Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Ihre Einschätzung, dass die Mietpreisbremse im vorliegenden Fall anwendbar ist, scheint nach den geschilderten Umständen korrekt zu sein. Nach § 556d Abs. 1 BGB gilt die Mietpreisbremse in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, zu denen München zweifellos gehört. Der Umstand, dass Ihre derzeitige Nettokaltmiete die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 % um 250 Euro übersteigt, spricht zunächst dafür, dass ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt.
Nach Ihrer Darstellung wurde Ihnen die Höhe der Vormiete weder mitgeteilt noch ist ein entsprechender Hinweis im Mietvertrag enthalten. Gemäß § 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB obliegt es dem Vermieter, die Vormiete offenzulegen, wenn diese über der Mietpreisbremse liegt. Fehlt diese Information, kann sich der Vermieter nicht auf die Vormiete berufen. Zwar lässt die Anzeige auf Immoscout Rückschlüsse auf die Vormiete zu, jedoch reicht dies rechtlich nicht aus, um die Pflicht zur Offenlegung zu erfüllen.
Die Mietpreisbremse gilt nicht für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmalig genutzt und vermietet wurden. Ihre Aussage, dass die Wohnung aus den 1950er Jahren stammt, schließt diese Ausnahme aus.
Eine umfassende Modernisierung setzt voraus, dass mindestens ein Drittel der Kosten für einen vergleichbaren Neubau investiert wurde. Neue Fenster allein erfüllen diesen Modernisierungsbegriff nicht. Zudem sind Modernisierungen nach § 556g Abs. 1a Nr. 2 BGB schriftlich mitzuteilen, was hier nicht erfolgte.
Eine unmöblierte Wohnung fällt eindeutig unter die Mietpreisbremse.
Ein unbefristeter Mietvertrag ist kein Anwendungsfall der Ausnahme für kurzzeitige Vermietungen.
Ohne Mitteilung über Modernisierungsmaßnahmen kann sich der Vermieter auch nicht auf diese Ausnahme berufen.
Eine potenzielle Schwierigkeit könnte darin liegen, die ortsübliche Vergleichsmiete nachzuweisen. Zwar liefert der qualifizierte Mietspiegel eine fundierte Grundlage, jedoch könnte der Vermieter argumentieren, dass besondere Ausstattungsmerkmale oder die Lage der Wohnung eine höhere Miete rechtfertigen. Solche Merkmale müssten allerdings im Mietspiegel bereits berücksichtigt sein oder konkret vom Vermieter nachgewiesen werden.
Eine weitere Unwägbarkeit könnte sich ergeben, wenn der Vermieter nachträglich die Vormiete darlegt und behauptet, diese sei bereits überhöht gewesen. In diesem Fall käme es darauf an, ob die Vormiete tatsächlich rechtskonform erhoben wurde. War dies nicht der Fall, wäre die Mietpreisbremse trotzdem anwendbar.
Sie müssen die Höhe der Miete rügen und den Verstoß gegen die Mietpreisbremse ausdrücklich geltend machen. Dies sollte schriftlich erfolgen, um den Nachweis zu sichern. In Ihrer Rüge sollten Sie auf den qualifizierten Mietspiegel verweisen und darlegen, dass die Miete die zulässige Höhe überschreitet. Zugleich sollten Sie die Offenlegung der Vormiete sowie möglicher Modernisierungsmaßnahmen verlangen.
Setzen Sie dem Vermieter eine angemessene Frist, innerhalb derer er sich äußern und die Miete anpassen soll. Eine Frist von zwei bis drei Wochen wäre hier üblich.
Sollte der Vermieter die unzulässige Miete nicht freiwillig reduzieren, können Sie die zu viel gezahlte Miete gemäß § 812 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung) zurückfordern. Zuständig ist das Amtsgericht am Wohnort der Wohnung. Zur Klärung empfiehlt es sich, einen Fachanwalt für Mietrecht hinzuzuziehen.
Vor einer Klage könnte eine außergerichtliche Einigung angestrebt werden, etwa durch Einschaltung eines Mietervereins oder einer Mediation. Viele Vermieter sind bereit, einem gerichtlichen Verfahren auszuweichen, wenn die rechtlichen Grundlagen der Mietpreisbremse klar dargelegt werden.
Beachten Sie, dass die Mietpreisbremse keinen Anspruch auf rückwirkende Mietminderung gewährt. Die unzulässige Miete kann nur ab dem Zeitpunkt der Rüge geltend gemacht werden (§ 556g Abs. 2 Satz 5 BGB). Daher ist Eile geboten.
Nach Ihrer Schilderung bestehen gute Erfolgsaussichten, die Mietpreisbremse durchzusetzen. Wichtig ist eine fundierte schriftliche Rüge gegenüber dem Vermieter, die auf den qualifizierten Mietspiegel Bezug nimmt. Sollten Sie auf Widerstand stoßen, kann eine gerichtliche Geltendmachung der überzahlten Miete erwogen werden.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort
vonRechtsanwalt Steffan Schwerin
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Eine weitere Unwägbarkeit könnte sich ergeben, wenn der Vermieter nachträglich die Vormiete darlegt und behauptet, diese sei bereits überhöht gewesen. In diesem Fall käme es darauf an, ob die Vormiete tatsächlich rechtskonform erhoben wurde.
Ist das nicht unerheblich, wenn der Vermieter seine Pflicht zur Offenlegung gemäß § 556g Abs. 1a Nr. 1 BGB sowieso nicht erfüllt hat?
Sollte der Vermieter die unzulässige Miete nicht freiwillig reduzieren, können Sie die zu viel gezahlte Miete gemäß § 812 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung) zurückfordern. Zuständig ist das Amtsgericht am Wohnort der Wohnung. Zur Klärung empfiehlt es sich, einen Fachanwalt für Mietrecht hinzuzuziehen.
Das heißt, ich muss den Anspruch auf Rückzahlung der zu viel gezahlten Miete ab Mietbeginn getrennt geltend machen. Dies kann nicht im Zuge der Rüge geschehen?
Ihre Einschätzung ist vollkommen zutreffend: Erfüllt der Vermieter seine Offenlegungspflicht nicht, so kann er sich nicht auf die Höhe der Vormiete berufen. Dies ergibt sich klar aus § 556g Abs. 1a BGB. Selbst wenn die Vormiete überhöht war, ist dieser Umstand dann rechtlich unerheblich, da die gesetzlich normierte Offenlegungspflicht eine zwingende Voraussetzung für die Berufung auf die Vormiete darstellt. Der Vermieter trägt die Beweislast für die Einhaltung dieser Pflicht. Da Ihnen die Vormiete nicht schriftlich oder nachweislich mitgeteilt wurde, könnte ein entsprechender Einwand des Vermieters keine rechtliche Wirkung entfalten.
Zu Ihrer zweiten Frage: Die Rückforderung der überzahlten Miete ab Mietbeginn ist ein von der Rüge getrennter Anspruch. Dies ergibt sich aus der Systematik des § 556g Abs. 2 Satz 5 BGB. Danach ist die Rückforderung der unzulässigen Miete nur ab dem Zeitpunkt der Rüge möglich. Für den Zeitraum vor der Rüge müssen Sie die zu viel gezahlte Miete im Wege eines gesonderten Rückzahlungsanspruchs gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung) geltend machen.
Mit der Rüge gemäß § 556g Abs. 2 BGB machen Sie geltend, dass die derzeitige Miete unzulässig ist. Ab dem Zeitpunkt der Rüge schulden Sie nur noch die zulässige Miete. Eine Rückforderung der Differenz ist allerdings erst für Zahlungen ab dem Rügezeitpunkt möglich.
Für die Zeit vor der Rüge können Sie die überhöhten Zahlungen separat geltend machen, indem Sie sich auf den Bereicherungsanspruch gemäß § 812 BGB stützen. Hierzu ist ebenfalls eine konkrete Forderung an den Vermieter erforderlich, idealerweise schriftlich und unter Bezugnahme auf den qualifizierten Mietspiegel und die Bestimmungen der Mietpreisbremse. Sollten Sie auf Widerstand stoßen, müssten Sie diesen Anspruch gegebenenfalls gerichtlich durchsetzen.
Die Offenlegungspflicht des Vermieters hat eine zentrale Bedeutung. Ohne deren Erfüllung kann sich der Vermieter nicht auf die Höhe der Vormiete berufen, unabhängig davon, ob diese möglicherweise überhöht war.
Die Rüge und die Rückforderung zu viel gezahlter Miete vor der Rüge sind rechtlich getrennte Vorgänge. Nur für Zahlungen ab der Rüge ist die Mietreduzierung automatisch wirksam. Die Rückforderung für frühere Zeiträume erfordert eine gesonderte Geltendmachung und gegebenenfalls ein gerichtliches Verfahren.
