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Eigenbedarfskündigung wegen Hauskauf

23.11.2012 20:14 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann


Hallo,

meine Frau und ich haben samt unseres gemeinsamen Sohnes von 15 Jahren die Absicht ein Haus zu kaufen, derzeit wohnen wir zur Miete in einer grossen Wohnung, zum Mietobjekt gehören Kellerräume, die ich als selbständiger Handwerker betrieblich nutze.

Das zu erwerbende Haus teilt sich in einen Fachwerkanbau, welcher derzeit leer steht und für sich eine Wohnung von ca 75 qm bildet, dieser teil wäre sofort bezugsfertig. Dort möchte ich meinen Betrieb einrichten.

Der zweite, neuere, Teil des Hauses ist ein Anbau, welcher 1984 errichtet wurde, und mit ca 100 qm grösser und moderner ist. Hier wohnt eine junge Familie mit zwei kleinen Kindern. Hier wollen wir zukünftig wohnen.

Derzeit stehen die Mieter im Mietverhältnis mit dem Eigentümer, welcher für uns auch der Verkäufer ist.

Der Makler hat uns berichtet, das die Mieter im neuen Teil des Hauses eine Kündigungsfrist von 6 Monaten haben, da sie lange genug schon dort wohnen.

Nun meine Fragen: Ich befürchte, dass wir den Mietern zwar kündigen können, diese aber nur sehr ungern dort ausziehen werden, da sie nach Aussage des Maklers derzeit lediglich 400 Euro Warmmiete zu errichten haben, es besteht also Gefahr, das die junge Familie keinen vergleichbar günstigen/guten Wohnraum bekommt (das steht für mich einfach fest).

Nach dem was man auch hier zu diesem Thema lesen kann ist es wohl klüger von uns, als den potentiellen Käufern, den Kaufvertrag unter den gegebenen Umständen nicht zu unterschreiben, was ist der klügste Weg hin zum Kauf? was gehört wie gekündigt? Wo ist das Risiko?
Ich freue mich auf Ihre Hilfe.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Wenn Sie das Haus erwerben möchten, sollten Sie vorher das Gespräch mit den Mietern suchen und abklären, ob eine Mietaufhebungsvereinbarung möglich ist. Idealerweise sollten sich die Mieter dabei dann auch der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen, denn sonst gehen Sie bei einer Mietaufhebungsvereinbarung dasselbe Risiko ein, wie bei einer Eigenbedarfskündigung: Wenn die Mieter nicht ausziehen, müssten Sie zunächst Räumungsklage erheben. Und ein solches Verfahren kann sich, insbesondere wenn es über zwei Instanzen geht, sehr lange hinziehen - 2 Jahre sind keine Seltenheit.

Sicherheit, dass die Mieter ausziehen, haben Sie also nur, wenn die Mieter eine entsprechende Räumungsvereinbarung unterzeichnen und sich notariell beurkundet der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen. Nur dann könnten Sie, wenn die Mieter nicht ausziehen, direkt den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen.

Jedes andere Verfahren (Eigenbedarfskündigung nach Erwerb des Hauses, einfache Mietaufhebungsvereinbarung)birgt das Risiko eines langwierigen Räumungsrechtsstreits.

Da die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung natürlich nicht erzwungen werden kann, wenn die Mieter sich weigern, eine entsprechende Vereinbarung abzuschließen, wird es letztlich darauf hinauslaufen, ob Sie bereit sind, das Risiko einzugehen, das Haus zu erwerben und dann eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen. Nach Ihrer Schilderung besteht zwar ein Eigenbedarfsgrund - aber gleichwohl kann der Mieter, insbesondere wenn er rechtsschutzversichert ist und kein Kostenrisiko trägt, es natülich "drauf ankommen" lassen und den Eigenbedarf gerichtlich klären lassen. Dann werden Sie aber u.U. nicht vor Ende 2014 einziehen können.

Fazit: Eine Mietaufhebungsvereinbarung ist sinnvoller, als eine Eigenbedarfskündigung, weil die Mieter daran mitwirken und grundsätzlich zu erkennen geben, dass sie gewillt sind, auszuziehen. Eine Garantie, dass sich die Mieter dann daran halten, haben Sie aber nicht. Sicherheit bietet Ihnen nur eine Vereinbarung mit den Mietern, dass Sie die Wohnung zu einem bestimmten Termin räumen und an Sie herausgeben werden und sich dazu der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen.

Ob die Mieter sich darauf einlassen, wird auch davon abhängen, was Sie ihnen als Gegenleistung anbieten können. Für lau wird Ihnen sicher kein Mieter derartige Zugeständnisse machen.

Ich empfehle Ihnen also zunächst das Gespräch mit dem Mieter zu suchen, die erwähnten Punkte anzusprechen und abzuklopfen, ob eine solche Vereinbarung für den Fall des Erwerbes des Objekts (vorher) geschlossen werden könnte.

Nur dann sollte ein Erwerb in Betracht gezogen werden, wenn Sie Ärger vermeiden möchten.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Andreas Schwartmann, Rechtsanwalt


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