverhältnisses vor Gericht geklärt werden.

Mit freundlichen Grüßen

Corinna Ostermann-Schmidt
Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 30.03.2013 | 16:23

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