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Die Erhöhung der Miete bei Eigentümerwechsel

25.03.2020 19:25 |
Preis: 52,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
Sehr geehrte Damen und Herren,

Zum 16.12.2019 habe ich eine Wohnung mit einem bestehenden Mietverhältnis erworben.

Das Verhältnis bestand ab dem 19.08.2013 (Mietvertrag kann separat geschickt werden)

Ich wollte die monatliche Warmmiete von 700€ auf 750€ anheben. (Kaltmieteerhöhung von 590 auf 640 Euro)
Dafür habe ich zeitig nach dem Wohnungskauf ein Schreiben (am 28.01.2020) verfasst und über die Befolgung der Mieterhöhung zum 01.02.2020 gebeten.
Hierbei habe ich die gesetzliche Frist von 8 Wochen nicht befolgt.

Desweiteren habe ich die Mieterin über eine Kündigung mit sechsmonatiger Frist aufgrund von Eigenbedarf zum 01.08.2020. informiert.

Die Erhöhung der Miete habe ich aufgrund vom § 558 Abs. 3 BGB, sowie der letzten Mieterhöhung am 01.07.2018 (um 50,00Euro -Warmmiete von 700€ ) - siehe Mietvertrag (Unterlagen über Erhöhung des letzten Vermieters, Mietvertrag kann separat geschickt werden)

Die Mieterin weigerte sich telefonisch der Mieterhöhung nachzugehen, hat sich allerdings schriftlich nicht dazu geäußert.

Meine Fragen:

1. Im Mietvertrag steht nichts über eine Mieterhöhung. Darf ich in diesem Fall mich an die gesetzlichen Richtlinien über Mieterhöhungen halten und ist mein Schreiben somit wirksam oder hat der gegebene Mietvertrag rechtlich Priorität?
2. Darf das aktuelle und verbessere Schreiben über Mieterhöhung ab dem Datum des alten Schreibens greifen oder muss die Frist von 8 Wochen von Neuem ab dem jetzigen Zeitpunkt greifen?
3. Meine Vorgehensweise wäre folgende: schriftlich per Einschreiben mit Unterschrift Mahnungen rausschicken, bei Wohnungsübergabe den ausstehen Betrag von der Kaution einbehalten. Reicht das zu Dokumentationszwecken und würden Sie diesen Vorhang empfehlen?
Ich bedanke mich
Mit freundlichen Grüßen

25.03.2020 | 20:21

Antwort

von


(756)
Hussenstraße 19
78462 Konstanz
Tel: 07531-9450300
Web: http://www.anwaltskanzlei-dotterweich.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Da Sie beim Verfassen des Mieterhöhungsverlangens die Formvorschrift des Par. 558b BGB nicht eingehalten haben, ist dieses als unwirksam anzusehen.

Eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinne von Par. 558 Abs. 1 BGB ist jedoch grundsätzlich möglich. Somit können Sie insofern ein neues Mieterhöhungsverlangen an die Mieterin richten.  Diese schuldet die erhöhte Miete dann mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens, bei Zugang im März 2020 also zum 01.06.2020. Eine Rückwirkung ist nicht möglich.

Die Mieterhöhung ist detailliert zu begründen und rechtssicher zuzustellen. Am besten setzen Sie hierfür einen Boten ein, der das Schreiben zunächst liest und dann persönlich oder über durch Einwurf in den Briefkasten zustellt. Diese Methode ist einem Einschreiben mit Rückschein vorzuziehen, denn wenn die Mieterin von der Post nicht angetroffen wird und es dann auch nicht abholt, bekommen Sie das Schreiben wieder zurück. Wegen der Unwirksamkeit der Mieterhöhung scheidet natürlich auch eine Verrechnung mit der Kaution aus.

Ich bedauere, Ihnen kein für Sie günstigeres Ergebnis mitteilen zu können.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt


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