Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Ich verstehe Ihre Frage so, dass Sie den von Ihnen angemieteten Wohnraum aus zwei Gründen fristlos kündigen wollen, und zwar zum einen wegen des Verhaltens des Hauptmieters, der Sie nachts aufgesucht und angebrüllt hat, Sie bei dem später erfolgten Umzug beleidigt und den Umzug zunächst aufgehalten hat, zum anderen weil er Ihren Raum jetzt ohnehin selbst nutzt.
Rechtsgrundlage für eine fristlose Kündigung könnten insoweit §§ 543
, 569 BGB
sein. Entsprechend ist gemäß § 543 Absatz 1 BGB
für die fristlose Kündigung ein wichtiger Grund erforderlich. Dieser liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Insbesondere ist ein wichtiger Grund darin zu sehen, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache wieder entzogen wird, § 543 Absatz 2 Nr. 1 BGB
.
Das dürfte der Fall sein, wenn Sie das von Ihnen angemietete Zimmer nicht mehr nutzen können, weil es zugestellt wurde.
Weiter liegt gemäß § 569 Absatz 2 BGB
ein wichtiger Grund vor, wenn eine Partei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dies kann bei Lärmbelästigungen zur Nachtzeit ebenso der Fall sein wie bei wiederholten Beleidigungen (vgl. OLG München ZMR 1996, 557
).
Auch dieser Kündigungsgrund könnte daher in der Zusammenschau des nächtlichen Vorfalls und der Beleidigungen beim Auszug bejaht werden, wobei es insoweit ganz entscheidend auf die Umstände des Einzelfalls (z.B. Art der Beleidigung) ankommt. Ein Argument könnte weiter sein, wenn der Hauptmieter Sie durch Nötigung beim Umzug aufgehalten hätte, was ich aber mangels genauerer Informationen nicht beurteilen kann.
Auch bei einem wichtigen Grund für die fristlose Kündigung müssen Sie dem Hauptmieter nach § 543 Absatz 3 BGB
jedoch zunächst eine angemessene Abhilfefrist setzen oder ihn abmahnen. Die fristlose Kündigung wäre dann nur statthaft, wenn der Hauptmieter Sie gleichwohl weiter beleidigen oder Ihr Zimmer zustellen würde. Zwar kann man auf Abmahnung bzw. Fristsetzung verzichten, wenn diese offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Hierbei ist jedoch der Ausnahmecharakter der fristlosen Kündigung zu berücksichtigen.
Wenn Sie fristlos kündigen wollen, müssen Sie daher in zwei Schritten vorgehen: zunächst eine Abhilfefrist setzen und im zweiten Schritt (ggf.) kündigen. Eine andere Möglichkeit wäre, fristgemäß zu kündigen, aber die Miete zwischenzeitlich (auf Null) zu mindern, weil Sie das Mietobjekt nicht nutzen können.
Ich hoffe, Ihnen damit einen ersten Überblick gegeben zu haben.
Mit besten Grüßen
Hallo,
erstmal vielen Dank für Ihre schnelle Antwort! :)
Sie haben mein Anliegen im Großen und Ganzen schon richtig verstanden, nur eine Kleinigkeit nicht ganz: Der eine Grund ist die Nutzung des Wohnraumes (soweit richtig) und der andere, dass ein Zusammenleben aufgrund der Streitigkeiten bezüglich der Nebenkostenabrechnung nicht wirklich möglich ist, da dies den Hausfrieden definitiv nachhaltig stört. Schließlich will der Hauptmieter von mir Geld, was ich ihm nicht schuldig bin (laut Mietvertrag) und ihm deshalb auch nicht zahlen werde, behaart allerdings auf das Gegenteil.
Die Sache mit dem Wohnraum lässt sich natürlich ohne weiteres abmahnen und wird - davon gehe ich mal aus - dann auch behoben sein.
Aber bezüglich des Hausfriedens kann man in diesem Fall nicht viel abmahnen, denn wenn man zusammen in einer Wohnung lebt, ist der Ärger definitiv vorprogrammiert. Somit sehe ich hierfür keinen Erfolg.
Ist eine fristlose Kündigung ohne vorheriger Abmahnung unter diesen Gesichtspunkten nicht gerechtfertigt?
Sehr geehrter Fragesteller,
auf den Hausfrieden bin ich im Zusammenhang mit der "mitternächtlichen Störung" sowie der Querelen beim Umzug eingegangen.
Auch hierauf könnte, wie bereits ausgeführt, eine fristlose Kündigung gestützt werden, dies nach meiner Einschätzung jedoch nur nach vorheriger Abmahnung.
Hinsichtlich des Verlangens, sich an den offenbar überhöhten Nebenkosten zu beteiligen, sehe ich jedoch unabhängig davon, ob die Forderung unberechtigt ist, keinen Kündigungsgrund. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn Sie dem Hauptmieter nachweisen könnten, dass er Sie bewusst betrügen wollte. Dafür genügt ein objektiv falscher Rechtsstandpunkt jedoch (leider) nicht. Vielmehr könnte die Sache mit der Nebenkostenabrechnung unabhängig von einer Beendigung des Mietverhältnisses vor Gericht geklärt werden.
Mit freundlichen Grüßen
Corinna Ostermann-Schmidt
Rechtsanwältin
