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Eigenbedarf: ich möchte mich verkleiner

03.07.2019 17:31 |
Preis: 25,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Guten Tag,
meine Frau und ich wohnen in einem großen Haus (>200 qm), da wir gemeinsam 5 Kinder haben. Das älteste Kind ist fast 17 und das jüngste gerade 1 Jahr alt. Mit Blick auf unseren eigenen Wohnbedarf in 7-10 Jahren möchten wir uns gerne ein kleines altes Haus kaufen, dass wir in diesem Zeitraum sanieren, um dann aus dem großen Haus auszuziehen und uns zu verkleinern.

Derzeit sichten wir einige sanierungsbedürftige Häuser, um eines davon käuflich zu erwerben. Dabei sind auch Häuser, die derzeit vermietet sind. Nun die Frage:

Ist unser Plan, langfristig aus unserem großen Haus auszuziehen Grund genug für die Anmeldung von Eigenbedarf oder steht uns die Tatsache im Weg, dass wir ja hinreichend Wohnraum haben (Vergrößerung wg. z.B. Zuwachs ist immer explitzid genannt, Verkleinerung nicht) ?

Lässt sich der langfristig angelegte Wunsch in solch einem sanierungsbedürftien Haus (meist noch ohne Heizung und mit alten Fenstern und Installationen) einzuziehen im Zweifel mit einer langfristigen Kündigungsfrist (z. B. 1 Jahr) untermauern, um damit klar zu machen, dass wir dem derzeitigen Mieter genügend Zeit für eine Wohnungssuche einräumen wollen (die Häuser liegen nicht in Ballungsräumen mit teuren Mieten) ?

Vielen Dank im Voraus für Ihre Antort.

Sehr geehrter Ratsuchender,

lassen Sie mich Ihre Frage wie folgt beantworten.

Eine ordentliche Kündigung ist nur bei einem berechtigten Interesse möglich.

Das berechtigte Interesse Eigenbedarf kommt in Betracht, wenn sie die Räume benötigen.

Eine Eigenbedarfskündigung auf Vorrat, woran man denken kann, wenn Sie erst in 7 bis 10 Jahren einziehen wollen, ist nicht zulässig.

Bei einer Vorratskündigung besteht gegenwärtig bzw. in absehbarer Zeit kein Eigennutzungswunsch.

Der BGH hat entschieden, dass eine Eigenbedarfskündigung nicht allein deshalb verfrüht und damit unzulässig ist, wenn nach dem Auszug des Mieters 2 1/2 Jahre lang die Wohnung saniert wird (Urt. v. 18.05.2005 - VIII ZR 368/03 , Seite 65 unten).

Eine Sanierung nach Auszug des Mieters steht einem Eigenbedarf nicht entgegen (BGH, s.o., S. 7 Abs. 2), auch wenn sie noch im größeren Haus wohnen.

Es steht dem Eigentümer wegen des Eigentumsgrundrechts auch frei, wie lange er saniert.

Im Streitfalle kann ein Gericht aber werten, ob es wegen einer extrem langen Dauer der Sanierung an der Ernsthaftigkeit der behaupteten Nutzungsabsicht fehlt.



Der Wunsch sie zu verkleinern, ist jedoch ein Grund für eine Eigenbedarfskündigung.
Denn es genügen vernünftige und nachvollziehbare Gründe Entscheidung des Vermieter, wie er leben möchte. erst bei weit überhöhtem Wohnbedarf erreicht (BGH, Urt. v. 04.03.2015, VIII ZR 166/14 ).
"Die Gerichte haben grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen sieht." (Satz 1 des ersten Leitsatzes der Entscheidung)

Gerichte prüfen den geltend gemachten Wohnbedarf lediglich auf Missbrauch, nicht aber auf Angemessenheit.

> Der Plan Eigenbedarfskündigung, (längere) Sanierung, Einzug ist grundsätzlich möglich.

> Wegen des langen Zeitraumes von 7 bis zu 10 Jahren, gibt es jedoch erhebliche Zweifel, das vor einem Gericht durchzubekommen, wenn Sie der Mieter wehrt.


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

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