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Finanzierende Bank lehnt nachträgliche Immobilienbewertung ab, kein Wegerecht

27.12.2018 11:15 |
Preis: 75,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Zusammenfassung: Notwegerecht nach § 917 BGB


Vorgeschichte:
Wir nehmen gerade einen Sicherheitenwechsel für unser Wohnhaus vor,
Kündigung einer englischen Lebensversicherung (Grund Brexit) welche als
Drittrecht an die Bank abgetreten war.

Im Zuge dieses Sicherheitenwechsels überprüfte die Bank ob es überhaupt notwendig ist
diese gekündigte Lebensversicherung noch als Sicherheit einzusetzen.
Hierfür wurde ein Immobliengutachten durch die Bank in Auftrag gegeben.

Der Gutachter konnte die Immobilie nicht problemlos bewerten, da er feststellte das
die Grunddienstbarkeit in unserer Straße nicht gegeben ist. Die Straße ist nach Auskunft
der zuständige Behörde nicht gewidmet. Dies habe ich ebenfalls bei der Behörde
überprüfen lassen und diese hat es nochmals bestätigt. (Vorgang ist in Bearbeitung).

Das Problem allerdings besteht hier bei allen ca. 60 Grundstücken, da alle Grundstücke die
Straße überschneiden, müsste also jeder von jedem ein Wegerecht erhalten (dieses hat keiner der Anwohner). Zudem besteht die Tatsache das die Müllabfuhr und Strassenreinigung kommen und in der Straße auch Strom, Wasser und Gasleitungen liegen, Stadtentwässerung ist nicht angeschlossen, Straßenbaureparaturen führt die Stadt aus. Die einspurige Anliegerstraße befindet sich in Hamburg und ist schon seit Jahrhunderten vorhanden. Auch Baugenehmigungen werden dort gerade wieder aktuell erteilt.

Nun zum eigentlichen Problem:
Die Bank lehnt die Bewertung der Immobilie ab, die Grunddienstbarkeit sei nicht gegeben.

Der momentane Verkehrswert der Immobilie ist ca. 3x so hoch wie die noch zu tilgenden
Kredite. Würde man vom Verkehrswert das Grundstück abziehen wäre der Verkehrswert immer
noch 2x so hoch wie die ausstehenden Kredite.

Kann die Bank eine solche Bewertung einfach ablehnen ?
Spielt es eine Rolle das diese Bank dies bei Finanzierung der Immobilie übersehen hat ?

Herzlichen Dank für Ihre Antwort.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Auch ohne eine Grunddienstbarkeit und Absicherung eines Wegerechtes in Abt. II im Grundbuch, muss jedes Grundstück erreichbar sein. Dies regelt § 917 BGB wonach ein Notwegerecht besteht, wenn ein Grundstück keinen Anschluss an das öffentliche Wege- und Leitungsnetz hat.

2. Im weiteren wird die Notwegerecht in Ihrem konkreten Fall durch die gewohnheitsrechtliche Nutzung in der Vergangenheit untermauert. Zum einen bestehen Leitungen und eine Erschließung durch eine Straße, die die gesamte Erschließung des Grundstückes und auch der übrigen Grundstücke absichert.

Insoweit ist das Gutachten nicht grundsätzlich falsch, es fehlt aber der Hinweis auf die Erschließung im Rahmen des § 917 BGB , welches in dem Gutachten ergänzt werden muss, damit dies nicht zu einem falschen Ergebnis kommt.

3. Wenn diese Problematik auf weitere Anlieger zutrifft und es weder eine grundbuchrechtliche Absicherung noch eine Teilungserklärung für dieses Grundstück (Miteigentumsrecht) besteht, müssen finanzierende Banken der Nachbarn hier gerade kein Problem sehen.

4. Sicherlich kann Ihre Bank nicht gezwungen werden eine Anschlussfinanzierung abzuschließen, jedoch ist die Begründung durch ein falsches Gutachten geschuldet. Da Sie in der Kürze der Zeit keine privatrechtliche Legitimation über das gesetzliche Notwegerecht für die Wegenutzung erhalten werden und eine Umwidmung auch einiges an Zeit erfordert, sollten Sie sich ein alternatives Finanzierungsangebot einholen. Gleichwohl ist die Bank und der Gutachter auf § 917 BGB hinzuweisen, was ggfs. zu einer Änderung der Einschätzung führt.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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