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Feuchtigkeit an unserer Hauswand durch verstopften Gully auf dem Nachbargrundstück


| 30.07.2006 21:47 |
Preis: ***,00 € |

Schadensersatz


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jens Jeromin



Sehr geehrte Damen und Herren,

unmittelbar an unser Grundstück angrenzend befindet sich ein schmaler Grundstücksstreifen - eine kleine verwahrloste Fläche, mit Unkraut, Wildaufwuchs und Unrat - der sich in privatem Besitz befindet. Auf diesem befindet sich ein Gully, der direkt neben unserer seitlichen Hauswand liegt. Oberhalb des Gullys befindet sich ein Fallrohr der Dachentwässerung eines dritten Nachbarn, der das Haus hinter uns hat. Ein Teil dessen Regenablaufsystems sowie das Fallrohr sind an unserer seitlichen Hauswand befestigt. Das Fallrohr ist nicht an den Gully angeschlossen sondern endet etwa 30 cm oberhalb, das Wasser fließt sozusagen "in freiem Fall" in den Gully.

Vor einiger Zeit stellten wir fest, dass der Gully verstopft ist, so dass das Wasser aus dem Fallrohr nicht oder nur sehr langsam abfließt und dementsprechend zunächst auf dem Bodengrund stehen bleibt. Da der Gully bis auf ca. 3 cm an unsere Hauswand heranreicht, bleibt das nicht abfließende Wasser auch direkt an unserer Hauswand stehen, so dass an dieser bereits sichtbare Feuchtigkeitsschäden sind(abblätternder Putz, bis ca. 1,50 m hoch im Gullybereich, der unteren Rand der Wand ist grün bemoost).

Da uns (noch) nicht bekannt war, wem dieser Grundstücksstreifen gehört, haben wir zunächst - um weiteren Schaden zu verhindern -einen großen Mörtelkübel unter das Fallrohr gestellt und diesen, wenn nötig, von dem Grundstück Richtung Straße gezogen und dort geleert.

Vor kurzer Zeit erhielten wir ein Schreiben des Besitzers des Nachbargrundstücks (der in Frankreich lebt)und der uns mitteilte, dass sein Sohn vor ein paar Tagen an dem Grundstück war und feststellen musste, dass unser Fallrohr keinen Anschluss an das Kanalnetz hat und wir das Wasser zunächst in einem Mörtelkübel sammeln und dieses dann auf sein Grundstück leiten würden. Hierdurch sei vermutlich ein Schaden an seinem Hausfundament entstanden. (Zur Erklärung: Auf der anderen Seite des verwahrlosten Gurndstücks befindet sich ein Schleckermarkt. Dieses Gebäude gehört ebenfalls ihm). Er forderte uns auf, unverzüglich dafür zu sorgen, dass kein Wasser mehr auf sein Grundstück läuft sowie den Kübel unverzüglich zu entfernen.

Als Antwort auf sein Schreiben, teilten wir dem Nachbarn oben genannten Sachverhalt schriftlich mit und forderten ihn unter Fristsetzung von 19 Tagen auf, den Gully Instand zu setzen und den von uns mitgeteilten Schaden seiner Versicherung anzuzeigen. Wir haben im Gegenzug sein Schreiben, eine Kopie unseres Schreibens an den Nachbarn sowie einige Bilder der örtlichen Situation und unserer Hauswand an unseren Versicherer gesendet. Dieser hat sich auch bereits schriftlich mit dem Nachbarn in Verbindung gesetzt und ihn aufgefordert, den ihm entstandenen Schaden konkret zu benennen und ggf. auch nachzuweisen.

Bis zum heutigen Tag ist nicht erkennbar, dass an diesem Gully irgendwas gemacht wurde. Statt dessen erhielten wir am Freitag einen zweiten Brief des Nachbarn. In diesem teilte er uns mit, dass er ein Schreiben - welches er in Durchschrift beilegte - an den dritten Nachbarn gesendet hat. Dieser leite das Dachwasser widerrechtlich auf sein Grundstück ab. Darüber hinaus bedürfe es einer gesonderten Prüfung, ob wir, durch die Duldung der Anbringung des Dachablaufsystems an unserer Hauswand evtl. für den an seinem Gebäude entstandenen Schaden mithaftbar sind. Kein Ton davon, dass er den Gully Instand gesetzt hat bzw.noch Instand setzten wird. Er schrieb ebenfalls nichts von einer Mitteilung des von uns gemeldeten Schadens an seinen Versicherer.
Den dritten Nachbarn fordert er in seinem Schreiben auf, dafür Sorge zu tragen, dass das Dachwasser nicht mehr auf seinem Grundstück abgeführt wird. Darüber hinaus fragt er bei ihm an, bei welcher Versicherung von ihr er die Kosten der Prüfung eventuell entstandener Schäden bzw. die Kosten der Behebung entstandener Schäden geltend machen kann.

Den Bottich haben wir im Übrigen von dem Grundstück entfernt, auch wenn wir nun Sorge tragen, dass der Schaden an unserer Hauswand nun noch größer wird.

Nun meine Fragen:

1. Was müssen wir nun tun, um die Schadensregulierung des uns entstandenen Schadens weiter voranzutreiben? Wir haben ja keine Ahnung, ob der Nachbar seinen Versicherer unterrichtet hat oder nicht.

2. Wenn der Gully - so wie es scheint - tatsächlich nicht Instand gesetzt worden ist, müssen wir dann sozusagen nun tatenlos mit ansehen, wie die Feuchtigkeit sich weiter in unserer Hausmauer verbreitet (gesetzt der Fall, es regnet auch mal wieder)und der Schaden evtl. noch größer wird? Oder sollten wir nun eine angemessenen Nachfrist, unter Androhung der Ersatzvornahme, setzen. Hierbei besteht wohl die Gefahr, dass wir mit der Reparatur finanziell in Vorlage treten und unserem Geld hinterherlaufen müssen. Der Nachbar sieht die Ursache ja auch wohl nur in der widerrechtlichen Dachentwässerung und nicht (auch) in dem verstopften Gully, von daher fühlt er sich vermutl. auch gar nicht zuständig. Wie gehen wir also am besten in diesem Punkt vor?

3. Könnte es tatsächlich passieren, dass wir wegen der Duldung der Anbringung des Fallrohres durch unseren dritten Nachbarn an unserem Haus (es befand sich schon dort, als wir dieses vor 5 Jahren gekauft haben) in Mithaftung für den vermeintl. Schaden des Nachbarn genommen werden?

Für die Beantwortung der Fragen im Voraus besten Dank!

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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Informationen wie folgt beantworte:

Sie sollten schnellstmöglich anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen. Sofern Ihr Anwalt seinen Haftpflichtversicherer noch nicht informiert hat, sollte die anwaltliche Drohung, ihn direkt für die entstandenen Schäden in Anspruch zu nehmen, motivieren, mit seinem Versicherer in Kontakt zu treten. Auch sein Versicherer wird den Kontakt zu Ihnen suchen- deshalb ist auch diesbezüglich einen anwaltliche Vertretung ratsam, damit den Versicherer gegenüber zügig und taktisch sinnvoll vorgetragen werden kann.

Grundsätzlich haben Sie nach erfolgloser Fristsetzung das Recht, selbst Maßnahmen zu ergreifen, die verhindern, dass der Schaden sich vergrößert. Sie erkennen aber zutreffend, dass Sie hierfür finanziell in Vorlage treten und Erstattung vom verantwortlichen Schädiger verlangen müssen. Wer dies ist, oder ob beide Nachbarn Anteile daran tragen, kann womöglich nur ein Gutachten feststellen- bis dahin müssten Sie in Vorlage treten.

Daher ein einfacher vorab-Tip: bestellen Sie einen entsprechenden Handwerksbetrieb mit der Bitte einzuschätzen, ob sofort Handlungsbedarf besteht, oder ob an der Hauswand für einige Monate keine signifikante Verschlechterung droht.

Als problematisch kann sich auch erweisen, dass das Fallrohr für Schäden mitverantwortlich sein könnte. Denn es ist an Ihrer Hauswand befestigt. Dann kämen aber wiederum Regreßanspürche gegen den vorherigen Eigentümer bzw. den dritten Nachbarn in Betracht. Hinsichtlich Ihres angefragten Mitverschuldens sollte von Beginn an betont werden, dass Sie erst durch die jetzt aufgetretene Situation von der vom Fallrohr ausgehenden Gefahr erfahren uns sofort Gegenmaßnahmen eingeleitet haben, um dem Duldungsargument entgegenzuwirken.

Festzuhalten bleibt, dass die durch die Parteien geltend gemachten Schäden und die möglichen Ursachen noch nicht eindeutig zuzuordnen sind. Dies führt bei Versicherern erfahrungsgemäß nicht zu einer besonders schnellen Bearbeitung.

Die bereits oben angeratenen anwaltliche Hilfe sollte dafür sorgen, dass Ihre Ansprüche zunächst angemeldet und die jeweiligen Verursacherbeiträge klar, notfalls durch Gutachten, herausgearbeitet werden.

Ich hoffe, Ihnen die im Rahmen diese Forums angebotene erste Orientierung ermöglicht zu haben, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Jens Jeromin
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 06.08.2006 | 21:55

Sehr geehrter Herr Jeromin,
zunächst besten Dank für Ihre rasche Antwort, zu der wir gerne noch einmal nachfragen möchten.

Da wir auf einen langen und teuren Rechtsstreit gerne verzichten würden, liegt es in unserem Interesse, möglichst eine gütige Einigung in der Sache zu erzielen. Deswegen wüssten wir gerne noch folgendes:

1. Gehen wir recht in der Annahme, dass wir unsere Ansprüche im Hinblick auf den uns entstandenen Schaden, ausschließlich an den Nachbarn richten müssen, dem das Grundstück mit dem nicht funktionierenden Gully gehört, unabhängig davon, ob ein Dritter in diesen sein Dachwasser einleitet? Müsste nicht der Nachbar dann seinerseits Regressansprüche an den Dritten stellen (nicht nur, was seinen vermeintlichen Schaden angeht, sondern auch im Hinblick darauf, dass er von uns für den uns entstandenen Anspruch in Regress genommen wird)?

2. Was den Vorwurf der Duldung angeht, könnte man den Spieß ja wohl auch umdrehen, denn schließlich könnte man auch annehmen, dass der Nachbar geduldet hat, dass der Dritte sein Dachwasser in seinen Gully einleitet.

3. Der dritte Nachbar hat den Sachverhalt an seinen Rechtsanwalt weitergeleitet. Dies legt die Vermutung nah, dass er zunächst keine Bereitschaft hat, den Abfluss seines Dachabwassers zu verlegen (faktisch tut sich ja auch nichts). Das heißt aber auch, dass sich die ganze Geschichte hinziehen wird und es in Bezug auf unseren Schaden um so wichtiger wäre, dass der Gully funktioniert. Ist es nicht so, dass die Haftpflichtversicherung des Nachbarn zumindest nicht für den Teil unseres Schadens aufkommt, der dadurch entsteht, dass der Nachbar den Gully nicht Instand setzt, obwohl ihm nun durch unser Schreiben bekannt ist, dass er nicht funktioniert und unsere Hauswand auf Grund dessen feucht ist. Diese Frage zielt auf die Uneterlassung der Mitwirkungspflicht des Nachbarn ab, so dass er aus diesem Grund möglicherweise auch keinen Versicherungsschutz mehr genießt und es passieren könnte, dass die Versicherung am Ende uns auch evtl. nur einen Teil des Schadens ersetzen wird. Oder würde das dann so laufen, dass der Versicherer bezüglich der Schadensregulierung in Vorlage treten würde und anschließend bei dem Versicherungsnehmer einen Teil der Kosten zurückfordern würde?

4. Müssten wir den Dritten Nachbarn nun auch auffordern, seinen Dachablauf von unserem Haus zu entfernen, um dem Argument der Duldung entgegenzuwirken und alles Notwendige getan zu haben oder reicht es aus, dass der "Gully-Nachbar" ihn hierzu schon aufgefordert hat?

Mit bestem Dank im Voraus und freundlichen Grüßen aus dem Rheinland!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.08.2006 | 13:41

Sehr geehrte Fragestellerin,


Ihre Anspürche können je nach Verursacherbeiträgen auch gegen beide Nachbarn gerichtet werden. Dies kann prozessual im Wege der gesamtschuldnerischen Haftung bzw, der Streiverkündung geltend gemacht werden. Eine gemeinsame Haftung ist aufgrund der Konstellation verstopfter Gully/fehlender Anschluss an das Kanalnetz nicht von vornherein auszuschliessen und sollte bei der Bearbeitung eines vor Ort zu wählenden Anwalts Prüfungsgegenstand sein.

Aufgrund dieser Möglichkeit, es hier mit zwei unterschiedlich verantwortlichen Schädigern zu tun haben zu können, schadet eine eigene Aufforderung an den dritten Nachbarn nicht. Denn insoweit gilt es eigene auch eigene Abwehranspürche anzumelden und dies kann der "Gully-Nachbar" zunächst einmal nicht für Sie tun.

Hinsichtlich der versicherungsrechtlichen Frage, bitte ich hier um Verständnis, dass eine Antwort im Rahmen der Nachfragefunktion nicht erfolgen kann, da es sich nicht um eine Verständnisfrage, sondern um eine neue Fragestellung handelt, die ich aufgrund der Nutzungebedingungen dieses Forum nicht an dieser Stelle beantworten darf.

Mit freundlichen Grüßen

Jens Jeromin
Rechtsanwalt


Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 17.04.2011 | 22:51


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