Sehr geehrter Fragesteller,
zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:
1.
Sie haben einen Staffelmietvertrag, wobei ich davon ausgehe, daß sich die Miete jeweils jährlich erhöhen soll. Wäre ein Halbjahresturnus vereinbart, wäre die Staffelmiete unwirksam. Unschädlich ist, daß der Staffelmietvertrag noch DM-Beträge ausweist. Hier wird auf Euro nach dem amtlichen Kurs umgerechnet.
Bei einem Staffelmietvertrag sind Mieterhöhungen auf der Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete oder der Indexmiete unzulässig.
Allerdings stellt sich die Frage, für welchen Zeitraum die Mietstaffeln gelten sollen. Es ist denkbar, daß die Staffeln für maximal 10 Jahre aufgeführt sind. D. h., da Ihr Mietvertrag im Jahr 1995 geschlossen worden ist, wäre in diesem Beispielsfall das Ende der Staffeln im Jahr 2005 mit der Folge eingetreten, daß dann Mieterhöhungen in anderer Weise möglich sind.
Möglich wäre in Ihrem Fall eine Mieterhöhung aufgrund der Indexvereinbarung.
Man müßte also berechnen, wie sich der Mietzins aufgrund der Indexklausel nach der letzten Staffel des Staffelmietzinses erhöht hat. Auf dieser Grundlage ist dann zu prüfen, ob die begehrte Mieterhöhung gerechtfertigt ist oder nicht.
Eine solche Berechnung ist aber nicht mehr von der hier gewünschten Erstberatung abgedeckt.
2.
Unabhängig von der Staffelmiete und der Indexvereinbarung können die Nebenkostenpauschalen angepaßt werden. Dies ergibt sich aus der Klausel des Mietvertrags, wonach die Nebenkostenpauschale zur Zeit 80,00 DM betrage. Allerdings wäre bezüglich der Nebenkosten zu prüfen, welche Nebenkosten Sie laut Mietvertrag zu zahlen haben.
Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Gerhard Raab
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50226 Frechen-Königsdorf
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Sehr geehrter Herr Raab,
vielen Dank für Ihre ausführliche Auskunft. Der § 3, Absatz 4 (und auch Absatz 3) wurde von mir in dem Schreiben an Sie allerdings in seinem Sinne nicht gekürzt. Die Staffeln sind genau so aufgeführt, wie unten dargestellt. Vollständig - inkl. nicht ausgefüllter Passagen - heißt er:
____________________________________________________
4. Staffelmiete
Der Mietzins gem. § 3/1. gilt für die ersten 12 Monate seit Vertragsbeginn. Er erhöht sich jeweils für Miete und Nebenkosten:
am 01. Jan. 1998 um DM 20,- auf DM 620,-
am 01. ____19___um DM____auf DM_____
am 01. ____19___um DM____auf DM_____
§ 4 ...
____________________________________________________
Eine Einschränkung der, bzw. Festlegung einer Frist, etc. ist im Vertrag nicht vorhanden.
Wenn ich Sie dann richtig verstanden habe, wäre das Ende der Staffeln demnach der 01. Januar 1998 und ab diesem Zeitpunkt die Indexmiete für die vergangenen 10 Jahre von mir sogar noch nachzuzahlen. Ist das korrekt?
Aber ist obiger § 3, Absatz 3 (ebenfalls vollständig dargestellt) so wie hier formuliert denn tatsächlich wirksam? Wenn ja, müßte ich dann ja neben einer Mieterhöhung entsprechend Index zusätzlich noch mit einer erheblichen Mietnachzahlung rechnen?
Kann ich mich nicht darauf berufen, die Wertsicherungsklausel nicht verstanden zu haben?
Ich bitte Sie hier noch einmal um eine abschließende klärende Antwort, vielleicht sogar mit einer kurzen Handlungsempfehlung.
Vielen Dank für Ihre Bemühungen.
Sehr geehrter Herr Raab,
vielen Dank für Ihre ausführliche Auskunft. Der § 3, Absatz 4 (und auch Absatz 3) wurde von mir in dem Schreiben an Sie allerdings in seinem Sinne nicht gekürzt. Die Staffeln sind genau so aufgeführt, wie unten dargestellt. Vollständig - inkl. nicht ausgefüllter Passagen - heißt er:
____________________________________________________
4. Staffelmiete
Der Mietzins gem. § 3/1. gilt für die ersten 12 Monate seit Vertragsbeginn. Er erhöht sich jeweils für Miete und Nebenkosten:
am 01. Jan. 1998 um DM 20,- auf DM 620,-
am 01. ____19___um DM____auf DM_____
am 01. ____19___um DM____auf DM_____
§ 4 ...
____________________________________________________
Eine Einschränkung der, bzw. Festlegung einer Frist, etc. ist im Vertrag nicht vorhanden.
Wenn ich Sie dann richtig verstanden habe, wäre das Ende der Staffeln demnach der 01. Januar 1998 und ab diesem Zeitpunkt die Indexmiete für die vergangenen 10 Jahre von mir sogar noch nachzuzahlen. Ist das korrekt?
Aber ist obiger § 3, Absatz 3 (ebenfalls vollständig dargestellt) so wie hier formuliert denn tatsächlich wirksam? Wenn ja, müßte ich dann ja neben einer Mieterhöhung entsprechend Index zusätzlich noch mit einer erheblichen Mietnachzahlung rechnen?
Kann ich mich nicht darauf berufen, die Wertsicherungsklausel nicht verstanden zu haben?
Ich bitte Sie hier noch einmal um eine abschließende klärende Antwort, vielleicht sogar mit einer kurzen Handlungsempfehlung.
Vielen Dank für Ihre Bemühungen.
Sehr geehrter Fragesteller,
zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:
1.
Ihr Staffelmietvertrag enthält, wenn er so abgeschlossen wurde, wie Sie ihn in Ihrer Nachfrage dargestellt haben, nur eine einzige Mieterhöhung, nämlich die Erhöhung vom 01.01.1998 um 20,00 DM auf 620,00 DM. Danach ist keine Mieterhöhung nach dem Staffelmietvertrag mehr möglich, da die Staffeln nicht aufgeführt sind.
2.
Nachzuzahlen ist nichts. Wirksam ist der Staffelmietvertrag schon, allerdings ist er - aus Vermietersicht - nicht sonderlich sinnvoll, weil der Vermieter die Möglichkeiten der Mieterhöhung, die ein Staffelmietvertrag bietet, nicht ansatzweise ausgenutzt hat. Das kann aber nur in Ihrem Interesse sein.
Eine Indexvereinbarung führt nicht dazu, daß sich die Miete automatisch erhöht. Vielmehr muß der Vermieter errechnen, ob eine Mieterhöhung möglich ist oder nicht.
3.
Anhaltspunkte, die begründeten Anlaß geben könnten, Sie hätten die Wertsicherungsklausel nicht verstanden, sind nicht erkennbar. D. h., würde man diesbezüglich im Fall einer Mieterhöhung einen Rechtsstreit führen, würden Sie in diesem Rechtsstreit mit der von Ihnen angedachten Argumentation wohl unterliegen.
4.
Wenn der Mieter das Mieterhöhungsverlangen ausspricht, wäre zu prüfen, ob das Mieterhöhungsverlangen den gesetzlichen Voraussetzungen entspricht. Der Vermeiter muß konkret darlegen, wie er auf die erhöhte Miete kommt. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist für das Mieterhöhungsverlangen zunächst nicht der Maßstab, da Sie eine Indexvereinbarung haben.
Sollten Sie wünschen, daß das Mieterhöhungsverlangen unsererseits geprüft wird, stehe ich selbstverständlich gern zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab
Rechtsanwalt
