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Frage zur Mietpreisbremse und der Ausnahme Sanierung

03.10.2019 15:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

WG-Wohnung mit 4 WGMietern mit 140 qm in Köln, Innenstadt, Gebäude vor 1960. Miete 1790 Kalt.
Laut Mietspiegel Gruppe 1 wären 931 Euro richtig. Da aber 2004 eine Sanierung vorgenommen wurde und seitdem der Mietvertrag läuft (mit wechselnden WG-Bewohner, die immer in den Vertrag eingestiegen sind), dann Gruppe 3 und dann wären wir Mittelwert 1092. Plus 10% = 1201 Euro. Also knapp 590 Euro zuviel.

Rüge an Vermieter geschrieben, sogar qualifizierte Rüge. Antwort, wir könnten ja ausziehen wenn es uns nicht gefällt. erneutes Schreiben an ihn, das wir eine Detaillierte Antwort möchten mit seiner Berechnung wie er auf die Miete von 1790 kommt.

antwort: Er hätte im Jahr 2004 umfassend saniert und danach neu vermietet an die WG, wo seitdem ja der Mietvertrag besteht. Bei Erstvermietung nach Sanierung gilt die Mietpreisbremse nicht.

Frage nun dazu:
Hat er Recht?
Gilt das mit der Sanierung doch nur bei Wohnungen, die nach 2014 umfassend Saniert wurden, wo man dann sagt, vergleichbar Neubau?

Müsste dann nicht, wenn Sanierung so umfassend war wie behauptet, nicht Gruppe 4 Mietspiegel gelten, dann wären 1330 Euro anzusetzen inkl. 10% und somit immer noch 460 Euro zuviel?

Offen ist auch noch, wie hoch seine Sanierungskosten waren, ob die tatsächlich 1/3 Drittel vom Neubaupreis ausgemacht haben.

Mir geht es um die Frage, wenn man ein Haus Baujahr vor 1960 nimmt und dort eine Wohnung saniert hat im Jahr 2004 und dann vermietet neu - unterliegt nicht der Mietpreisbremse oder dann Gruppe 4 Mietspiegel für 1990 bis 2004.

Freu mich auf Antwort.
Gruss
Markus

03.10.2019 | 15:55

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Es wird zunächst darauf ankommen, wann der Mietvertrag abgeschlossen wurde. Die Mietpreisbremse gilt nämlich nur für solche Mietverhältnisse, die abgeschlossen werden, nachdem die Wohnung in den räumlichen und zeitlichen Anwendungsbereich einer Verordnung gefallen ist, in der das Bundesland die erfassten Gebiete bestimmt hat.

Wenn der Vertrag bereits 2004 abgeschlossen wurde, dürfte die Mietpreisbremse nicht zur Anwendung kommen, denn damals gab es die Mietpreisbremse noch nicht.

Davon abgesehen:

Die erste Neuvermietung einer Wohnung unterliegt nicht der Mietpreisbremse, wenn die Wohnung vorher einer umfassenden Modernisierung beziehungsweise Sanierung zugeführt wurde.

Davon redet man, wenn die Modernisierung/Sanierung einen solchen Umfang aufweist, dass es gerechtfertigt erscheint, dies mit einem Neubau gleichzusetzen. Dies soll der Fall sein, wenn die Investition für die Sanierung etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht.

Es kommt für die Beurteilung, ob eine umfassende Modernisierung vorliegt, nicht nur auf die Höhe der Investition an, sondern ergänzend auch darauf, dass die Wohnung in mehreren wesentlichen Bereichen (Heizung, Sanitär, Fenster, Fußboden, Elektroinstallation, energetische Beschaffenheit) verbessert worden ist.

Ob diese Voraussetzungen in Ihrem Fall zutreffen, müsste im Einzelfall geprüft werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Andreas Schwartmann
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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