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Erbbaurecht, Entschädigung, Aufrechnung bzw. Vorauszahlung auf Entschädigung

24.05.2016 00:36 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexander Busch


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin kraft Rechtsnachfolge Eigentümer eines Grundstücks, auf dem mein eingetragener Lebensgefährte ein Erbbaurecht besitzt. Ich bin mit Erwerb des Eigentums vor 8 Jahren in den Erbbaurechtsvertrag eingetreten. In weiteren 8 Jahren wird das Erbbaurecht erlöschen. Die dann fällige Entschädigungszahlung kann ich mir beim besten Willen nicht leisten, insbesondere, weil ich auch in den langen Jahren unserer Partnerschaft Einiges in das Haus meines Partners investiert habe und der Erwerb des Grundstücks durch vollfinanziert wurde. Einen weiteren Kredit würde ich nicht bekommen bzw. eine weitere Rate könnte ich mir nicht leisten.

Mein Partner hat das Erbbaurecht mit einer Grundschuld, ebenfalls für Sanierungszwecke, hoch belastet und das Darlehen wird wohl bei Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf allenfalls zur Hälfte getilgt sein. Mein Partner würde grundsätzlich auf die Entschädigung verzichten, aber da würde die Bank als Gläubigerin der Grundschuld nicht mitspielen. Zwar haftet mein Lebensgefährte persönlich, aber seine Einkommensverhältnisse haben sich inzwischen stark verschlechtert.

Nun die Frage: kann ich auch meinem Partner zur Vermeidung einer Entschädigungszahlung die Verlängerung des Erbbaurechts anbieten? Ich weiß allerdings im Voraus, dass er keinerlei Interesse hat, das Erbbaurecht weiter bestehen zu lassen. Nach meinen bisherigen Recherchen wäre die für die Ablehnung der Verlängerung die Zustimmung der Bank nicht erforderlich, obwohl der Entschädigungsanspruch erlischt. Ist eine solche Handlung auch innerhalb eingetragener Lebensgemeinschaften möglich?

Können mein Lebensgefährte und ich alternativ einen privaten Darlehensvertrag schließen über all die finanziellen Leistungen, die ich bereits im Zusammenhang mit dem Haus erbracht habe? Mein Lebensgefährte wäre zu einem notariellen Schuldanerkenntnis bereit. Wäre es möglich, diese Zahlungen als Vorauszahlung auf die Entschädigung zu deklarieren? Zwar hat die Bank als Grundschuldgläubigerin ein Pfandrecht an der Entschädigung, allerdings kann sie vor Eintritt des Entschädigungsanspruchs diesen nicht pfänden. Ich hingegen weiß ja bereits, dass er entstehen wird und kann doch darauf vorleisten? Sodass als Entschädigungsforderung meines Lebensgefährten nur noch die Differenz verbliebe? Es geht nicht darum, die Bank zu betrügen, die wird ihre Raten weiterhin erhalten. Es geht nur darum, dass sie sich nicht sofort aus dem Entschädigungsanspruch bedienen kann.

Ich bitte darum, diese Frage nur zu beantworten, wenn das Erbbaurecht und ggf. familienrechtliche Belange (sofern sie hier eine Rolle spielen sollten) zu Ihren Spezialgebieten gehört. Vielen Dank.

Einsatz editiert am 24.05.2016 07:33:05

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich ist eine Verlängerung denkbar, wenn die Bank dies akzeptiert. Ich habe hier tatsächlich meine Zweifel. Bitte bedenken Sie, dass diese Verlängerung bzw. Veränderung des Erbbauvertrages notariell vereinbart werden muss, da hierzu auch das Grundbuch betroffen ist.

Eine solche Handlung ist auch in Lebenspartnerschaften möglich, wenn Sie schriftlich fixiert und ordentlich durchgeführt werden.

Eine Darlehensvertrag wäre möglich, allerdings müsste man hier einmal im Detail den Erbpachtsvertrag prüfen. Ggf ergibt sich aus der engen Verzahnung, dass auch dieser Darlehenvertrag notariell geschlossen werden muss.

Hinsichtkich der Zahlungen aus der Vergangenheit ist das juristisch natürlich nicht ganz "sauber", denn vermutlich waren Ihre Zahlungen Zuwendungen im Rahmen einer Beziehung. Diese nun als Darlehen zu deklarieren begegnet zivilrechtlichen Bedenken und diese könnte final auch die Bank erheben.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 24.05.2016 | 10:57

Sehr geehrter Herr Busch,

vielen Dank für Ihre Antwort. Meines Erachtens ist nur die tatsächliche Verlängerung des Erbbaurechts als inhaltliche Änderung des Erbbauvertrags zustimmungspflichtig durch die Bank. Wie gesagt, weiß ich bereits, dass mein Lebensgefährte die Verlängerung ablehnen wird, da er gar kein Interesse mehr hat, das Erbbaurecht fortbestehen zu lassen. Die wichtigere Frage war demnach die, ob § 27 Abs. 3 ErbbauRG auch unter Lebenspartnern anwendbar ist (Angebot einer Verlängerung, Verwirkung des Entschädigungsanspruchs wegen Ablehnung). Ich weiß, dass das nicht ganz sauber ist, es geht aber im Wesentlichen nur darum, dass die Bank nicht plötzlich die Hand aufhält und einen Betrag von mir einfordert, den ich nicht leisten kann.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.05.2016 | 11:42

Ja, diese Vorschrift ist auch in persönlichen Näheverhältnissen anwendbar. Aber angesichts der Konstellation liegt eher ein Scheingeschäft oder sogar eine verdeckte Schenkung (Sie wissen, er will nicht verlängern, bieten trotzdem an, zwecks Verwirkung) vor, daher könnte dieses "Rechtsgeschäft" anfechtbar sein, so dass Sie sich gegenüber der Bank hierauf nicht berufen können.
Zumal diese Ihren Sicherungsanspruch verlieren würde durch das Geschäft. Bitte sehen Sie den Vertrag mit der Bank noch einmal sorgfältig durch um nicht in strafrechtliche und/oder wirtschaftliche Schwierigkeiten zu geraten, da die Bank - wenn sie vertraglich übergangen wird - ggf. Kündigungsrecht ziehen könnte.

Ich hoffe, Ihnen geholfen zu haben.

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