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Kostentragung Reparatur Rollläden in Eigentümergemeinschaft

| 19.04.2013 16:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo und guten Tag,
kurze Schilderung des Sachverhalts:
In meiner vermieteten ETW ware eine Rollade defekt und musste samt Motor ausgetauscht werden. Vor Beauftragung einer Fachfirma habe ich beim Wohnungsverwalter nachgefragt, ob er oder ich die Fachfirma beauftragen soll. Er verwies auf die Teilungserklärung, in der Rollläden als Sondereigentum ausgewiesen sind und ich demnach die Kosten tragen müsse, also auch die Fachfirma beauftragen. Um nicht noch mehr Zeit zu verlieren (Mieter konnten nicht mehr auf den Balkon) beauftragte ich die Firma und schickte die Rechnung anschließend an den Verwalter m.d.B. diese auszugleichen, da Rollläden nach hiesiger Rechtsprechung zwingend Gemeinschaftseigentum sind. Er lehnte wiederum ab mit der Begründung, dass die Ausweisung von Rollläden als Sondereigentum als eine Kostentragungspflicht für Instandsetzung und -haltung derselben anzusehen sei. Ich habe diese Entscheidung (Bayr. OLG, 04.09.2003, 2 Z BR 145/03) gefunden, dort wird jedoch festgestellt, dass eine solche Kostentragungspflicht "allerdings auch immer nur im Rahmen einer mehrheitlichen Beschlussfassung über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung geschehen muss".
Also Rechnung mit dem Hinweis auf die fehlende mehrheitliche Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft zurück an den Verwalter.
Jetzt schreibt er mir, dass ich als Auftraggeber die Rechnung begleichen soll und über mein Anliegen in der nächsten Eigentümerversammlung (nächste Woche) befunden werden soll.
Nun meine Fragen:
1. Kann der Verwalter durch eine mehrheitliche Beschlussfassung in der nächsten Eigentümerversammlung die Kostentragungspflicht nachträglich auf mich abwälzen?
2. Wäre ein solcher Beschluss anfechtbar, da er nicht als Tagesordnungspunkt vermerkt ist?

Sehr geehrte(r) Ratsuchend(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der von Ihnen mitgeteilten Informationen im Rahmen einer rechtlichen Ersteinschätzung beantworten möchte. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung eine tiefergehende anwaltliche Prüfung nicht ersetzen kann oder soll. Durch das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen, mögen diese auch zunächst unwesentlich erscheinen, kann sich die rechtliche Beurteilung u. U. noch erheblich ändern.

Sie haben einen deutlich verringerten Einsatz und damit auch eine reduzierte Detailtiefe gewählt. Ich bitte dies beim Lesen der Antwort und einer evtl. Bewertung meiner Antwort entsprechend zu berücksichtigen.

Frage 1:
Außenrollläden mit Ausnahme der innenliegenden Zugvorrichtungen und Gurten gehören zum Gemeinschaftseigentum. Anderslautende Vereinbarungen in der Teilungserklärung sind nichtig (vgl. z. B. OLG Hamm vom 22.08.1991, NJW 1992). Das bedeutet, dass durch die Teilungserklärung die Außenrollläden zum Sondereigentum geworden sind.

Soweit ist also Ihrer Einschätzung zu folgen. Es gibt aber leider dann ein großes und wichtiges ABER:

Die Rechtsprechung deutet die nichtige Vereinbarung in der Teilungserklärung regelmäßig in eine wirksame Kostentragungsvereinbarung um (so auch das OLG Hamm). Die Regelung, dass die Rollläden im Sondereigentum stehen bedeutet dann, dass es sich zwar rechtlich um Gemeinschaftseigentum handelt, die Kostentragungspflicht aber derjenige trägt, in dessen Sondereigentumsbereich sich die Rollläden befinden. Damit wäre ist dann der Eigentümer der Wohnung für Reparaturen verpflichtet und müsste auch die Kosten selbst tragen. Dies scheint wohl auch die Argumentation der Verwaltung zu sein, die insoweit nicht ganz abwegig ist.

Es ist daher durchaus möglich, dass die Vereinbarung in Ihrer Teilungserklärung in diesem Sinne auszulegen wäre und Sie schon damit aufgrund der Teilungserklärung zur Kostentragung verpflichtet sind. Um dies abschließend beurteilen zu können, müsste die Teilungserklärung tiefergehend geprüft und vor allem eingesehen werden.

Diese Rechtsprechung steht auch nicht im Widerspruch zu dem von Ihnen zitierten Urteil des BayOLG.

Wäre eine Umdeutung der Vereinbarung in der Teilungserklärung in eine Kostentragungsvereinbarung möglich, bedürfte es auch keines weiteren Beschlusses der WEG in der Eigentümerversammlung um Ihnen die Kosten aufzuerlegen.

Nur wenn nicht schon durch die Teilungsvereinbarung bereits eine besondere Kostenverteilung für die Rollläden besteht, könnte nach § 16 Abs. 4 WEG eine abweichende Vereinbarung von der sonst üblichen Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen beschlossen werden. Damit könnten Ihnen ebenfalls die Reparaturkosten für die Außenrollläden auferlegt werden.

Eine solcher Beschluss bedarf einer 3/4-Mehrheit aller stimmberechtigten Eigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 WEG und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. Teile der Rechtsprechung und Literaturmeinungen gehen davon aus, dass ein Kostenverteilungsbeschluss auch nachträglich gefasst werden kann, z. B. in Fällen einer dringenden Reparatur, mit der nicht zur nächsten Eigentümerversammlung abgewartet werden konnte o. ä.

Es ist daher durchaus möglich, dass in der nächsten Eigentümerversamnmlung ein Kostenverteilungsbeschluss gefasst wird, mit dem Ihnen die Kosten für die Rollladenreparatur auferlegt werden können.

Frage 2:
Nach § 23 Abs. 2 WEG ist ein Beschluss nur gültig, wenn er als Gegenstand bei der Einberufung der Eigentümerversammlung bezeichnet wurde. Wird der Gegenstand eines Beschlusses in der Einladung nicht oder nicht ausreichend bezeichnet, liegt ein Verfahrensfehler vor, der den Beschluss anfechtbar macht.

Es ist allerdings möglich, einen zusätzlichen Punkt noch auf die Tagesordnung aufzunehmen, sofern die Ladungsfrist noch nicht abgelaufen ist. Da aber nach Ihren Angaben die Eigentümerversammlung bereits nächste Woche stattfinden soll, ist die 2-wöchige Ladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG bereits abgelaufen, so dass auch eine nachträgliche Aufnahme dieses Tagesordnungspunkts nicht mehr möglich ist.

Sie sollten daher tiefergehend anwaltlich prüfen lassen, ob die enthaltene Vereinbarung in der Teilungserklärung in eine wirksame Kostenverteilungsvereinbarung umzudeuten ist. Ist dies der Fall, wären Sie bereits daraus zur Kostentragung verpflichtet. Ein Beschluss nach § 16 Abs. 4 WEG wäre dann grundsätzlich entbehrlich.

Sofern die Kostenübertragung per Beschluss notwendig wäre oder erfolgen würde, sollten Sie unbedingt die Gütligkeit des Beschlusses prüfen lassen und ggf. den Beschluss fristgerecht anfechten.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort eine erste Orientierungshilfe geben.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin



Bewertung des Fragestellers 21.04.2013 | 14:06

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