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Formularklausel: Vereinbarung starrer Renovierungsfristen


20.11.2006 11:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



Der Vermieter verlangt von mir beim Auszug umfangreiche Renovierungsarbeiten (ca. 1500-2000 Euro), weil Renovierungsarbeiten während der Mietzeit vom 1.4.1992 bis heute von mir nicht durchgeführt wurden.

Sind diese von mir zu tragen?

Anbei die diesen Themenkreis umfassenden Passagen aus dem Mietvertrag vom 5.3.1992:

§10 Es wird eine feste Benutzungszeit vereinbart, die mit dem 1.4.92 beginnt und mit dem 30.3.1995 endet.
$21 Es wird eine feste Verlängerung des Vertrages nach Ablauf der ersten Benutzungszeit von 24 Monaten vereinbart. Nach Ablauf dieser Verlängerung ist neu zu verhandeln
(Kommentar: Dies erfolgte nicht, der Mietvertrag wurde sozusagen stillschweigende verlängert).
§20
Folgene Arbeiten sind vom Benutzer auszuführen: a) Renovierung des Kochbereichs alle 3 Jahre
b) Sonstige Räumlichkeiten alle Jahre
(Kommentar: Diese Arbeiten habe nie ausgeführt, der Vermieter hat mich erst zum Zeitpunkt meiner -leider nur mündliche - vorgetragenen Kündigung darauf aufmerksam gemacht).
In diesem Gespräch wurde eine Kündigungstermin zum 31.12.2006 einvernehmlich vereinbart).
$7 Der Benutzer übernimmt die Räumlichkeiten in neuwertigem Zustand. Bei Ende des Vertrags sind keinerlei Arbeiten durch den Benutzer vorzunehmen. Dies ist Sache des Vertragspartners.

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie sind dann zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn die Durchführungspflicht durch eine wirksame vertragliche Vereinbarung auf Sie als Mieter abgewälzt wurde.

Hierzu enthält der Mietvertrag eine Klausel in § 20. Ich gehe bei der Beantwortung davon aus, dass es sich um eine Formularklausel handelt.

Diese lässt nach Ihrer Zitierung den Schluss zu, dass starre Renovierungsfristen vereinbart sind, die sich nicht am tatsächlichen Zustand der Mietsache orientieren. In diesem Fall wäre die Abwälzung der Schönheitsrepararturen eine Benachteiligung des Mieters und damit unwirksam.

Ich rate Ihnen aber dringend, mit Ihrem vollständigen Mietvertrag einen Anwalt vor Ort aufzusuchen, denn unter Umständen können sich aus einem Individualvertrag oder aus einem Formularvertrag mit ergänzenden Individualklauseln weitere Pflichten ergeben. Leider haben Sie Ihren Vertrag nur teilweise zitiert.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 20.11.2006 | 12:17

Nachtrag: Es handelt sich nicht um einen Formularmietvertrag, sondern um einen individuell aufgesetzten.

Anbei noch der Rest des Mievertrags:
1) Folgende Rämlichkeiten sollen benutzt werden:
(Adresse, Lage der Wohnung)
2)Vereinbarte Benutzungsgräße 70 qm
3) Die zu benutzenden Räumlichkeiten sind neuwertig renoviert und saniert.
4) Die Aussattung der Räumlichkeiten wird als gehoben bis teilluxioriös bezeichnet (hochwertige Teppichböden, neues Bad, iso-verglaste Fenster, Einbaulampen).
5) Alle benutzten Geräte, Waschbecken, Badewannen oder ähnliche Einbauten sind vom Benutzer selbst zu warten bzw. Reparaturen bis zum einem Betrag 200 DM/Jahr vom Benutzer zu zahlen .Dies gilt auch für die kompletten Kücheneinrichtungen
6) Vertraglich vereinbart wird, dass der Benutzer die Räumlichkeiten mit Ausnahme kurzzeitiger Besucher (Max. 2 Wochen pro Quartal) mit 1-2 Personen nutzt.
7) Der Benutzer übernimmt die Räumlichkeiten in neuwertigem Zustand. Bei Ende des Vertrags sind keinlei Arbeiten durch den Benutzer vorzunehmen.
8) Es ist vom Benutzer eine sog. Einmalzahlung in Höhe von DM 3150,- zu leisten. Diese Einmalzahlung wird als sog. Gebühr für die vom Vertragspartner eingebrachten Leistungen, Einrichtungen, Küchen, TV-Systeme etc. erhoben. Die Gebühr wird vom Vertragspartner weder verzinst noch zurückgezahlt, sie gilt als verlorene Zahlung.
9) Es sind vom Benutzer keinerlei Kautionen zu leisten.
10) Es wird eine feste Benutzerzeit vereinbart, die mit dem 1.4.92 beginnt und mit dem 30.3.1995 endet. Über eine weitergehende Benutzerzeit ist neu zu verhandeln.
11) Für den Zeitraum von 1 Jahr wird folgende feste Benutzungsgebühr (incl. Carport) vereinbart
Pro Monat: Betrag
(Nebenkostnaufstellung)
12) Die Benutzergebühr kann nach Ablauf des 1. Benutzerjahres um 10 bis 15% der vorhergegangenen Gebühr erhöht werden.
13) Der Vertrag kann gekündigt werden, wenn
a) wenn mehr als 1 Benutzergebühr zu 10. des Folgemonats nicht gezahlt wird.
b) bei vertragsfremder Nutzung der Räumlichkeiten
c) bei Störung des allgemeinen Friedens
14) Dieser Vertrag kann nur schriftlich und im gegenseitigen Einvernahmen geändert werden.
15) Die Benutzergebühr ist am 3. Werktag des Folgemonats zu zahlen.
16) Dem Benutzer sind die Räumlichkeiten bekannt, er kennt sie als ordnungsgemäß an.
17) Gegenforderungen sind nicht mit der Benutzergebühr aufrechenbar.
18) Ausstattung und Änderung der Räumlichkeiten durch den Benutzer bedürfen der Zustimmung des Vertragspartners.
19) Alle unterzeichnenden Personen haften für alle Verpflichtungen aus diesem Vertrag.
20) Folgende Arbeiten sind vom Benutzer auszuführen:
a) Renovierung des Kochbereichs alle 3 Jahre
b) sonstige Räumlichkeiten alle 5 Jahre
21) Es wird eine feste Verlängerung des Vertrages nach Ablauf der ersten Benutzerzeit von 24 Monaten vereinbart. Nach Ablauf dieser Verlängerung ist neu zu verhandeln.
(Kommentar: Nach dem 31.3.1997 erfolgt keine schriftliche Vereinbarung über die Forsetzung des Vertrags.)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.11.2006 | 13:49

Wenn der Vertrag tatsächlich individuell ausgehandelt wurde, ändert sich dass Bild. In diesem Fall können aufgrund der Vertragsfreiheit auch kürzere und starre Renovierungsfristen wirksam vereinbart werden.

Ob tatsächlich eine Individualvereinbarung im rechtlichen Sinn vorliegt sollte wiederum sorgfältig überprüft werden.

Mit freundlichen Grüßen

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