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Drohende Rückbauverfügung durch Fehler des Ingenieurbüros


18.12.2011 00:12 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle



Werte Damen und Herren,

vorab eine Schilderung der Ausgangslage:

Im Dezember 2009 kauften wir ein Einfamilienhaus mit Grundstück in Sachsen (innerhalb eines Bebauungsplanes), welches wir
im April 2010 bezogen. 2002 hat der Vorbesitzer in Eigenleistung den bestehenden Wintergarten
erweitert und einen vorher freistehenden Pool überdacht und in den Wintergarten einbezogen.
Mit der Abwicklung von Verwaltungsaufgaben, Anträgen und aller Ämter-Korrespondenz wurde
ein ortsansässiges bauvorlageberechtigtes Ingenieurbüro beauftragt. Dieses hat eine Bauanzeige nach § 63 SächsBo eingereicht. Die Genehmigung wurde sowohl von der Stadtverwaltung (Bauamt), als auch vom Bauaufsichtsamt (LRA) genehmigt. Der Anbau entspricht in seiner Lage/Maße den eingereichten Plan.

Folgendes Problem stellt sich uns jetzt:
Bei Überprüfungen durch das Landratsamt wurde (erstmals schon 2007) eine Reihe von Verletzungen der Baugrenzen in der
Nachbarschaft festgestellt. Auch bei uns gab es im November diesen Jahres eine Vor-Ort Überprüfung durch Mitarbeiter des Landratsamtes. Dabei wurde plausibel belegt, daß durch die Erweiterung des Wintergartens die Baugrenze
im größeren Umfang (ca. 20m²) verletzt wird. in allen vorliegenden Plänen aus Zeiten des Hausbaus
ist die Baugrenze einheitlich verzeichnet. Im Antrag des Ingenierbüros ist diese Grenze zugunsten der Erweiterung nach außen verschoben. Das Landratsamt droht mit einer Rückbauverfügung für den gesamten Wintergarten inklusive Pool. Das würde den Wert der Immobilie schmerzhaft verringern. Das möchten wir unbedingt abwenden.

Folgende Fragen bedürfen für mich der Klärung:

Haben LRA und Bauamt der Stadtverwaltung keine Prüfungspflicht vor Genehmigung des Antrags (speziell zur Lage der Baugrenze)?

Ist ein Bauingenieur nicht verpflichtet bei Erstellung der Baupläne für den Antrag alle Maße
und auch die Baugrenze gewissenhaft einzutragen und zu prüfen? Er hat keinen Antrag auf Überschreitung der Baugrenze nach §31 BauGB gestellt. Kann ich den Ingenieur haftbar machen, oder kann das nur der damalige Auftraggeber
(bin ich hier Rechtsnachfolger bei Ansprüchen?)? Gibt es Verjährungsfristen?

Leider sind die Vorbesitzer des Hauses nach Ungarn ausgewandert (die deutsche Staatsbürgerschaft ist sicherlich noch
gegeben). Deshalb würde ich lieber Ansprüche gegen das Ingenieurbüro geltend machen.
Als letztes Mittel würde ich Schadenersatzansprüche bis hin zur Anfechtung des Kaufvertrags (§ 123 BGB) gegen die
Vorbesitzer geltend machen. Denen war die Baugrenze bekannt. Zum Einzug wurden uns Akten aus der Bauphase übergeben, in denen die Baugrenze deutlich sichtbar ist. An Fixpunkten in der alten Bausubstanz ist klar ersichtlich, daß der erweiterte Wintergarten die Baugrenze verletzt. Auch hat die Stadtverwaltung bereits 2007 die betroffenen Eigentümer auf die Problematik schriftlich hingewiesen.

Wie aussichtsreich ist eine Klage gegen die Vorbesitzer in Ungarn, auf Basis "arglistiger Täuschung" wegen verschwiegener Mängel? Die entsprechende Passage im Notarvertrag ist vorhanden. Hat bei einem Urteil zu unseren Gunsten eine Vollstreckung in Ungarn Erfolgsaussichten (ausreichend Vermögen ist vorhanden)?

Noch ist keine bindende Rückbauverfügung ergangen, kann ich dennoch gegen Vorbesitzer/Ingenieurbüro vorgehen, aufgrund
der Androhung und um eine Verjährung zu vermeiden? Kann ich mich noch nachträglich um eine Genehmigung zur Überschreitung
der Baugrenze nach §31 BauGB bemühen? In den letzten Jahren wurden in unserer Siedlung mehrfach Anträge zur Überschreitung
der Baugrenze genehmigt. Wäre es aussichtsreich damit eine Rückbauverfügung anzufechten?

Die gesamte Situation kurz nach Kauf des Objektes verunsichert uns sehr. Ich hoffe Ihr Rat hilft uns, die richtigen

Gegenmaßnahmen zu ergreifen und die Lage richtig einzuschätzen.

Im Voraus besten Dank und freundliche Grüße!

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Sehr geehrter Ratsuchender,


sicherlich hat LRA und BA der Stadtverwaltung eine Prüfpflicht, wobei Sie hier aber keine direkten Ansprüche daraus ableiten können.

Denn die Pflicht geht nur soweit, dass die Pläne auf den Ausführungen entsprechen; für Planabweichungen werden Sie die Ämter nicht heranziehen können.

Zwar haben Sie ausgeführt, dass nach den Plänen gebaut worden sei; weiter unter führen Sie aber aus, dass die Grenze nach außen verschoben worden ist - dann ist aben nicht nach den Plänen und Katasteramtsplänen gebaut worden, sondern es hat eine Abweichung stattgefunden.

Gleichwohl sollten Sie auf die Genehmigung der eingereichten Pläne hinweisen; dazu unten mehr.



Der Bauingenieur war auch verpflichtet, bei der Erstellung der Baupläne alle Maße und die Baugrenze zu prüfen?

Diese Pflicht hat er verletzt, wäre also dem Grunde nach haftbar und auch Sie als Erwerber könnten die Ansprüche im Prinzip geltend machen.

Allerdings haben Sie selbst schon die Problematik erkannt, nämlich die Verjährungseinrede. Spätestens fünf Jahren (einige Gerichte nehmen je nach Vertragsausgestaltung sogar nur eine zweijährige Frist an) nach der Abnahme - hier also 2002 könnte - und wird sicherlich auch - der Bauingenieur diese Einrede der Verjährung geltend machen.

Nur dann, wenn Sie dem Bauingenieur eine absichtliche Schädigung nachweisen könnten, könnte diese Einrede der Verjährung ausgeschlossen sein - aber wie wollen Sie diesen Nachweis erfolgreich führen?

Ich befürchte also, so werden Sie kaum weiter kommen.



Da der Verkäufer offenbar die Problematik 2007 gekannt hat, wäre er haftbar, WENN im Kaufvertrag zu dieser Problematik kein Hinweis erfolgt ist.

Die Anfechtung müsste dann binnen Jahresfrist ab Ihre Kenntnis dieses verschwiegenden Mangels erfolgen.

Sofern der Verkäufer solvent genugt ist, könnte auch die Vollstreckung in Ungarn erfolgen, da es sich um einen deutschen Titel ( das Gericht Ihres Wohnortes wäre hier wohl zuständig ) handelt.




Da noch keine Verfügung ergangen ist, sollten Sie nun wie folgt vorgehen:

Informieren Sie Vorbesitzer UND Ingenieurbüro und fordern Sie beide zur Stellungnahme auf, da ggfs. aus den Antworten (oder gegenseitiger Schuldzuweisung) Sie Beweise für die Arglist entnehmen könnten.


Daneben bemühen Sie sich aber um eine Genehmigung zur Überschreitung der Baugrenze nach § 31 BauGB, da hier in der Tat Ermessensspielraum besteht und die Gespräche mit den Sachbearbeitern nie aussichtslos sind, wenn man vernünftig mit diesen redet.

Weisen Sie zunächst darauf hin, dass Sie beim Kauf keine Kenntnis hatten und (hoffentlich) im Kaufvertrag diese Problematik nicht erwähnt worden ist, Sie also nicht der Verursacher sind.

Dann kann man auch darauf hinweisen, dass die Pläne ja genehmigt worden sind, so dass dann die oben angesprochene Prüfungsüberlassung im Genehmigungsverfahren indirekt mit einfleßen kann.

Sofern auch die Nachbarn sich mit der Grenzunterschreitung einverstanden erklären, wäre dieses ebenfalls hilfreich und könnte den Ermessensspielraum dann zu Ihren Gunsten beeinflussen.




Da hier aber sicherlich noch einge Punkte zu klären sind, rufen Sie mich doch bitte ab Montag an, damit wir dann über die Sache auch sprechen können.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
26135 Oldenburg

Tel: 0441 / 26 7 26
Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php
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