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Erbbau


29.08.2006 21:21 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von



Unser Erbbauvertrag läuft im Jahr 2007 aus und die Stadt Konstanz hat uns dazu folgende Angebote unterbreitet.
Kaufen wir das Grundstücke zum jetzigen Zeitpunkt müssen wir den aktuellen derzeitigen Bodenwert von 250 Euro/m2 und somit einen Kaufpreis von 187.500 Euro bezahlen.
Bei einem Neuabschluss eines Erbbauvertrages müssen wir 2,5% v. H. Erbbauzins bei 250 Euro/m2 jährlich bezahlen. Dies sind bei 750 m2 Grundstückfläche neu 4.687 Euro jählicher Erbbauzinns, alter Erbbauzins 480 DM bei einer Laufzeit von 50 Jahren.
Was uns bei diesem Angebot sehr überrascht, ist die Tatsache das unser Grundstück in der jetzigen Grösse in allen Bereichen nach dem marktüblichen Baupreis bewertet wurde. Bei unserem Grundstück handelt es sich aber um ein Grundstück welches sich in unmittelbarer Nähe zum Wald befindet.
Wir verweisen auf §4, Abs.(3) der Landesbauordnung: Bauliche Anlagen mit Feuerstätten müssen vom Wald 30m entfernt sein. Unser Haus und der obere Garten steht bereit innerhalb des 30 m Abstandes. Es bleiben uns nur noch ca. 5 m bis zur Strasse. Die Nutzung der nord-östlichen Teils des Grundstücks ist nicht realisierbar. Es liegt uns zudem ein schrieftliches Bauverbot mit der gleichen Begründung vor. Wir vertreten die Ansicht, dass auf Grund der Historie mit dem prägnanten Siedlungsgedanken und der Waldnähe die Bewertung des ganzen Grundstückes nicht gerechtfertigt ist.
Laut Bodenrichtwertkarte wurde für Grundstücke ohne Waldanschluss und Einschränkung der gleiche Bodenwert angesetzt.
Wir bitten sie deshalb um die Beantwortung folgender Fragen.
Können wir von der Stadt Konstanz eine Abschlag des normalen Bodenwertes einfordern? Wie sollte dies eingefordert werden? Wie sehen dabei die Erfolgsaussichten, die Dauer und die Kosten aus?
Haben wir ein Recht auf die Zusendung des Bebauungsplans Haidelmoss Nord?
Ist es möglich bei einer Erneuerung des Erbbauvertrages die Laufzeit von 50 Jahren auf 30 Jahren zu reduzieren.
Ich hoffe sie können unsere Fragen beantworten und verbleide mit freundlichen Grüssen.

-- Einsatz geändert am 30.08.2006 17:21:54
30.08.2006 | 18:19

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

die Frage erfordert eine Überprüfung anhand sämtlicher Unterlagen. Es kommt hier maßgeblich darauf an, was vereinbart wurde. Diese Beurteilung beruht nur auf den vorliegenden wenigen Informationen:

1. Sie haben keinen Anspruch auf Zusendung des Plans, aber Sie können den Bebauungsplan während der Geschäftszeiten einsehen und Sie haben dort die Möglichkeit, sich Kopien anzufertigen.

2. Können wir von der Stadt Konstanz eine Abschlag des normalen Bodenwertes einfordern? Wie sollte dies eingefordert werden? Wie sehen dabei die Erfolgsaussichten, die Dauer und die Kosten aus?

Nach Ihrer Schilderung handelt die Stadt hier nicht öffentlich-rechtlich, sondern zivilrechtlich. Im Zivilrecht herrscht Vertragsfreiheit bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit. Einen Anspruch auf einen Abschlag haben Sie somit nicht ohne weiteres. Sie haben geschildert, dass Sie auf dem Grundstück bereits ein Haus gebaut haben und dass eine weitere Bebauung des Grundstücks abgelehnt wurde.

Mit Urteil des Bundesgerichtshofs - BGH, Urt. vom 20. 12. 1985 - V ZR 263/83 – wurde entschieden, dass die Erfüllung eines Kaufvertrages über ein noch zu bestellendes Erbbaurecht objektiv unmöglich ist, wenn im Zeitpunkt der Bestellung das Erbbaugrundstück infolge eines Bebauungsplans nicht mehr bebaut werden darf.
In Ihrem Fall ist es zwar anscheinend so, dass eine weitere Bebauung nicht mehr möglich ist. Aber Sie haben ja bereits ein Haus gebaut. Einen Anspruch auf Gewährung eines neuen Baurechts wegen der Verlängerung des Erbbaurechts haben Sie nicht.

Gesetzlich ist die Stadt Konstanz nur im Sinne des § 1 ErbbVO verpflichtet:

§ 1 ErbbauV
(1) Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben (Erbbaurecht).

DA Sie das Haus bereits haben und es auch bewohnen, ist diese gesetzliche Verpflichtung erfüllt worden.

3. Einen Preisnachlass erzielen Sie demnach nur – wenn Sie kaufen wollen – indem Sie verhandeln. Sie haben geschildert, dass Ihr Haus entgegen der Regelung in der Landesbauordnung zu nahe am Wald steht. Hier können sich Probleme in der Zukunft ergeben, dass z.B. bei einem notwendigen Umbau in der Zukunft dieser nicht genehmigt wird o.ä. Es wäre wichtig zu wissen, ob das Haus bei Erbauung mit wirksamer Baugenehmigung errichtet wurde (hierzu können Sie mir noch Informationen schicken). Sie müssten vortragen, dass hier ein Kostenrisiko für Sie besteht und somit nicht der momentan auf anderen ungefährdeten Baugrundstücken marktübliche Preis verlangt werden kann.

3. Die Laufzeit des Vertrags ist nicht gesetzlich festgelegt. Sie müssten eine Reduzierung vereinbaren.



Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.

Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüssen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

Weiler Rechtsanwälte
Sonnenstr. 2
80331 München

Tel: (089) 20604130
kanzlei@weiler-rechtsanwaelte.de

Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:
Meine Auskunft umfasst die wesentlichen Gesichtspunkte, die in Fällen der geschilderten Art im Allgemeinen zu beachten sind.
Insbesondere bezieht sich meine Auskunft nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Auch einige Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht geklärt werden. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


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