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Formularklausel bezüglich Schönheitsreparaturen


15.03.2007 14:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Elmar Dolscius



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben einen Mietvertrag (Neufassung nach dem Mietrechtsreformgesetz von 2001), Mietbeginn unserer Wohnung war der 15.01.2003.

Im Mietvertrag selbst sind unter Punkt 5 "Schönheitsreparaturen" keine Zeitabstände eingetragen, sondern wir haben eine Vertragserweiterung mit folgendem Wortlaut:
"
* Rechtsverbindliche Vertragserweiterung für die Wohnungen im Hause ...

1. SCHÖNHEITSREPARATUREN

Die Wohnung wir renoviert übergeben. Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter. Küche, Bad, WC sind alle drei Jahre, die übrigen Räume alle fünf Jahre zu renovieren. Endet das Mietverhältnis vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen, ist der Mieter verpflichtet, anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen entsprechend dem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter bestimmten Fachbetriebs wie folgt zu zahlen:
Besteht das Mietverhältnis bei Auszug schon länger als ein Jahr oder liegen die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter für die Renovierung der Nassräume 33%, bei mehr als zwei Jahren 66% der Kosten. Bei den übrigen Räumen sind nach mehr als einem Jahr 20%, nach mehr als zwei Jahren 40%, nach mehr als drei Jahren 60% und nach mehr als vier Jahren 80% der künftigen Renovierungskosten zu zahlen. Befindet sich jedoch bei Mietende die Wohnung in einem solch schlechten Zustand, dass ein Nachfolgemieter den Fristenplan nicht akzeptiert, ist die Endrenovierung fällig."

Folgende Situation ist bei uns eingetreten:
Wir haben von unserem Vermieter am 24.01.2007 folgendes Schreiben erhalten:

" wie ich Ihnen schon im November 2006 mündlich mitgeteilt habe, bin ich aus Altersgründen gezwungen, unser Haus in ..., in dem Sie wohnen, zu verkaufen.

Wir haben Verkaufsauftrag so formuliert, dass ein Käufer gefunden wird, der es ermöglicht, dass Sie wohnen bleiben könnten, und der Käufer in unsere Wohnung zieht.

Der Verkaufauftrag wurd der ... Immobilien ... erteilt.

Höflich bitte ich Sie, Kaufinteresssenten nach Terminabstimmung Ihre Wohnung besichtigen zu lassen.

Die Erfahrung lehrt, dass sich ein Verkaufserfolt erst nach längeren Bemühungen einstellt.

Mfg "

Aufgrund dieses Schreibens haben wir uns selbst um eine neue Wohnung bemüht und diese auch gefunden. Unseren Mietvertrag haben wir am 01.03.2007 fristgerecht zum 31.05.2007 gekündigt.

Folgende Fragen:

* sind wir überhaupt dazu verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auszuführen (Fristenplan ?)

* wenn ja, welche Räume müssen wir renovieren ?

* wenn ja, bezieht sich der Passus von dem Fachbetrieb der vom
Vermieter bestimmt wird, nur auf den Auszug vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen ?

* wenn das Haus verkauft werden soll, müssen wir dann überhaupt die dreimonatige Kündigungsfrist einhalten ?

Ganz herzlichen Dank für Ihre Hilfe im voraus !
Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Frage summarisch auf der Basis der mitgeteilten Informationen.

1. Wenn es sich um eine Formularklausel handeln sollte, wäre diese unwirksam. Um eine solche würde es sich handeln, wenn sie in mehreren Mietverträgen Verwendung gefunden hätte. Das kann an dieser Stelle anhand der mitgeteilten Informationen nicht beurteilt werden. Allerdings spricht viel für eine Formularklausel, da die Formulierung nicht den Eindruck erweckt, als hätten sie die Klausel gemeinsam mit dem Vermieter ausgehandelt. In diesem Fall wäre es auch bei nur einer einzigen Verwendung (also in Ihrem Mietvertrag) eine Formularklausel.

Nach der neuen und mitlerweile ständigen rechtssprechung des BGH wäre die Klausel unwirksam, da sie einen starren Fristenplan enthält, der nicht an den tatsächlichen Zustand der Wohnung gebunden ist.

Die Klausel wäre also unwirksam und Sie müssten nicht renovieren.

2. Ihre zweite Frage dürfte damit auch beantwortet sein.

3. Auch die dritte Frage hat so Ihre Beantwortung gefunden. Zudem wäre es unzulässig, wenn nur der Vermieter den Fachbetrieb aussuchen darf. Dies würde zunächst einmal Ihnen zustehen. Sie könnten die Renovierung sogar selbst vornehmen, wenn Sie es wollten und könnten.

4. Aus § 566 BGB ergibt sich, dass sich die Kündigungsfristen auch nach dem Kauf nicht ändern.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort eine erste rechtliche Orientierung geben und wünsche Ihnen viel Erfolg in der Angelegenheit.

Mit freundlichen Grüßen

Elmar Dolscius
Rechtsanwalt
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