Sehr geehrte Fragestellerin,
zu Ihrer Anfrage nehme ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt Stellung:
I.
Es handelt sich hier um durchaus übliche Formulierungen beim Kauf einer Eigentumswohnung.
1.
Ist die Anzahlung üblich und angemessen?
Nicht ungewöhnlich ist es z. B., daß bereits eine erste Zahlung bei Vertragsschluß verlangt wird und dann, nach Bauabschnitten gestaffelt, bestimmte im Vertrag festgelegte Prozentsätze.
Ich vermute, daß Sie mit dem Begriff "Anzahlung" jene 16 % ansprechen, die unter a) aufgeführt sind.
2.
Handelt es sich um eine sichere Form der Zahlungsabwicklung oder wäre ein Notaranderkonto zu empfehlen?
Geschuldet wird der Kaufpreis dem Verkäufer. Folglich bestimmt der Verkäufer, auf welches Konto der Kaufpreis zu überweisen ist. Die Überweisung auf ein Notaranderkonto wäre nur eine Zwischenstation, da der überwiesene Betrag dann von dort an den Verkäufer weitergeleitet werden müßte.
3.
Welches Risiko gehen wir ein?
Ein gewisses Risiko kann darin bestehen, daß die Baugesellschaft nach der ersten Zahlung insolvent wird. Aber ein derartiges Risiko werden Sie, wenn Sie eine Immobilie erwerben wollen, stets haben. Empfehlenswert kann es sein, Informationen über die Baugesellschaft einzuholen, z. B. ob bereits andere Objekte errichtet worden sind.
4.
Sollte der Eintrag der Auflassungsvormerkung nicht besser durch einen Grundbuchauszug, nicht nur durch schriftliche Bestätigung des Notars nachgewiesen werden?
Der Notar prüft die Voraussetzungen, so daß das als ausreichend anzusehen ist. Unterläuft dem Notar ein Fehler, würde er sich ggf. haftbar machen.
5.
Sollte die Pfandfreigabeerklärung nicht besser vorgelegt werden, so daß nachprüfbar ist, daß der Notar darüber nach Kaufpreiszahlung verfügen kann?
Auch hier gilt das unter Punkt 4. Gesagte. Die hier im Notarvertrag aufgenommene Verfahrensweise ist üblich und auch nicht zu beanstanden.
6.
Ist die Frist von fünf Bankarbeitstagen üblich (wir halten wegen der Umsetzbarkeit eher 10 Tage für angemessen, zumal eine weitere Passage des Kaufvertrages ausweist, dass wir ohne Mahnung in Verzug kommen)?
Bezüglich der Fristen gibt es unterschiedliche Regelungen. Gegen den Ansatz von Bankarbeitstagen ist grundsätzlich nichts einzuwenden. Allerdings gebe ich Ihnen Recht, wenn Sie den Ansatz von 10 Bankarbeitstagen für sinnvoller halten. Das Procedere kann durchaus eine gewisse Zeit in Anspruch nehmen. Das kann schnell dazu führen, daß Sie in Verzug geraten. Deshalb gibt es zwei Verfahrensweisen, die ich empfehle: Einerseits können Sie bei der finanzierenden Bank nachfragen, ob fünf Tage ausreichen, um fristgerecht zu überweisen. Andererseits (oder parallel dazu) können Sie anregen, in den Vertrag eine Frist von 10 Bankarbeitstagen aufzunehmen.
II.
Zur Abnahme:
1.
Eine derartige Regelung ist üblich.
2.
Der Verkäufer ist daran interessiert, daß ein fester Abnahmetermin genannt wird. Die Abnahme hat schließlich für die Gewährleistung eine entscheidende Bedeutung. Mit der Abnahme beginnt der Lauf der Gewährleistungsfrist.
Ihr Vorschlag würde im Ergebnis darauf hinauslaufen können, daß der Abnahmetermin immer wieder hinausgezögert wird. Deshalb wird die Baugesellschaft Ihrem Vorschlag kaum zustimmen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab, Rechtsanwalt
