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Forderung höher als Grundschuld

14.05.2020 12:04 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


14:51

Guten Tag.

Folgender Sachverhalt:
Wir haben vor fünf Jahren eine Immobilie durch einen Immobilienkredit finanziert und durch eine Grundschuld abgesichert.
Wir haben nun eine zweite Immobilie gekauft und verkaufen die erst genannte Immobilie.
Wir haben die erste Immobilie (bis zu deren Verkauf) mit einer zweiten Grundschuld bei der gleichen Bank belastet, um die neue Immobilie finanzieren zu können.
Die finanzierende Bank behauptet nun, den gesamten Kaufpreis der alten Immobilie einbehalten zu können, um den alten Kredit abzulösen und das restliche Geld als Eigenkapital anzusehen.
Allerdings war dies so nicht abgesprochen und die alte Grundschuld (plus Nebenleistungen und Zinsen) plus die neue Grundschuld sind etwa 50t€ niedriger als der zu erwartende Erlös.

Die Frage ist daher: Kann die Bank zur Bewilligung der Löschung der Grundschulden auf der alten Immobilie einen höheren Betrag als die Grundschulden plus Zinsen und Nebenleistungen verlangen?

Vielen Dank.

14.05.2020 | 12:57

Antwort

von


(414)
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96114 Hirschaid
Tel: 095432380252
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Ob die Bank einen höheren Betrag als Grundschuldkapital plus Zinsen für drei Jahre plus Nebenleistung fordern kann, richtet sich nach dem Sicherungszweck, der für die Grundschuld vereinbart wurde. Wurde hier das gesamte Alt-Darlehen, wegen dem die Bank den Kaufpreis fordert, über die besagte Grundschuld abgesichert, kann die Bank die Löschung der Grundschuld von der Ablösung des Darlehens abhängig machen.

Allerdings ist dieser Weg nicht unbedingt der beste für die Bank: Ich gehe davon aus, dass die Bank im Rahmen der Ablösung des Alt-Darlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung geltend macht. Wird der Bank eine mindestens gleichwertige Sicherheit zur Fortführung des Alt-Darlehens angeboten, risikiert die Bank ihren Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung, da ihr mit dem Verkauf der alten Immobilie und der von der Bank eingeforderten Glattstellung des Alt-Darlehens kein "Schaden" entsteht. Ein Hinweis hierauf könnte die Bank möglicherweise veranlassen, die Ablösung des Alt-Darlehens nochmals zu überdenken, bzw. könnte für Sie die Ablösung als wirtschaftllich sinnvoll erscheinen lassen.

Warum und wie die Bank den überschießenden Kaufpreisanteil als Eigenkapital einfordern können soll, erschließt sich mir indes nicht. Hier fehlt es an einem Anspruch wie auch an einer wirtschaftlichen Notwendigkeit.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Thomas Henning

Rückfrage vom Fragesteller 14.05.2020 | 13:43

Lieber Herr Henning,

ich denke, hier liegt ein kleines Misverständnis vor, daher untermauere ich meine Frage mit einem Rechenbeispiel.

Die "alte" Grundschuld zur Finanzierung der "alten" Immobilie beläuft sich (inkl. 15% Jahreszinsen und Nebenleistungen) auf 120t€. Die Restschuld für die alte Immobilie sind inkl. Vorfälligkeitsentschädigung 80t€.

Die "neue" Grundschuld auf der "alten" Immobilie zur Finanzierung der "neuen" Immobilie beläuft sich auf 25t€. Die Restschuld für die "neue" Immobilie sind 400t€, hier besteht eine weitere Grundschuld über 375t€ auf der "neuen" Immobilie.

Der Verkaufspreis der "alten" Immobilie sei 250t€. Unstrittig gehen hier die 80t€ für den alten Kredit ab. Stehen der Bank in irgendeinem Szenario mehr als weitere 65t€ zu (120t€ Grundschuld 1 + 25t€ Grundschuld 2 - 80t€ Restschuld)?

Vielen Dank und entschuldigen Sie die Verwirrung.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 14.05.2020 | 14:51

Hallo

und vielen Dank für die klarstellende Nachfrage. Diese verstehe ich so, dass jeweils weite Sicherungszwecke vereinbart wurden, also die "alte" Grundschuld neben dem "Alt-"Darlehen auch für das neue Darlehen haftet, und umgekehrt.

Entscheidend sind, wir bereits erläutert, die Sicherungszweckvereinbarungen. Dies aus dem Grund, dass bei einer Erledigung des Sicherungszwecks ein Rückgewähranspruch bzgl. der Grundschuld entsteht. Dies wäre bei der "alten" Grundschuld die Erledigung beider Darlehens. D.h. die Bank kann die Löschung der Grundschulden davon abhängig machen, dass beide Darlehen getilgt werden. Nachdem der Kaufpreis hier nicht zur Tilgung aller Darlehen ausreicht, kann die Bank den gesamten Kaufpreis verlangen.

Etwas anderes kann dann gelten, wenn der Kaufpreis ausdrücklich "auf die Grundschuld" (und nicht "auf die Darlehen") gezahlt würde. Dann würden die Grundschulden mit der Zahlung des Grundschuldkapitals plus Zinsen und Nebenleistungen erledigt und wären zu löschen, die Bank könnte den überschießenden Betrag nicht verlangen, sofern das neue Darlehen nicht gekündigt ist. Allerdings wäre zum einen zu prüfen, ob eine Zahlung auf die Grundschuld überhaupt möglich (und eben nicht ausgeschlossen) ist, zum anderen kann der Bank ein Nachbesicherungsanspruch hinsichtlich einer ggf. entstandenen Sicherheitenlücke zustehen.

Freundliche Grüße

Thomas Henning
Rechtsanwalt

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