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Erwerb Eigentumswohnung / Arglistige Täuschung / Bebauungsplan mit Denkmalschutz


| 29.12.2010 15:47 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Steffan Schwerin



Sehr geehrte Damen und Herren,

vor 10 Monaten haben wir per notariellen Kaufvertrag eine Eigentumswohnung zur Eigennutzung erworben, der Übergang Besitz, Nutzen und Lasten war im April 2010. Seitdem bewohnen wir unsere Wohnung. Es handelt sich hier um eine Immobilie, die vor ca. 3 Jahren neu gebaut wurde, in Bestlage in der historischen Altstadt und war entsprechend hochpreisig.

Wir haben die Wohnung von einer Privatperson, die diese Wohnung ebenfalls zuvor eigengenutzt hat, erworben. Diese wiederum erwarb die ETW in 2007 direkt vom Bauträger.

Die Wohnanlage besteht aus 7 Wohnungen, die 4 unteren Wohnungen sehen nahezu identisch aus mit jeweils 3 Ebenen. Die Westseite der 4 Wohnungen ist mit großflächigen Fensterfronten ausgestattet (macht ca. 90 % der westlichen Seitenfläche aus), da dies die einzige Lichtquelle darstellt und für ausreichend Licht sorgt. An der Westseite verläuft direkt ein ca. 5 m breiter Bach, über dem jeweils großzügige Terrassen 1/2 m über dem Bach "schweben".

Gegenüber dem Anwesen (andere Seite des Baches) verläuft ein Grundstück, auf dem ein öffentliches Gebäude ca. 50 m westlich vom Bachufer entfernt steht. Der Sichtschutz wird über die üppige Uferbepflanzung hergestellt. Zudem ist das gegenüberliegende Grundstück mit einem kleinen Eckpavillion zum Bachufer und einer Einfriedungsmauer (Pavillion und Mauer stehen unter Denkmalschutz) vor unerlaubten Betreten des Grundstücks geschützt. Somit ist unser Anwesen nicht von Fußgängern einsehbar und ist auch entsprechend lärmgeschützt.
Die ETW wurde über einen Immobilienmakler vermarktet, der Verkäufer war nur zum Notartermin zugegen. Bei den 2 Besichtigungsterminen wurde jeweils vorsorglilch (v. a.unter dem Gesichtspunkt Sichtschutz und Lärm) nach der Bebauungsmöglichkeit des gegenüberliegenden Grundstücks gefragt und nach Rückfrage mit dem Verkäufer auch vom Makler als negativ bestätigt, ergo - keine Bebauung möglich. Nachdem wir auch noch im Online- Bebauungsplan der Stadtverwaltung auf keinen Hinweis einer Bebauung gestossen sind, war für uns die Sache in Ordnung.

Vor ca. 2 Wochen erhielten wir Nachricht über die Lokalzeitung, dass nunmehr ein öffentlicher Durchgangs- Fussweg direkt entlang der gegenüberliegenden Bachmauer gebaut werden sollte, ein Durchbruch durch den Eckpavillion dazu geschaffen werden sollte (trotz Denkmalschutz?) und die Uferbepflanzung dazu komplett entfernt werden sollte. Mit diesem Bauvorhaben können alle 4 Parteien somit wie auf dem Präsentierteller über die Westfassade von Fußgängern eingesehen werden, ein Sichtschutz ist undenkbar und auch per Ensembleschutz untersagt. Die großflächigen Fenster würden soviel Einblick bieten, dass ca. 90 % der Wohnfläche ungeschützt einsehbar sind. Das Vorhaben wurde unter Angabe des Akten- Bebauungsplans von 1996 durch den Oberbürgermeister bestätigt. Dieser hat bereits den Bau über die Haushaltsmittel 2011 mit Baubeginn April 2011 bestätigt.
Lt. Verkäufer unserer Einheit (aber auch der anderen 3 betroffenen Einheiten) war dies keinem der damaligen Käufer bekannt, obwohl diese auch nach einer Bebauung den Architekten und Bauherrn fragten und diese verneint wurde und auch noch im Werbeprospekt für die ETWs die reichhaltige Uferbepflanzung auf der gegenüberliegenden Seite beworben wurde, die nunmehr komplett entfernt werden sollte. Nach Mitteilung der Stadtverwaltung wurde jedoch der Bauherr und Architekt auf das Vorhaben kritisch hingewiesen und darauf hingewiesen, dass mit dem Verkauf der Wohnungen dies den zukünftigen Käufern mitgeteilt werden müsse.

Mit diesem neuen Wissen wollen wir die ETW nicht behalten und - falls möglich - die Rückabwicklung rechtlich durchsetzen.

Neben dem o. a. Schaden ist auch damit ein erheblicher finanzieller Schaden verbunden, da die Immobilie mit der Bebauung auf der gegenüberliegenden Seite ca. 30 -40 % Werverlust erleiden würde.

Nun zu den Fragen:

1. Handelt es sich hier um arglistige Täuschung und durch wen?
2. Wie sähe eine Rückabwicklung aus, nachdem unser Verkäufer auch nichts davon wusste? Wen müssen wir als Beklagten im Rechtsstreit aufführen (Verkäufer oder Bauherr/Architekt?)
3. Ist ein Durchbruch durch ein denkmalgeschütztes Objekt möglich? Hinweis: Das öffentliche Interesse an dem Weg sehen wir mit vielen anderen Bürgern der Stadt als sehr gering an, da keine elementare Notwendigkeit - es gibt im Altstadtbereich genügend Verbindungswege.
4. Kann unsere Privatsphäre rechtlich derartig beschnitten werden?
5. Welche rechtliche Handhabe haben wir im Hinblick auf die irreführenden Informationen aus den Bebauungsplänen (Online vs. Akte)?
6. Wie schätzen Sie unsere Aussichten auf Erfolg (Rückabwicklung des Vertrages oder Unterlassungsklage Wegebau) insgesamt ein?
7. Sehen Sie weitere rechtliche Möglichkeiten, den Bau des Weges zu verhindern und komplett aus dem Bebauungsplan entfernen zu lassen?

Bitte helfen Sie uns, wir sind total verzweifelt. Wir haben uns mit der Immobilie einen Traum verwirklicht, der jetzt zum Albtraum werden könnte. Wir würden gerne die Immobilie behalten, da sie in dem heutigen Bebauungszustand im Nachbarbereich traumhaft idyllisch und zentral liegt.

Vielen Dank für Ihre Ausführungen im Voraus.

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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in)

die von Ihnen gestellten Fragen beantworte ich unter Berücksichtigung des geschilderten Sachverhaltes sowie Ihres Einsatzes wie folgt:

1. Handelt es sich hier um arglistige Täuschung und durch wen?

Da Sie mitteilen, dass Bauherr und Architekt von den Plänen wussten und ausdrücklich darauf hingewiesen worden waren, den Käufern dies mitzuteilen, ist eine arglistige Täuschung nach § 123 BGB gegeben.

Ihr Vertragspartner ist der Verkäufer, also ist diesem gegenüber auch die Anfechtung zu erklären.

Die arglistige Täuschung ist aber nur dann bei dem Verkäufer zu sehen, wenn dieser neben Bauherr und Architekt auch von den Plänen wusste.

2. Wie sähe eine Rückabwicklung aus, nachdem unser Verkäufer auch nichts davon wusste? Wen müssen wir als Beklagten im Rechtsstreit aufführen (Verkäufer oder Bauherr/Architekt?)

Es müsste die Anfechtung erklärt werden. Damit wäre der Kaufvertrag als von Anfang an nichtig zu werten.

Dann wäre die Wohnung zurückzugeben du Ihnen der Kaufpreis zu erstatten.

3. Ist ein Durchbruch durch ein denkmalgeschütztes Objekt möglich? Hinweis: Das öffentliche Interesse an dem Weg sehen wir mit vielen anderen Bürgern der Stadt als sehr gering an, da keine elementare Notwendigkeit - es gibt im Altstadtbereich genügend Verbindungswege.

Diese Entscheidung obliegt der Stadt. Allerdings muss man davon ausgehen, dass ein solcher Durchbruch ohne Weiteres natürlich nicht möglich ist.

4. Kann unsere Privatsphäre rechtlich derartig beschnitten werden?

Als Nachbar hätten Sie einen öffentlich-rechtlichen Anspruch auf Beteiligung an dem Bauvorhaben und könnten einen sogenannten Drittwiderspruch gegen die Baugenehmigung einlegen.

Dann wäre ein Rechtsstreit mit der Baubehörde zu führen.

In der Argumentation können Sie sich dann auf einen Eingriff in das Persönlichkeitsrecht berufen.

5. Welche rechtliche Handhabe haben wir im Hinblick auf die irreführenden Informationen aus den Bebauungsplänen (Online vs. Akte)?

In diesem Punkt wäre die Stad anzugreifen. Die Baubehörde hat die falschen oder unvollständigen Pläne veröffentlicht. Dies kann Ihre Unterstützung in dem Drittwiderspruchsverfahren untermauern.

6. Wie schätzen Sie unsere Aussichten auf Erfolg (Rückabwicklung des Vertrages oder Unterlassungsklage Wegebau) insgesamt ein?

Soweit man auch dem Verkäufer positive Kenntnis von den Plänen nachweisen kann, hat eine Rückabwicklung gute Erfolgsaussichten.

Parallel sollte aber trotzdem der Drittwiderspruch gegen die Baugenehmigung in Betracht gezogen werden. Dazu müssten Sie sich mit den anderen Eigentümern zusammenschließen.

7. Sehen Sie weitere rechtliche Möglichkeiten, den Bau des Weges zu verhindern und komplett aus dem Bebauungsplan entfernen zu lassen?

Man muss hier zwei Wege gehen, den zivilrechtlichen auf Rückabwicklung und den öffentlich-rechtlichen auf Anfechtung der Baugenehmigung.

Nachfrage vom Fragesteller 29.12.2010 | 17:35

Zur Beantwortung der Frage 1 und 6 ist uns die Konsequenz nicht klar, wenn der Verkäufer tatsächlich nichts wusste, jedoch der Bauherr hier die Aufklärungspflicht gegenüber dem 1. Käufer (somit Verkäufer) der Wohnung nicht vorgenommen hat. Sehen wir es richtig, dass wir trotzdem dem Verkäufer gegenüber die Anfechtung erklären und ggf. dieser wiederum die Anfechtung gegenüber dem Bauherrn vornimmt? Oder müssen wir in diesem Fall direkt an den Bauherrn die Klage richten?

Zur Beantwortung der Frage 4 ist nochmals nachzufragen, da wir aufgrund der Trennung der Grundstücke durch den Bach mit eigener Flurnummer ggf. nicht direkte Nachbarn sind, sondern der Bach unser unmittelbarer Nachbar ist. Die Eigentümer dieser "Bach-" Flurnummer sind die Stadtwerke.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.12.2010 | 17:59

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

1+4) Die Anfechtung muss gegenüber dem Verkäufer erfolgen, da dieser den Kaufvertrag mit Ihnen geschlossen hat.

Es wäre dann allerdings noch der Bauherr auf Schadensersatz in Anspruch zu nehmen, da dieser seinen Aufklärungspflichten nicht nachgekommen ist.

4) Sie müssen nicht Nachbar in diesem Sinne sein. Im Baurecht ist Nachbar jeder Betroffene. Sie sind damit auch über den Bach nacbar zu dem Grundstück und können Rechtsschutz gegen die Baugenehmigung einlegen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen abschließend weiterhelfen und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Steffan Schwerin
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 02.01.2011 | 22:32


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