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Frist für die Ausübung des Verkaufsrechts?

| 17.10.2009 15:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger


Hallo, wir besitzen eine Eigentumswohnung in einem Zweifamilienhaus. Beim Bau haben wir mit unseren Miteigentümern ein gegenseitiges Vorkaufsrecht vereinbart, was auch notariel eingetragen wurde. Jetzt möchten wir unsere Eigentumswohnung verkaufen.Wir haben die Wohnung unseren Miteigentümern angeboten und bekamen die schriftl. Antwort daß sie ihre Finanzierung überprüfen und das Vorkaufsrecht aufrecht erhalten wollen. Dies ist nun knapp vier Wochen her, wir haben nichts weiter gehört. Inzwischen haben wir einen Makler mit dem Verkauf beauftragt und hatten schon Interessenten für die Wohnung zur Besichtigung hier.
Was wir wissen möchten ist ob wir von unseren Miteigentümern jetzt ein definitives Statement verlangen können, ob sie unsere Wohnung im Falle eines Verkaufes übernehmen können, z.B. Bonitätsnachweis oder ähnliches. Kann der Verkauf durch das Vorkaufsrecht blockiert werden?
Was passiert wenn wir einen Käufer haben, die Miteigentümer sich bis dahin nicht geäußert haben?

Sehr geehrte Fragestellerin,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

Nachdem das schuldrechtliche Vorkaufsrecht notariell eingetragen wurde und damit ein dingliches Vorkaufsrecht (§ 1094 Abs. 2 BGB) zugunsten der Miteigentümer besteht, begründet dieses das Recht, in den Kaufvertrag einzutreten, der zwischen Ihnen und einer anderen Personen über Ihre Eigentumswohnung abgeschlossen worden ist.

Das dingliche Vorkaufsrecht wird durch einseitige, empfangsbedürftige Vorkaufserklärung gegenüber dem Verpflichteten ausgeübt, wobei mangels abweichender Abrede die Ausschlussfrist des § 469 Abs. 2 BGB gilt. Hiernach kann das Vorkaufsrecht bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung ausgeübt werden, es sei denn für die Ausübung der Frist wurde Abweichendes bestimmt. Die Mitteilung in diesem Sinne hat zu erfolgen, wenn der Kaufvertrag mit dem Dritten wirksam ist, wenn also der Vorkaufsfall eingetreten ist. D.h. solange Sie über Ihre Eigentumswohnung noch keinen Kaufvertrag abgeschlossen haben, ist der Vorkaufsfall noch nicht eingetreten und die Fristen des § 469 Abs. 2 BGB beginnen nicht zu laufen. Mithin besteht für die Miteigentümer mangels Abschlusses eines Kaufvertrages derzeit keine Verpflichtung sich darüber zu äußern, ob sie von ihrem Vorkaufsrecht im Verkaufsfall Gebrauch machen werden.

Mit der wirksamen Erklärung des Vorkaufsberechtigten kommt zwischen diesem - also Ihrem Miteigentümer - und Ihnen ein zweiter Kaufvertrag unter den Bestimmungen zustande, welche Sie mit dem Dritten vereinbart haben (§ 464 Abs. 2 BGB). Mit Ausübung des Vorkaufsrechts wird die Eigentumsübertragung auf den Dritten im Verhältnis zum Vorkaufsberechtigten insoweit unwirksam, als sie nach Eintragung des Vorkaufsrechts erfolgt und den Anspruch des Vorkaufsberechtigten vereitelt. Sollte der Miteigentümer vor dem Abschluss eines Kaufvertrages mit einem Dritten nicht auf sein Vorkaufsrecht verzichten, wird Ihnen anzuraten sein, den Kaufvertrag mit einem Dritten über Ihre Eigentumswohnung ausdrücklich unter der Bedingung zu schließen, dass das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird. Übt der Miteigentümer, nachdem Sie ihn über den Kaufvertragsschluss mit dem Dritten in Kenntnis gesetzt haben, innerhalb der Frist des § 469 Abs. 2 BGB sein Vorkaufsrecht aus, wird dann der Kaufvertrag mit den Dritten hinfällig.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 19.10.2009 | 18:11

Sehr geehrte Frau Petry-Berger
Den nachfolgenden Absatz haben wir nicht verstanden, könnten Sie uns diesen bitte nochmals erläutern.

Sollte der Miteigentümer vor dem Abschluss eines Kaufvertrages mit einem Dritten nicht auf sein Vorkaufsrecht verzichten, wird Ihnen anzuraten sein, den Kaufvertrag mit einem Dritten über Ihre Eigentumswohnung ausdrücklich unter der Bedingung zu schließen, dass das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird. Übt der Miteigentümer, nachdem Sie ihn über den Kaufvertragsschluss mit dem Dritten in Kenntnis gesetzt haben, innerhalb der Frist des § 469 Abs. 2 BGB sein Vorkaufsrecht aus, wird dann der Kaufvertrag mit den Dritten hinfällig.

Vielen Dank, mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.10.2009 | 12:46

Sehr geehrte Fragestellerin,

falls der Miteigentümer sich nicht dazu äußert, ob er Ihren Miteigentumsanteil erwerben will und auch nicht auf sein Vorkaufsrecht ( § 1095 BGB) verzichtet, dann wird der Kaufvertragsabschlusses mit einem Dritten über Ihren Miteigentumsanteil nicht automatisch dadurch aufgelöst, dass der Miteigentümer sein Vorkaufsrecht ausübt. Zwischen dem Miteigentümer und Ihnen kommt vielmehr ein selbstständiger Kaufvertrag zustande. Da Sie dem „Erstkäufer“ aufgrund der Ausübung des Vorkaufsrechts nunmehr nicht mehr das Eigentum an Ihrem Miteigentumsanteil auf Dauer verschaffen können, kann dieser Ihnen gegenüber Schadensersatzansprüche geltend machen. Denn die Erfüllung des Vertrages mit dem Miteigentümer stellt dem Ersterwerber gegenüber eine Pflichtverletzung dar. Mit der Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Ersterwerber, dass der Vertrag durch die Ausübung des Verkaufsrechts auflösend bedingt sein soll, d.h. mit Ausübung des Vorkaufsrechts ungültig wird, entfallen jedoch etwaige Schadensersatzansprüche.

Ich hoffe, dass der letzte Absatz meiner Antwort vom 17.10.2009 nunmehr verständlich geworden ist und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
RA Petry-Berger

Bewertung des Fragestellers 23.10.2009 | 11:35

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FRAGESTELLER 23.10.2009 4,8/5,0