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Fremde Person in der gekündigten Wohnung


| 14.12.2007 23:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Domsz



Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Mieterin war mit über zwei Monatsmieten im Zahlungsrückstand, deshalb habe ich das Mietverhältnis fristlos gekündigt.
Obwohl die Mieterin berufstätig ist, hat sich plötzlich die Arge bei mir gemeldet und mir angeboten die zukünftigen (aber nicht die rückständigen)Mieten zu zahlen, wenn ich die Kündigung zurücknehme.
Dies wollte ich jedoch nicht, weil ich von Mietbewohnern bereits massive Beschwerden hatte wegen nächtlichem Partylärm aus der betreffenden Wohnung.

Bereits vor zwei Monaten ist die Mieterin ausgezogen, die neue Anschrift hat mir das Einwohnermeldeamt mitgeteilt.

Ich habe die frühere Mieterin unter der neuen Anschrift angeschrieben und aufgefordert mir die Schlüssel auszuhändigen, ansonsten werde ich nach Vorlage des Räumungstitels die Wohnung öffnen lassen.

Die EX-Mieterin hat darauf nartürlich nicht reagiert.
Jetzt nach 8 Monaten Mietausfall habe ich vom Gericht den Räumungstitel (Versäumnisurteil) erhalten.

Es ist mir bekannt, dass ich jetzt normalerweise erst den Gerichtsvollzieher beauftragen müsste, dieser muss aber eine weitere Frist von mind. 3 Wochen einhalten, bis er die Räumung durchführen kann.

Da die EX-Mieterin definitiv ausgezogen ist und ich weiteren Mietausfall verhindern wollte, habe ich den Hausmeister beauftragt das Wohnungsschloss zu wechseln.

Der Hausmeister hat zuerst an der Wohnungstür geklingelt, zur Überraschung öffnete ein verwahrloster junger Mann.
Dieser bestätigte das er von meiner EX-Mieterin die Schlüssel und die Wohnung gratis überlassen bekam, er hat auch schon einige Möbel in die Wohnung gestellt und will auch nicht wieder ausziehen.

Auch wenn ich jetzt den Gerichtsvollzieher beauftragen werde, wird dieser die Räumung nicht durchführen können, weil ich keinen Räumungstitel gegen die fremde Person habe.

Vermutlich müsste ich jetzt nochmal ein Räumungstitel gegen die fremde Person erwirken und nochmal 8 Monate warten.
Dies ist aber ohnehin nicht möglich, weil der Name der Person nicht bekannt und der Briekasten nicht angeschriebhen ist!

Ausserdem könnte in 8 Monaten, die Wohnung einer weiteren fremden Person überlassen worden sein und so könnte das Spiel ewig weiter gehen!
Die EX-Mieterin hat mir inzwischen eine SMS geschrieben, Sie kenne ihre Rechte sehr genau und ich werde mich noch wundern!

Gibt es für diesen Fall einen rechtlichen Ausweg oder muss man als Vermieter in dieser Situation zwangsläufig kriminell werden um den finanziellen Schaden noch irgendwie zu begrenzen?

Viele Grüsse
Sehr geehrter Fragesteller,
zunächst vielen Dank, dass Sie sich mit Ihrem rechtlichen Problem hierher gewandt haben.

Wie ich Ihren Angaben entnehmen kann, wurde der Vormieterin bereits fristlos gekündigt, dieser Anspruch wurde per Versäumnisurteil auch bestätigt, gegen das VU wurde kein Einspruch eingelegt und Sie haben einen vollstreckbaren Titel. Die Sache hat sich aber insofern zumindest gegen die Vormieterin erledigt, da diese bereits ausgezogen ist. Nun befindet sich ein völlig Unberechtigter in der Wohnung.

Festzuhalten ist hierbei, dass der junge Mann, der sich nun in Ihrer Wohnung befindet, kein Recht zum Besitz nach § 986 BGB hat, da er seinerseits von der Vormieterin den Besitz übertragen bekommen hat, ohne dass diese - ab Zeitpunkt der Rechtskräftigkeit des Versäumnisurteils ein noch ein Recht zum Besitz hätte. Sie können also gemäß § 985 BGB die Herausgabe Ihres Eigentums verlangen.
Auch kann hier keine berechtigte Untervermietung nach § 553 BGB angenommen werden, da dessen Voraussetzungen schon nicht vorliegen.

Der Mann, der sich derzeit in Ihrer Wohnung aufhält, ist also unberechtigter Besitzer.

Man könnte hier daran denken, bei der zuständigen Polizeidienststelle Strafantrag gegen den Mann zu stellen, zumindest sollte hier das Delikt des Hausfriedensbruchs verwirklicht sein. Hier müsste wohl zuerst Anzeige gegen Unbekannt gestellt werden, jedoch lässt sich dies sehr schnell dadurch ändern, dass der Polizei ja der Aufenthaltsort des Mannes - Ihre Wohnung - bekannt ist und diese im Rahmen ihrer Ermittlungspflicht die Personalien des Mannes aufnehmen wird. Zur Angabe seiner Personalien ist dieser gegenüber der Polizei als Beschuldigter verpflichtet. Mit Hilfe der so gewonnenen Personalien könnte dann beim zuständigen Amtsgericht eine einstweilige Verfügung gegen den Mann erwirkt werden.

In dieser Sache sollte jedenfalls schnell gehandelt werden.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen zumindest, ohne nähere Prüfung des Falles, einen ersten Hinweis geben.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt Domsz

Nachfrage vom Fragesteller 16.12.2007 | 19:59

Sehr geehrter Herr RA Domsz,

vorab vielen Dank für Ihre schnelle Hilfe!

Den rechtskräftigen Räumungstitel habe ich erst vor ein paar Tagen erhalten, d.h. die Vormieterin hat vermutlich bereits vorher die Schlüssel dem jungen Mann überlassen.
Ändert dies etwas an der Rechtslage?

Ich werde sofort bei der Polizeidienststelle vor Ort per Fax eine Anzeige wegen Hausfriedensbruch gegen unbekannt erstatten.
Ich hoffe nur das die Polizei vor Ort sofort aktiv wird und mir die Personalien umgehend weiterleitet!

Wie soll gegebenenfalls die einstweilige Verfügung dem jungen Mann zugestellt werden, wenn weder Klingel noch Briefkasten angeschrieben ist!
Nochmals vielen Dank, Sie haben mir bereits sehr geholfen!

Mit freundlichen Grüssen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.12.2007 | 23:14

Sehr geehrter Fragesteller,

hiermit möchte ich in Ihrer Angelegenheit noch folgende ergänzende Ausführungen geben:
Grundsätzlich ändert es nichts an der Rechtslage, wenn Sie den Titel erst vor ein paar Tagen bekommen haben. Das Recht zum Besitz der Mieterin endet bei wirksamer fristloser Kündigung ab dem Kündigungsdatum. Auch wäre hier keine Untervermietung gegeben, sondern eine komplette Überlassung der Mietsache an einen Dritten, dies würde in jedem Falle Ihrer Zustimmung bedürfen.

Die Zustellung einer einstweiligen Verfügung könnte hier tatsächlich problematisch sein und was hier noch zu bedenken ist: wenn der Mann nach Ihren Angaben verwahrlost ist, ist wohl auch nichts bei ihm zu holen, soll heißen: Sie bleiben auf den Kosten für Gericht usw. sitzen.

Andere Möglichkeit, die zuvor versucht werden sollte:
Lassen Sie die Wohnung durch die Polizei zwangsweise räumen bzw. dem Mann durch die Polizei Platzverweis erteilen. Die Polizei muss die Räumung veranlassen, wenn Sie einen Anspruch auf polizeiliches Einschreiten haben. Dieser kann sich aus den landesrechtlichen Polizeigesetzen ergeben, die das Einschreiten
allerdings in das Ermessen der Polizei stellen. Voraussetzung ist aber in jedem Fall, dass überhaupt eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit oder Ordnung vorliegt.
Bedroht ist hier das aus dem Eigentum folgende Hausrecht. Ein weiterer Schaden steht wohl auch unmittelbar bevor.
Allerdings ist das polizeiliche Einschreiten nur subsidiär zulässig – und kann daher auch nur subsidiär beansprucht werden. Die Voraussetzungen dafür, dass die Polizei einschreiten muss, dürften allerdings gegeben sein(fehlende
Identifizierung des Hausbesetzer als Hindernis für zivilgerichtliches Einschreiten).


Ich hoffe, Ihnen nochmals eine weiterführende Information gegeben zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen


Thomas Domsz
- Rechtsanwalt -

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