Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:
Wenn weder Sie noch Ihre Freundin (Mit-)Eigentümer der Immobilie werden sollen, ist eine vernünftige Absicherung schwierig. Eine aus meiner Sicht gute Lösung wäre die Aufteilung in Eigentumswohnungen nach dem WEG, so dass Sie und Ihre Freundin die eine und die Eltern die andere Wohnung zu Eigentum erhalten. Wegen der Finanzierung könnte dann ein Darlehnsvertrag mit den Eltern geschlossen werden.
Wenn aber nur die Eltern Eigentümer werden, hilft Ihnen auch die beabsichtigte Eheschließung und der folgende Zugewinnausgleich nichts, da Ihre Freundin (dann Ehefrau) auch kein Eigentum erhält und so kein Vermögen erwirtschaftet. Nur wenn Ihre Frau ihr Vermögen in der Ehezeit mehrt, würden Sie am Vermögenszuwachs Ihrer Frau am Ende der Ehe partizipieren.
Wenn die Eltern alleinige Eigentümer werden, wäre es entweder sinnvoll, dass Sie und Ihre Freundin eine Wohnung mieten und eine angemessene Miete zahlen. Dann investieren Sie zumindest nicht mehr als den Betrag, der einer angemessenen Miete entspricht.
Andernfalls könnte ein Darlehn vereinbart werden, dass Sie den Eltern gewähren, mit der Folge, dass dieses Darlehn nach dem Scheitern der Beziehung gekündigt werden könnte und die gezahlten Beträge zurückzuzahlen wären (ganz oder teilweise). Das wird aber kaum im Interesse der Eltern sein, weil diese bei einer längeren Beziehung dann mit einem hohen Rückzahlungsbetrag rechnen müssen.
Bei der jetzt von Ihnen angedachten Lösung müssen Sie damit rechnen, dass weder Sie noch Ihre Freundin eine geschätzte Position erhalten. Die Eigentümer, die im Grundbuch stehen, sind allein die Eltern, Ihnen gehört nichts.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen aus Wunstorf
Anja Holzapfel
-Rechtsanwältin-
-Fachanwältin für Familienrecht-
Sehr geehrte Frau Holzapfel,
ihrer Antwort entnehme ich, dass der Weg über eine angemessen zu zahlende Miete ein wohl einfacher Weg wäre. Weiterhin besteht der Versuch meine Freundin als Eigentümerin ins Grundbuch eintragen zu lassen.
An zwei Stellen würde ich mir eine Konkretisierung wünschen.
1. Mit welchen rechtlichen Einwänden könnte ich die Eltern überzeugen ihre Tochter als Eigentümerin einzutragen? Welche Vorteile/Nachteile ergeben sich uns dadurch?
2. Sie erwähnten den Darlehensvertrag mit den Eltern, in dem beim Scheitern der Beziehung ein Teil der gezahlten Summe zurückgezahlt werden könnte. Die Eltern wären, wie sie auch erwähnten, sicherlich nicht damit einverstanden. Besteht jedoch die Möglichkeit einen Vertrag zwischen mir und meiner Freundin zu schließen, mit dem Inhalt, dass ich einen Betrag über der regulären Miete hinaus zahle und die Differenz zwischen der Mietsumme und der Summe die ich für den Kredit zahle mir bei einer Scheidung ausgezahlt wird? Also lässt sich ein Weg finden, dass nur zwischen mir und meiner Freundin auszumachen? Dazu folgendes Beispiel zum besseren Verständnis: Wir nehmen an die Kaltmiete für die 160qm Wohnung in der wir leben beläuft sich auf 900 EUR (450 EUR die meine Freundin zahlt, 450 EUR die ich zahle). Für den Kredit zahle ich jedoch 600 EUR im Monat. Die Differenz würde sich somit auf 150 EUR belaufen. Diese kann dann bei einer möglichen Scheidung an mich ausgezahlt werden. Oder müsste man sich dabei zwingend an die Eltern wenden?
Ich hoffe, dass Sie meine letzten Fragen beantworten können. Vielen Dank.
Sehr geehrter Fragesteller,
gern beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:
Die Eltern könnten einen Vorteil darin sehen, dass die Tochter die Immobilie - später - vermutlich ohnehin erhalten soll und dass bei einer (teilweisen) Übertragung zum jetzigen Zeitpunkt die steuerlichen Freibeträge, die alle zehn Jahre erneut genutzt werden können, mehrfach anfallen.
Für. Sie ergibt sich ein Vorteil vor allem, wenn Sie mittelfristig heiraten. Der Vermögenszuwachs Ihrer Frau würde bei Ihnen ggf. einen Zugewinnausgleichsanspruch begründen.
Sie können eine Vereinbarung mit Ihrer Freundin treffen, allerdings haben Sie dann auch nur sie und nicht die Eltern als Schuldner. Hinzu kommt, dass Ihre Freundin möglicherweise jedenfalls dann, wenn ihr die Immobilie nicht gehört, einer solchen Vereinbarung nicht zustimmen wird, weil sie von der Zahlung nicht profitiert. Der Wertzuwachs kommt ja den Eltern zugute.
Möglich ist eine solche Vereinbarung gleichwohl. Sie sollten sie allerdings zumindest schriftlich treffen, damit es später keine Probleme mit der Beweisbarkeit gibt.
Mit freundlichen Grüßen
Anja Holzapfel
