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Eternitplatten


21.11.2017 15:44 |
Preis: 68,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe vor kurzem eine Immobilie erstanden.
Die Verkäufer, ein älteres Ehepaar, nannten Mängel welche am Haus vorlagen. Daher machten sie einen ehrbaren Eindruck und ich habe keine weiteren Prüfungen (zB Sachverständiger) eingeleitet.

Ein Mangel welcher genannt wurde, waren Undichtigkeiten am Dach. Hier lag dem Verkäufer ein Angebot über 15.000€ vor, das Angebot konnte er mir nicht aushändigen da er es nicht mehr finden konnte, und er erließ diesen Betrag vom Kaufpreis.

Das Dach ist, similar zu den Seitenfassaden des Hauses, mit Eternitplatten (Baujahr des Hauses 1975) bedeckt.

Als ich mir das Angebot erneut ausstellen ließ, selbe Firma/ Person welche auch einem Jahr zuvor dem Verkäufer ein Angebot ausstellte. Der Betrag deckte sich ebenfalls mit den Angaben des Verkäufers und der Aussteller erinnerte sich auch noch an den damaligen Vorgang.
Als ich mir das Angebot näher ansah, bemerkte ich einen Posten "Asbestentsorgung".

Nach Hinterfragen wurde mir erläutert das es sich um asbesthaltige Eternitplatten handelt. Nach Befragen der Nachbarn (wir sprechen von einem Zug identischer Reihenhäuser, bestätigten diese mir das der Umstand "Asbest" klar und bekannt ist.

Ich stellte daher den Verkäufer zur Rede. Dieser allerdings bestreitet, das in den ~40 Jahren in welchen er (sowie die Nachbarn) in den Häusern lebten jemals über Asbest in diesen Platten gesprochen wurde, noch der Umstand bekannt sein. Ich wies ihn natürlich auf das Angebot zur Dacherneuerung hin in welchem der Posten aufgeschlüsselt ist. Er erwiderte das er das Angebot lediglich zur Einreichung an die Versicherung benötigte und nie im Detail geprüft hatte.

Folgende Kosten laufen nun auf:
Dacherneuerung: 15.000€ (welche vom Kaufpreis erlassen wurden)
Seitenfassadenerneuerung: 18.000€ (Zusätze werden erwartet da die Holzkonstruktion darunter erst nach Entfernen der Eternitplatten begutachtet werden kann

Der Verkäufer möchte sich nicht an weiteren Kosten beteiligen.
Also bleibt mir im Prinzip nur die Möglichkeit dies auf eigene Kosten durchzuführen - allerdings verbleibt das Problem das wir weiterhin mit Asbest leben müssen da alle Häuser der Nachbarn ebenfalls damit ausgestattet sind.

Ich muss dazu sagen das die Eternitplatten natürlich nicht versteckt sind - heißt ich hätte nach Asbest fragen können. Mir fehlte nur die Erfahrung.

Wie stellt sich denn der rechtliche Sachverhalt dar?

Freundliche Grüße
21.11.2017 | 16:42

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,


asbesthaltige Eternitplatten sind ein Mangel nach § 434 BGB, den ein Verkäufer offenbaren muss (BGH, Urt.v. 27.03.2009, Az.: V ZR 30/08). Danach würde also zunächst der Gewährleistungsanspruch dem Grunde nach bestehen.


Vermutlich wird im notariellen Kaufvertrag aber ein Gewährleistungsausschluss enthalten sein, der dann greift und den Gewährleistungsanspruch verhindert kann - der Vertrag wäre also auch einen solchen Ausschluss hin zu prüfen.
.

Auf diesen Gewährleistungsausschluss kann sich ein Verkäufer aber dann nicht berufen, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat, was sich aus § 444 BGB ergibt. In so einem Fall würden dann also - trotz Gewährleistungsausschluss im notariellen Vertrag - Ihnen wieder die Gewährleistungsrechte nach § 437 BGB zustehen, wonach Sie dann auch - nach erfolgloser Fristsetzung der Mangelbeseitigung - Schadenersatz in Höhe der Beseitigungskosten geltend machen können.

Voraussetzung ist aber, dass der Verkäufer Kenntnis des Mangels gehabt hat. Und für diese Kenntnis sind Sie komplett darlegungs- und beweispflichtig, sollte es zum Gerichtsverfahren kommen.

Daher sollten Sie sich schriftlich bestätigen lassen, dass über Asbest auch mit dem Verkäufer gesprochen worden ist. Ob die Nachbarn dieses machen, bleibt abzuwarten.

Auch von der Firma sollten Sie sich unbedingt schriftlich bestätigen lassen, dass das damalige Angebot an den Verkäufer ebenfalls die Asbestentsorgung beinhaltet hat. Möglicherweise kann die Firma/Person sich auch noch daran erinnern, dass diese Entsorgung mit dem Verkäufer besprochen worden ist. Ist das der Fall, sollte das ebenfalls schriftlich bestätigt werden.

Dann könnten Sie den Ihnen obliegenden Beweis führen und Gewährleistungsrechte geltend machen. Ein Mitverschulden Ihrerseits wird dann nicht in Betracht kommen.


Sinnvollerweise wäre dann auf einen Kostenvorschuss abzustellen und Sie sollten nicht etwa einen bestimmten, festen Betrag geltend machen. Denn wenn die genauen Kosten noch nicht klar sind und möglicherweise Folgekosten anfallen, könnten Sie nur im Wege des Vorschusses dann Nachforderungen geltend machen.



Prüfen Sie also zunächst den Vertrag auf einen möglichen Gewährleistungsausschluss. Liegt dieser (vermutlich) vor, brauchen Sie die Beweis für die arglistige Täuschung. Haben Sie diese schriftlichen Angaben, suchen Sie dann mit allen Unterlagen einen Rechtsanwalt auf, da bei solchen Summen sowieso im Gerichtsverfahren die anwaltliche Vertreteung benötigt wird.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg


Nachfrage vom Fragesteller 22.11.2017 | 12:34

Werter Herr Bohle,

ich danke Ihnen für die klare Darstellung der Sachlage.

Um eine Einschätzung wollte ich Sie noch bitten - das die Nachbarn mir das Bestätigen ist sicher fraglich. Heute morgen hatte ich bereits eine Nachbarin angesprochen welche mir sagte sie habe mit meinen Verkäufern kaum etwas zu tun gehabt...

Wenn mir allerdings die Firma exakt das damals an den Verkäufer ausgestellte Angebot überreichen würde - die zuständige Person erinnert sich genau an den Sachverhalt - in welchem eine Asbestentsorgung klar ausgewiesen ist, könnte das bereits vor Gericht Bestand haben?

Sicher natürlich auch abhängig vom Richter, wenn dies aber von vorneherein nicht ausreichen würde da zB der Verkäufer eben anmerkt er habe es lediglich zur Weitergabe an die Versicherung (Dach - Sturmschaden) gebraucht, könnte ich weitere Schritte sparen.

Freundliche Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.11.2017 | 12:39

Sehr geehrter Ratsuchender,


sicherlich hat das einen gewissen Beweiswert. Ob das aber ausreichend ist, wird fraglich sein, wenn der Verkäufer die Kenntnisnahme bestreitet.

Ich würde über die Nachbar gehen und auch über den Handwerker. Dieser wird sicherlich etwas zu den Gesprächen sagen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

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