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Eigentumswohnungen werden neu gegründet


| 23.06.2007 10:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag,

wir haben Ende Februar 2007 eine Eigentumswohnung gekauft. Nachdem das Grundstück, um die Eigentumswohnungen herum, noch vermessen werden musste (da es als Eigentum erst neu gegründet worden ist)und wir noch nicht im Grundbuch eingetragen sind, zahlen wir an den jetzigen Eigentümer noch "Miete" oder "Wohnnutzungsrecht" so wie es unser Noch-Eigentümer ausdrückt. Wir zahlen schon seit Anfang April 2007 (haben mit Renorvierung angefangen) einen Tagessatz von einigen Euro. Laut dem letzten Schreiben von unserem Eigentümer, wird dies sich noch etwas hinziehen und wir werden sehr wahrscheinlich erst Ende Juli 2007 im Grundbuch eingetragen.

Nun will der "Noch"-Eigentümer eine Versammlung einberufen und einige Sachen mit uns besprechen. In dieser Einheit gibt es 4 Eigentumswohnungen und 3 sind schon verkauft.

Er verlangt von uns, dass wir auch schon ab April 2007 rückwirkend zzl. alle Nebenkosten (Abwasser, Frischwasser, Versicherungen für das Objekt, Müllabfuhr etc. und auch Verwaltergebühren) bezahlen sollen.

Wir sehen vollkommen ein, dass wir Strom und Gas für uns bezahlen müssen. Der Anfangs-Zählerstand wurde notiert.

Hier nun meine Fragen:

1. Darf er uns eigentlich rückwirkend alle Nebenkosten mit Verwaltergebühr und Versicherung fürs Gebäude belasten? Wir sind doch noch "Mieter" oder "Wohnungsbesitzer" aber noch keine Eigentümer?

2. Darf der "Noch-Eigentümer" einfach bestimmen, dass wir einen Verwalter bezahlen sollen, auch wenn er nur noch bis wahrscheinlich Ende Juli 2007 uns etwas zu sagen hat? Wir wollen keinen Verwalter und dies selbst in die Hand nehmen, wenn wir im Grundbuch eingetragen sind. Haben schon mit den anderen Käufer gesprochen.

3. Sind wir verpflichtet noch weitere "Mieten" zzgl. der gesamten Nebenkosten zu bezahlen, nur weil es so langsam mit der Grundbuch-Eintragung voran geht.

4. Wir sind uns einig, dass wir gar nichts mehr bezahlen wollen. Dürfen wir das?

5. Wir wollen erst fürs Wasser, Müllabfuhr etc bezahlen, wenn uns eine Rechnung von den verschiedenen Ämtern bzw. Strom etc vorliegt. Dürfen wir das?

Bitte antworten Sie schnell, da die Versammlung schon sehr bald ist. Wollte dort mein Wissen etwas präsentieren, damit wir uns nicht alles gefallen lassen müssen.

Für die Beantwortung bedanke ich mich schon heute im Voraus und wünsche noch ein schönes Wochenende.
Sehr geehrte Ratsuchende,

1.
Es liegt kein echtes Mietverhältnis vor, sondern nur ein Nutzungsverhältnis. Somit kommen auch die mietrechtlichen (Schutz-)Vorschriften nicht zur Anwendung, wonach der Vermieter die Beteiligung an Nebenkosten nur aufgrund einer gesonderten Vereinbarung verlangen kann, vgl. § 556 Abs. 1, Abs. 2 BGB.

Vielmehr ist dem Eigentümer, solange Sie noch nicht im Grundbuch eingetragen sind, ein ortsübliches Nutzungsentgelt als pauschale Abgeltung für den Besitz bzw. den Gebrauch an der Immobilie zu bezahlen. Maßstab ist der tatsächliche Nutzungswert, wie er in Ihrem Fall anscheinend auch bereits ermittelt wurde.

Zusätzlich stehen ihm aber, auch rückwirkend, Ansprüche wegen des Verbrauchs in der Wohnung zu.

Die sonstigen, verbrauchsunabhängigen Betriebskosten sind dagegen in der Regel mit der Nutzungspauschale abgegolten, wenn es nicht anders vereinbart wurde.

2.
Die Kosten für die Einsetzung eines Verwalters kann der Eigentümer – wenn diese erforderlich ist – zumindest anteilig von Ihnen verlangen, da die Führung der Geschäfte auch der Verwirklichung Ihrer Interessen dient. Dies ergibt sich unter anderem aus § 670 in Verbindung mit § 683 BGB.
Dabei ist es grundsätzlich Sache des Eigentümers, zu entscheiden, ob er die Verwaltung des Objekts selbst übernimmt oder eine Hausverwaltung beauftragt. Ebenso können Sie verfahren, sobald Sie nach außen hin als Eigentümer auftreten dürfen.

3.
Grundsätzlich müssen Sie also weiter zahlen, bis der Eigentumsübergang mit der Eintragung im Grundbuch gemäß § 873 Abs. 1 BGB vollzogen ist.

Eine andere Frage ist es, ob Sie möglicherweise Schadensersatzansprüche wegen der verzögerten Grundbucheintragung gegenüber dem Verursacher geltend machen können, sofern ein Verschulden vorliegt. Dies kommt generell in Betracht, müsste aber anhand einer Analyse aller fallerelevanten Details im Rahmen eines Mandats geklärt werden. Außerdem bleibt zunächst abzuwarten, wie lange sich die Übertragung des Eigentums noch hinzieht.

4.
Ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber dem (Noch-)Eigentümer steht Ihnen nur zu, wenn die Erfüllung des Kaufvertrags aus Gründen verzögert wird, die er zu vertreten hat. Hierfür liefert der Sachverhalt keine Anhaltspunkte.

5.
Sie können aber verlangen, dass Ihnen die Berechnungsgrundlage für die Höhe der verbrauchsabhängigen (und soweit doch geschuldet, auch der sonstigen) Betriebskosten genau dargelegt wird. Der Eigentümer muss Ihnen nicht nur Rechnungen, sondern auch überprüfbare Belege insbesondere der einzelnen Versorgungsunternehmen vorlegen, aus denen sich der Verbrauch ergibt.
Die Forderung der Zahlung von Nebenkosten ist erst fällig, wenn auch dem Eigentümer gegenüber berechtigte Ansprüche geltend gemacht werden.


Ich hoffe, meine Auskünfte sind für Sie hilfreich.

Gerne können Sie noch Rückfragen stellen, wenn Sie den einen oder anderen Punkt näher erläutert haben möchten.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 25.06.2007 | 11:24

Guten Tag Herr Geyer,

wir haben in unserer Wohnung an der Aussenwand des Schlafzimmers nach einem Regen-Tag immer wieder sichtbare Wasserstellen in der Wand.
Die schimmelige Wand wurde erst beim Renorvieren von uns fest gestellt, als die Tapeten unten waren, war die Wand schwarz und wurde von uns mit geeigneten Mitteln behandelt.
Können wir einfach den Schaden reparien lassen bzw. einen Gutachter kommen lassen, und dies vom Kaufpreis abziehen? Wir haben dies dem "Noch"-Eigentümer bereits mehrmals mitgeteilt.....er kümmert sich nicht darum oder muss er das auch gar nicht.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.06.2007 | 16:00

Sehr geehrte Ratsuchende,

es gelten auch hier die allgemeinen Vorschriften über die Sachmängelhaftung beim Kauf gemäß §§ 434 ff. BGB.

Sofern Sie dem Verkäufer die Gelegenheit der Beseitigung des Mangels mit angemessener Fristsetzung gegeben haben, der Verkäufer aber untätig geblieben ist, können Sie den Kaufpreis mindern und zusätzlich Schadensersatz oder Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen, siehe § 437 Nr. 1, Nr. 2 BGB.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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