Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Kaufvertrag: Ist die Frist von 5 Bankarbeitstagen üblich?

| 26.02.2012 17:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir beabsichtigen den Kauf einer Eigentumswohnung. Zum vorgelegten Kaufvertragsentwurf, der kurzfristig beurkundet werden soll, haben wir folgende Fragen:


Der Kaufvertrag weist folgende Regelung zur Kaufpreisfälligkeit aus:

"Voraussetzung für den Eintritt der Kaufpreisfälligkeit ist zunächst, dass der Notar dem Käufer schriftlich bestätigt, dass
a) ihm alle zur Rechtswirksamkeit und zum Vollzug dieses Vertrages erforderlichen Genehmigungen vorliegen und keine Gründe ersichtlich sind, die gegen die Wirksamkeit des Vertrages sprechen,
b) zur Sicherung des Eigentumsverschaffungsanspruchs des Käufers eine Vormerkung zu Lasten des Kaufgegenstands im Grundbuch eingetragen ist, der nur die zum Zwecke der Zwischenfinanzierung des Verkäufers eingetragene Gesamt-Grundschuld sowie Belastungen vorgehen dürfen, die mit Einverständnis des Käufers bestellt oder von ihm übernommen wurden,
c) ihm die Pfandfreigabeerklärung der xx Bank für die zuvor genannte Gesamt-Grundschuld vorliegt und er darüber nach Zahlung des Kaufpreises verfügen kann.
Nach Eintritt der in Ziffer 1 genannten Voraussetzungen ist der Kaufpreis auf Anforderung des Käufers wie folgt fällig:
a) Euro x (16% des Kaufpreises) fünf Bankarbeitstage nach Eingang der zuvor genannten Notarbestätigung beim Käufer, nicht jedoch vor dem 20. März 2012,
b) Euro y (81% des Kaufpreises) nach Bezugsfertigkeit, Zug um Zug gegen Besitzübergabe
c) Euro z (3%) nach vollständiger Fertigstellung und Beseitigung der im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Mängel."

Wir haben dazu folgende Fragen:

· Handelt es sich hier um eine übliche Regelung?
· Ist die Anzahlung üblich und angemessen (Wohnung ist Neubau Erstbezug, der Verkäufer argumentiert mit der Bauträgerverordnung)?
· Handelt es sich um eine sichere Form der Zahlungsabwicklung oder wäre ein Notaranderkonto zu empfehlen (Anmerkung: Zahlung erfolgt auf das Konto der zwischenfinanzierenden Bank, wir haben nur eine finanzierende Bank)?
· Welches Risiko gehen wir ein?
· Sollte der Eintrag der Auflassungsvormerkung nicht besser durch einen Grundbuchauszug, nicht nur durch schriftliche Bestätigung des Notars nachgewiesen werden?
· Sollte die Pfandfreigabeerklärung nicht besser vorgelegt werden, so dass nachprüfbar ist, dass der Notar darüber nach Kaufpreiszahlung verfügen kann?
· Ist die Frist von fünf Bankarbeitstagen üblich (wir halten wegen der Umsetzbarkeit eher 10 Tage für angemessen, zumal eine weitere Passage des Kaufvertrages ausweist, dass wir ohne Mahnung in Verzug kommen)?

Ferner sieht der Kaufvertrag detaillierte Regelungen zur Übergabe vor:

„An einem besonderen Abnahmentermin, den der Verkäufer dem Käufer rechtzeitig – mindestens 14 Kalendertage vorher – schriftlich mitteilen wird, werden die Vertragsschliessenden den Kaufgegenstand gemeinsam besichtigen. ... Erscheint der Käufer zu diesem Termin nicht der lässt er sich auch nicht – und zwar unter Vorlage einer schriftlichen Vollmacht – vertreten, gilt das Vertragsobjekt nach einer weiteren vom Verkäufer zu setzenden Frist von mindestens 14 Kalendertagen as abgenommen, sofern innerhalb der Nachfrist keine förmliche Abnahme zustande kommt"

Hierzu haben wir folgende Fragen:

· Ist die Regelung üblich?
· Können wir verlangen, dass der Abnahmetermin einvernehmlich vereinbart wird (wir sind beide sehr viel beruflich unterwegs und finden einen einseitig angesetzten Termin unangemessen)?

Für Ihre Antwort danken wir im voraus.

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Anfrage nehme ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt Stellung:


I.

Es handelt sich hier um durchaus übliche Formulierungen beim Kauf einer Eigentumswohnung.

1.

Ist die Anzahlung üblich und angemessen?

Nicht ungewöhnlich ist es z. B., daß bereits eine erste Zahlung bei Vertragsschluß verlangt wird und dann, nach Bauabschnitten gestaffelt, bestimmte im Vertrag festgelegte Prozentsätze.

Ich vermute, daß Sie mit dem Begriff "Anzahlung" jene 16 % ansprechen, die unter a) aufgeführt sind.

2.

Handelt es sich um eine sichere Form der Zahlungsabwicklung oder wäre ein Notaranderkonto zu empfehlen?

Geschuldet wird der Kaufpreis dem Verkäufer. Folglich bestimmt der Verkäufer, auf welches Konto der Kaufpreis zu überweisen ist. Die Überweisung auf ein Notaranderkonto wäre nur eine Zwischenstation, da der überwiesene Betrag dann von dort an den Verkäufer weitergeleitet werden müßte.

3.

Welches Risiko gehen wir ein?

Ein gewisses Risiko kann darin bestehen, daß die Baugesellschaft nach der ersten Zahlung insolvent wird. Aber ein derartiges Risiko werden Sie, wenn Sie eine Immobilie erwerben wollen, stets haben. Empfehlenswert kann es sein, Informationen über die Baugesellschaft einzuholen, z. B. ob bereits andere Objekte errichtet worden sind.

4.

Sollte der Eintrag der Auflassungsvormerkung nicht besser durch einen Grundbuchauszug, nicht nur durch schriftliche Bestätigung des Notars nachgewiesen werden?

Der Notar prüft die Voraussetzungen, so daß das als ausreichend anzusehen ist. Unterläuft dem Notar ein Fehler, würde er sich ggf. haftbar machen.


5.

Sollte die Pfandfreigabeerklärung nicht besser vorgelegt werden, so daß nachprüfbar ist, daß der Notar darüber nach Kaufpreiszahlung verfügen kann?

Auch hier gilt das unter Punkt 4. Gesagte. Die hier im Notarvertrag aufgenommene Verfahrensweise ist üblich und auch nicht zu beanstanden.

6.

Ist die Frist von fünf Bankarbeitstagen üblich (wir halten wegen der Umsetzbarkeit eher 10 Tage für angemessen, zumal eine weitere Passage des Kaufvertrages ausweist, dass wir ohne Mahnung in Verzug kommen)?

Bezüglich der Fristen gibt es unterschiedliche Regelungen. Gegen den Ansatz von Bankarbeitstagen ist grundsätzlich nichts einzuwenden. Allerdings gebe ich Ihnen Recht, wenn Sie den Ansatz von 10 Bankarbeitstagen für sinnvoller halten. Das Procedere kann durchaus eine gewisse Zeit in Anspruch nehmen. Das kann schnell dazu führen, daß Sie in Verzug geraten. Deshalb gibt es zwei Verfahrensweisen, die ich empfehle: Einerseits können Sie bei der finanzierenden Bank nachfragen, ob fünf Tage ausreichen, um fristgerecht zu überweisen. Andererseits (oder parallel dazu) können Sie anregen, in den Vertrag eine Frist von 10 Bankarbeitstagen aufzunehmen.


II.

Zur Abnahme:

1.

Eine derartige Regelung ist üblich.

2.

Der Verkäufer ist daran interessiert, daß ein fester Abnahmetermin genannt wird. Die Abnahme hat schließlich für die Gewährleistung eine entscheidende Bedeutung. Mit der Abnahme beginnt der Lauf der Gewährleistungsfrist.

Ihr Vorschlag würde im Ergebnis darauf hinauslaufen können, daß der Abnahmetermin immer wieder hinausgezögert wird. Deshalb wird die Baugesellschaft Ihrem Vorschlag kaum zustimmen.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab, Rechtsanwalt



Nachfrage vom Fragesteller 26.02.2012 | 18:56

Sehr geehrter Herr Raab,

Vielen Dank fuer die klare und schnelle Antwort.

Ich wuerde gern zum Thema der Kaufpreiszahlung zurueckfragen: ich verstehe, dass am Ende der Verkaeufer bestimmt, auf welches Konto gezahlt wird und dass das Notaranderkonto nur eine Zwischenstation ist. Ich hatte allerdings bisher gedacht, dass man diesen Weg aus Sicherheitsgruenden waehlt, um eine Zug um Zug Abwicklung zu ermoeglichen. Nach der im KV formulierten Klausel erhalte ich als Gegenleistung fuer meine Zahlung zunaechst nur die Auflasungsvormerkung. Die Grundschuld, die fuer die Bank des Bautraegers eingetragen ist, muss ich dagegen bis zur vollstaendigen Zahlung vorrangig akzeptieren. Waere da nicht das Notaranderkonto sicherer?

Danke im voraus fuer Rueckantwort!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.02.2012 | 20:13

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:

Vom Grundsatz her gesehen haben Sie Recht. Wird das Geld auf ein Notaranderkonto eingezahlt, ist es zunächst dem Zugriff des Verkäufers entzogen. Allerdings wird der Verkäufer damit nicht einverstanden sein, da ein Teil des Kaufpreises "eingefroren" wäre.

Durch die Auflassungsvormerkung wird sichergestellt, daß die Übertragung des Eigentums an der Wohnung nicht vereitelt wird.

Die Auflassungsvormerkung ist also keineswegs ein schwaches Institut.

Deshalb halte ich die hier praktizierte Verfahrensweise nicht für besorgniserregend. Sie entspricht im Übrigen auch den Gepflogenheiten beim Immobilienkauf.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 27.02.2012 | 11:01

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?