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Erhöhung gewerblicher Miete


19.04.2005 15:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Meine Frage:
Habe ein Problem mit einem Mieter von Büroräumen

Letztes Jahr ließ ich umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen ( Renovierung der Außenfassade, dabei Wärmedämmung und Einbau von Wärmeschutzfenstern) durchführen.
Da dadurch der Markwert der Miete steigt, wollte ich diese Kosten mittels eines Passus im Mietvertrag
zum Teil auf den Mieter umwälzen.

Dieser wehrt sich jedoch, da er den betreffenden Passus völlig anders auslegt.

Bei Mietbeginn 1998 hatte der Mieter eine umfassende Renovierung und Umbau der Büroräume auf eigene Kosten ( 86.000 Euro = 718 Euro / qm ) durchgeführt. Wände wurden neu eingezogen , 2 Loggien zu Räumen erweitert, Sanitär- und Elektroinstallationen inklusive die Hälfte der Böden mußten wegen Abnutzung bzw. gravierender Mängel (Elektroinstallation nicht mehr zulässig) komplett erneuert werden. Im Gegenzug bezahlte er eine deutlich niederere Miete und war durch 2 Optionen zur Mietverlängerung nach Ablauf von jeweils 5 Jahren für 15 Jahre nicht kündbar.
Vereinbart war daneben eine regelmäßige Mietanpassung entsprechend der Inflationsklausel sowie ein Paragraph, um den es hier geht.


„Unabhängig davon (*) ist nach Ablauf der 5 Jahre die Miete der örtlichen Marktmiete für vergleichbare Objekte und Nutzung anzupassen, wobei werterhöhende Investitionen des Mieters außer Betracht bleiben. „

* = ( die Mietanpassung entsprechend der Inflationsklausel :der Verfasser)

Der erste Streitpunkt ist der Passus „ wobei werterhöhende Investitionen des Mieters außer Betracht bleiben“

Der Mieter behauptet , daß aufgrund dieses Passus seine Investitionen bei der Berechnung der Marktmiete nicht berücksichtigt werden dürften, die Marktmiete also um den Anteil der Investitionen gekürzt werden müßte.
Dies bestreite ich und fordere die volle Marktmiete: nach 5 Jahren sind die Renovierungskosten ja abgeschrieben.
Der Mieter hingegen setzt dagegen, daß größere Renovierungs – bzw Sanierungskosten üblicherweise nicht schon in 5 Jahren abgeschrieben werden.
Zwar käme bei der faktischen Einrechnung der Renovierungskosten in die Mietkosten in diesen 5 Jahren eine hohe Miete vom fast Dreifachen der ortsüblichen Vergleichsmiete heraus, aber das ist m.E. schließlich das Problem des Mieter, da er diesen Vertrag unterschrieben hat
Was ist richtig bzw. wie ist dieser Satz auszulegen in Bezug auf die Renovierungskosten?
Zweiter Punkt:
Kann nach Ablauf von fünf Jahren die Miete zu jedem Zeitpunkt angepaßt werden - zeitliche Abstände sind nämlich nicht erwähnt - oder besteht daher umgekehrt nur die Möglichkeit, nach Ablauf von fünf Jahren , wenn nämlich die Option ausgeübt wird, einmalig die Miete anzupassen. Der Mieter meint, daß diese Möglichkeit nach inzwischen fast sieben Jahren vorerst verwirkt wäre und erst bei der nächsten Optionsausübung wieder eingesetzt werden kann.

Ich bin natürlich der Auffassung, daß diese Möglichkeit nach Ablauf der 5 J. zu jedem Zeitpunt, zumindest einmalig besteht. Der Mieter meint allerdings, daß es nicht eindeutig sei, daß diese Anpassung zu einem anderen Zeitpunkt als nach genau 5 Jahren möglich ist und daß ich daher ein zusätzliches Risiko im Falle eines Prozesses habe, den wir beide natürlich vermeiden wollen.

Mit freundlichen Grüßen



Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragensteller,

Ihre Online-Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der von Ihnen übermittelten Informationen wie folgt beantworten:

zum ersten Teil:

Hierbei kommt es auf den gesamten Kontext an und was Sie damals wohl gemeint haben. Ich halte grundsätzlich beide Auslegungen für denkbar. Ich tendiere hier aber auch zu der Auffassung des Mieters.

Der Mieter schafft wertbildende Faktoren in Ihrem Objekt. Diese Erhöhen zum einen den Marktwert, zum anderen die möglichen Mietforderungen. Gleichzeitig sparen Sie sich die Investitionen. Daher werden Sie durch diesen Umstand bereits besser gestellt. Es liegt nicht sonderlich nahe, dass gewollt sein kann, dass der Mieter den wert der Sache zum einen erhöht und dann aber für seine selbst durchgeführten Verbesserungen mehr zahlen muss. Unter diesem Gesichtspunkt erscheint Ihre Interpretation unter Auslegungsgesichtspunkten nicht unbedingt gewollt.
Sie haben zwar Recht, dass die Investition abgeschrieben sein kann, trotzdem würde der Mieter sich mit der Renovierung selbst belasten.

Ich halte daher die Auslegung des Mieters für zutreffend.

Im Übrigen ist zu beachten, dass sofern es sich um einen Mustermietvertrag (AGBs!) handelt, Unklarheiten zu Lasten des Verwenders – also Ihnen – gingen.

Es tut mir leid Ihnen hier keine andere Interpretation vermitteln zu können, aber ich halte Ihre Chancen im Streitfall hier für gering. Sie sollten daher bei der Berechnung der Vergleichsmiete nur von Gewerberäumen ausgehen, die diese erhöhte Ausstattung nicht haben.

zum zweiten Teil:

Hier teile ich Ihre Auffassung. Hierfür spricht bereits der Wortlauf „nach Ablauf von“. Dies ist eine Mindestfrist, die Sie einhalten müssen. Wenn Sie diese Überschreiten, ist dies nur gut für den Mieter. Auch hier wäre es wenig nachvollziehbar, Sie zu verpflichten, zu einem bestimmten Zeitpunkt die Miete zu erhöhen. Eine Kopplung an die Ausübung der Option vermag ich nicht zu erkennen.

Ob Sie nach 5 Jahren nun einmalig oder öfter die Miete erhöhen dürfen, müsste man ebenfalls auslegen. Hierzu ist jedoch erforderlich, den weiteren Vertragtext zu kennen, aus der einen Formulierung erschließt sich das nicht.

Verwirkung setzt übrigens ein Zeit- und ein Umstandsmoment voraus, das den Mieter darauf vertrauen lassen musste, dass nicht erhöht wird. Nach Ihrer Schilderung sehe ich hierfür keine Anhaltspunkte.

Mein Vorschlag, um einen teuren Prozess zu vermeiden wäre, die Miete zu erhöhen, allerdings in dem rahmen wie unter Ziffer 1 beschrieben.

Ich hoffe, Ihre Frage hinreichend beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Steininger
Rechtsanwalt

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