Frist für die Ausübung des Verkaufsrechts?

Sehr geehrte Fragestellerin,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

Nachdem das schuldrechtliche Vorkaufsrecht notariell eingetragen wurde und damit ein dingliches Vorkaufsrecht (§ 1094 Abs. 2 BGB ) zugunsten der Miteigentümer besteht, begründet dieses das Recht, in den Kaufvertrag einzutreten, der zwischen Ihnen und einer anderen Personen über Ihre Eigentumswohnung abgeschlossen worden ist.

Das dingliche Vorkaufsrecht wird durch einseitige, empfangsbedürftige Vorkaufserklärung gegenüber dem Verpflichteten ausgeübt, wobei mangels abweichender Abrede die Ausschlussfrist des § 469 Abs. 2 BGB gilt. Hiernach kann das Vorkaufsrecht bei Grundstücken nur bis zum Ablauf von zwei Monaten, bei anderen Gegenständen nur bis zum Ablauf einer Woche nach dem Empfang der Mitteilung ausgeübt werden, es sei denn für die Ausübung der Frist wurde Abweichendes bestimmt. Die Mitteilung in diesem Sinne hat zu erfolgen, wenn der Kaufvertrag mit dem Dritten wirksam ist, wenn also der Vorkaufsfall eingetreten ist. D.h. solange Sie über Ihre Eigentumswohnung noch keinen Kaufvertrag abgeschlossen haben, ist der Vorkaufsfall noch nicht eingetreten und die Fristen des § 469 Abs. 2 BGB beginnen nicht zu laufen. Mithin besteht für die Miteigentümer mangels Abschlusses eines Kaufvertrages derzeit keine Verpflichtung sich darüber zu äußern, ob sie von ihrem Vorkaufsrecht im Verkaufsfall Gebrauch machen werden.

Mit der wirksamen Erklärung des Vorkaufsberechtigten kommt zwischen diesem - also Ihrem Miteigentümer - und Ihnen ein zweiter Kaufvertrag unter den Bestimmungen zustande, welche Sie mit dem Dritten vereinbart haben (§ 464 Abs. 2 BGB ). Mit Ausübung des Vorkaufsrechts wird die Eigentumsübertragung auf den Dritten im Verhältnis zum Vorkaufsberechtigten insoweit unwirksam, als sie nach Eintragung des Vorkaufsrechts erfolgt und den Anspruch des Vorkaufsberechtigten vereitelt. Sollte der Miteigentümer vor dem Abschluss eines Kaufvertrages mit einem Dritten nicht auf sein Vorkaufsrecht verzichten, wird Ihnen anzuraten sein, den Kaufvertrag mit einem Dritten über Ihre Eigentumswohnung ausdrücklich unter der Bedingung zu schließen, dass das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird. Übt der Miteigentümer, nachdem Sie ihn über den Kaufvertragsschluss mit dem Dritten in Kenntnis gesetzt haben, innerhalb der Frist des § 469 Abs. 2 BGB sein Vorkaufsrecht aus, wird dann der Kaufvertrag mit den Dritten hinfällig.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin