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Fehlende Nutzungsgenehmigung für ein Gewerbe - was tun?

| 01.07.2013 15:54 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


09:48

Zusammenfassung:

Nicht genehmigte Nutzung als Friseurladen, Bestandsschutz und Auswirkungen auf einem bereits abgeschlossenen Mietvertrag

Sehr geehrter Rechtsanwalt/Rechtsanwältin,

ich habe ein Wohn- und Geschäftshaus mit Wirkung zum 01.08.2013 erworben, der Notarvertrag wurde zum Jahresanfang geschlossen. Im Erdgeschoß befindet sich ein Friseurgeschäft, welches schon seit über 50 Jahren besteht und vom Verkäufer zuletzt betrieben wurde, davor von seinem Vater.

Nun haben wir im März 2013 gemeinsam einen Neuen Pächter gefunden und einen Mietvertrag geschlossen zum 01.08.2013 für die Gewerberäume zur Nutzung und weiterführung als Friseugeschäft.

Nun stellte sich heraus, dass schon seit über 50 Jahren für die EG Räume beim Bauamt keine Genehmigung für die Nutzung besteht, lediglich ein kleiner Raum wird als Laden ausgewiesen, die anderen als"Zimmer", offenbar Wohnung.

Im Jahre 1966 wurde beim Bauamt ein Entwässerungsantrag gestellt mit Grundrissplänen woraus der Friseusalon hervorging, und auch in der Bauakte liegen. Ebenso ist natürlich der Friseurbetrieb Gewerbeamtlich zulgelassen und angemeldet.

Das Bauamt verlangt nun einen Bauantrag um den Friseuladen nachträglich zu genehmigen, will hier aber die aktuellen baurechtlichen Vorschriften zum Brandschutz etc. zu Grunde legen, Parplätze etc.
Hinzu kommt dass seit April 2013 auf das Baugebiet eine Veränderungssperre erlassen wurde, sodass auch hier keine Entscheidung der Nutzungsänderung erlassen werden kann. Die Planung will aber gewerbliche Nutzungen hier fördern es ist aber noch nicht planungsrechtlich beschlossen...

Ich komme mir vor als wäre alles ein Schildbürgerstreich!

Der Mieter sprach nunmehr seinen Rücktritt vom Mietvertrag aus, das keine Mietvertragliche Nutzung gegeben sei.

Nun meine Fragen:

- Wir kann ich am besten gegenüber dem Bauamt vorgehen, es müsste hier doch einen
Bestands- bzw. Duldungsschutz eines über 50 Jahre betrieben Friseurgeschäftes im
Mischgebiet geben - wie gesagt einer der Räume im EG sind als Laden ausgewiesen.

- da ich nun ein Gebäude mit der Nutzung als Friseur gekauft habe, nunmehr es aber nicht vermieten kann, offenbar zusätzliche Kosten der Genehmigung und Umbau habe ggfls. Schadenersatz vom Mieter etc. - wollte ich den am 31.7.2013 fälligen Kaufpreis teilweise
(ca. EUR 25.000,-) einbehalten bis zur Klärung und diesen dem Verkäufer und Notar anzeigen. kann ich das machen? Mit welchen Folgen?

- Wie und mit welchen Folgen muss ich den Rücktritt des Mieters hinnehmen, da ich ja bis 1.8. keine offizielle Nutzungserlaubnis hinbekomme.
Punkt 5 des Mietvertrages weist aus: "Der Vermieter übernimmt keine Gewähr dafür, dass die gemieteten Räume bezüglich des vorgesehenden Nutzungszweckes den technischen Anforderungen sowie behördlichen Vorschriften inbesondere zum Schutz von Arbeitnehmern oder Dritten entsprechen bzw. hierfür die erforderlichen Genehmigungen erteilt werden. Behörliche Auflagen hat der Mieter auf eigene Kosten zu erfüllen. Im übrigen gewährleistet der Vermieter den Gebrauch für einen grundsätzlich für den Zweck geeigneten Zustand."

Vielen Dank!

01.07.2013 | 16:36

Antwort

von


(1971)
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1.
Zum grundsätzlich nicht einfach gesetzlich geregelten Bestandsschutz (aber aus Art. 14 Grundgesetz – Eigentumsgarantie – herleitbar):

Wenn Sie nachweisen können, dass die baulichen Anlagen und Nutzungen (Friseurladen) in der Vergangenheit für einen längeren Zeitraum vollständig den damals geltenden Bauvorschriften entsprachen, genießt sie Bestandsschutz. Dann können Sie den daraus resultierenden passiven Bestandsschutz durch Bescheid feststellen lassen.

Es gilt jedoch folgende Beweislastregelung: Den Bestandsschutz muss derjenige beweisen, der sich darauf beruft – also der Eigentümer. Das gilt auch dann, wenn Sie z. B. wie hier ein Jahrzehnte altes Grundstück gekauft haben, aber keine Genehmigungsunterlagen dazu bekommen haben. Natürlich wird Ihnen die Behörde bei einem Antrag auf Akteneinsicht (s. o.) Kopien ihrer eigenen/fremden Genehmigungsunterlagen überlassen – aber wenn auch bei der Bauaufsicht nichts vorliegt, bleibt es leider Ihr Problem.

Ansonsten scheidet Bestandsschutz allein durch Zeitablauf leider aus.

Sie müssten also Akteneinsicht einholen (lassen - durch einen Anwalt ggf. bei Bedarf).

2.
Zivilrechtlich könnte Ihnen allerdings in der Tat ein Schadensersatzanspruch zustehen, wenn durch den Vertrag bei Ihnen der Eindruck erweckt wurde, dass es sich hinsichtlich der Gewerbeeinheit um eine genehmigte Nutzung handelt, was gesondert zu bewerten wäre.

Allerdings spricht hier einiges dafür, denn über solche wichtigen Angelegenheiten hat die Verkäuferseite auch ungefragt den Käufer zu informieren, da sich rechtlich gesehen Angaben ins "Blaue hinein " verbieten und Sie somit selbst bei Ausschluss einer Sachmängelgewährleistung nach dem Gesetz einen Anspruch wegen arglistiger Täuschung und damit wieder einen Gewährleistungsanspruch neben einem Anfechtungsrecht haben.

Dieses würde ich daher durchaus weiterverfolgen, notfalls auch anwaltlich, da Sie bei entgeltlichen Ansprüchen über 5.000 € spätestens wegen des vor Gericht geltenden Anwaltszwang sowieso einen Anwalt dann benötigen, sollte sich die Gegenseite dagegen zur Wehr setzen.

3.
§/Nr. 5 des Mietvertrages halte ich hierfür durchaus problematisch, sofern dieses nicht als Vertragsgrundlage ausgehandelt, sondern einseitig von Ihnen als Klausel gestellt wurde:

Denn eine fehlende Genehmigung ist letztlich ein Mangel der Mietsache, wobei gleichfalls bei gewerblichen Mietverhältnissen der Vermieter für anfängliche Mängel eine so genannte Garantiehaftung hat, unabhängig davon, ob er den Mangel verschuldet hat oder nicht.

Dieses ist zwar nur um meine erste und vorläufige Einschätzung der dafür geltenden Sach- und Rechtslage, doch aufgrund der Vielzahl von rechtlichen Problemstellungen sollten Sie direkt erwägen, einen Anwalt Ihrer Wahl hinzuzuziehen.

Denn letztlich müssen Sie sich gegenüber dem Mieter und dem Verkäufer behaupten.

Insofern dürfte der finanzielle Hintergrund und die Anzahl der möglichen Ansprüche sowie deren Details nicht zu unterschätzen sein.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Daniel Hesterberg, Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Rückfrage vom Fragesteller 02.07.2013 | 08:26

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

vielen Dank für Ihre Ausführungen, die mir schon einmal einen guten Überblick verschaffen. Ich bin ohnehin auf zielorientierte Kooperation mit den Parteien aus.

Eine frage hätte ich noch zum Mietverhältnis:

Diese Klausel ist im Formularmietvertrag vorformuliert eingedruckt, der Vermieter ist nunmehr vom Vertrag zurückgetreten, schein aber auch weiterhin interessiert zu sein, nach dem Motto, wenn die Genehmigung, dann gern weitermachen.

Wie muss ich das denn bewerten?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 02.07.2013 | 09:48

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworte:

Ein Rücktritt scheidet bei einem Mietvertrag als sogenanntes Dauerschuldverhältnis aus, der Mieter meinte wohl eine Kündigung aus wichtigem Grund, was aber natürlich zum gleichen Ergebnis führt.

Dieses Kündigung ist nicht mehr rücknehmbar, sondern es müsste dann ein neuer Vertrag geschlossen werden, wenn die fehlende(n) Genehmigung(en) vorliegen, was Sie dem Mieter sagen sollten.

Ansonsten könnte man einen Vertrag unter der aufschiebenden Bedingung schließen, dass dieser als Mietvertrag nur dann geschlossen ist, wenn alle Genehmigungen vorliegen.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben und wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 01.07.2013 | 18:07

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