Guten Tag
2014 habe ich ein gemischt genutztes Gebäude erworben bestehend aus Gewerbe , Lagerräume, und 4 Wohnungen wovon ich eine selbst bewohne. Alles andere ist fremdvermietet.
Das Gewerbe wurde 2015 umgenutzt von Einzelhandel in ein Microstudio (Fitness) ca. 160qm.
Jetzt soll der Einheitswert neu erfasst werden. Auslöser sei der Erwerb der Immobilie. Die Änderungen seit Erwerb (Abriss eines Nebengebäudes und Abtrennung von ca 20qm vom Lagerraum als Umkleide ) halten sich in Grenzen und wurden von mir im zugeschickten Ertragswertformular dargestellt.
Kurze Zeit später erhielt ich ein Sachwertformular vom Finanzamt. Auf Nachfrage warum eine Änderung in Sachwertbewertung stattfinden soll wurde mir gesagt das hinge mit der Nutzung als Fitnessstudio zusammen und das dies in einem solchen Fall so angewiesen wurde!?
Für mich ist dieser Vorgang sehr willkürlich und intransparent. Wie soll ich mich verhalten. Da das Objekt weit überwiegend vermietet ist nach meinem Kenntnisstand das Ertragswertverfahren das richtige und die Nutzung nicht maßgeblich. Die Angabe der Änderungen damit ausreichend.
Die Angaben zu den baulichen Veränderungen sollten ausreichend sein damit das Finanzamt eine Notwendigkeit einer Einheitswertänderung ermitteln kann.
Wohin will das Finanzamt damit?
Wie soll ich mich weiter verhalten um kein "Eigentor" zu schießen.
(Erträge können ja auch in den Keller gehen und dann kann ein Sachwert ja Nachteilig sein?!)? u.s.w.
Rechtsgrundlage für die Bewertung bebauter Grundstücke ist das Bewertungsgesetz (BewG). § 182 Abs. 3 BewG
schreibt vor, dass im Ertragswertverfahren Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutze Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt zu bewerten sind. Lässt sich keine ortsübliche Miete ermitteln sind solche Grundstücke nach dem Sachwertverfahren zu bewerten (§ 182 Abs. 4 Ziff. 2 BewG
). Dach Sachwertverfahren ist sozusagen das Auffangverfahren, für den Fall, dass Vergleichswerte nicht vorliegen.
Gem. § 90 Abs. 1
Abgabenordnung sind zur Mitwirkung bei der Ermittlung des Sachverhalts verpflichtet.
Sollte der Einheitswert falsch ermittelt worden sein, besteht gem. §§ 22 Abs. 3 Satz 1 BewG
, 181 Abs. 5 AO
– solange die Festsetzung der Grundsteuer noch möglich ist – die Möglichkeit eine Änderung zu beantragen. Gegen den Grundsteuerbescheid wäre zudem ein Einspruch statthaft. Einheitswertbescheid, Grundsteuermessebescheid und Grundsteuerbescheid könnte Sie hinsichtlich eventueller Fehler durch einen Steuerberater oder einen Rechtsanwalt prüfen lassen.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.
