Doppelte Nebenkosten für Wohnung und Garage im selben Objekt

Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

Vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann, insbesondere das Weglassen wesentlicher Angaben kann das Ergebnis der Beantwortung beeinflussen.

Maßgeblich für die Beurteilung des vorliegenden Sachverhaltes ist zunächst, ob hinsichtlich der Wohnung und der Garage zwei gesonderte Mietverträge bestehen oder beides Gegenstand eines Mietvertrages ist.
Bestehen 2 gesonderte Mietverträge so wäre es zwingend erforderlich, dass auch hinsichtlich des Mietvertrages bezogen auf die Garage zwischen Ihnen und dem Vermieter vereinbart worden ist, dass Betriebskosten zu tragen sind. Im Grundsatz ist die Umlage von Betriebskosten sowie die einzelnen Betriebskostenarten ausdrücklich im Mietvertrag zu vereinbaren. Es ist daher nicht möglich, wenn der Vermieter bei bestehen zweier Mietvertrage nunmehr einseitig festlegt, dass auch für die Garage Betriebskosten zu zahlen seien.
Hieran ändert auch nichts der Mietvertrag über die Wohnung. Dieser entfaltet keine Wirkung auf einen etwaigen Mietvertrag über die Garage.

Etwas anderes würde nur gelten, soweit Wohnung und Garage einheitlich in einem Mietvertrag enthalten sind und hierbei die Umlage von Betriebskosten, wie von Ihnen geschildert, vereinbart wurde.
Damit wäre die Umlage von Müllabfuhr, Gartenpflege etc. grds. zulässig. Das Verlangen des Vermieters, auch bezogen auf die Garage nunmehr Betriebskosten zu zahlen , wäre dann im Wege eines Erhöhungsverlangens möglich.
Hier ist jedoch darauf zu achten, dass Betriebskosten nur angesetzt werden dürfen, die ihrer Höhe nach tatsächlich entstanden und nachgewiesen sind. Verlangt der Vermieter also nunmehr auch hinsichtlich der Garage Betriebskostenzahlungen, so könnte man einwenden, dass solche überhaupt nicht angefallen sind. Inwieweit dies der Fall ist, kann derart pauschal nicht beurteilt werden.

Abschließend muss ich Sie jedoch darauf hinweisen, dass eine Vereinbarung über Betriebskosten auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen kann, beispielsweise, wenn Sie Jahrelang die Betriebskostenabrechnung ungerügt hinnehmen.
Es ist daher zu empfehlen, soweit eine Vereinbarung nicht vorliegt oder aber Betriebskosten einzelner Arten tatsächlich nicht angefallen sind aber in der nächsten Betriebskostenabrechnung mit angerechnet werden, diese zu rügen. Ich weise Sie darauf hin, dass Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung binnen 12 Monate nach Zustellung der Betriebskostenabrechnung zu erheben sind.
Auch sollten Sie dem Vermieter schriftlich mitteilen, dass kein Einverständnis hinsichtlich der beabsichtigen Umlage weiterer Betriebskosten Ihrerseits besteht. Zwar kann ein Schweigen auf die Ankündigung des Vermieters nicht als Willenserklärung gesehen werden, jedoch ist es zu Beweiszwecken besser, Ihr mangelndes Einverständnis zu dokumentieren.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen vorerst behilflich sein und verbleibe