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Div. Gründe für Mietminderung


23.02.2005 02:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Die frische Altbauwohnung, in die ich als Erstmieter nach Komplettsanierung und -Modernisierung eingezogen bin (3 OG), weist seit ung. 3 Wochen zahlreiche Wasserschäden im Schlafziemer auf. Die ganze Wand ist vollkommen nass und aus der Decke tropft Wasser. Unter solchen Wasserschäden ist die Verputzung (unterschiedliche Farben) zum Teil abgeschält und auf der Wand und auf der Decke sind große Wassermuster zu erkennen. Diese Wand ist ung. 40cm dick und hat einen Fenster. Schimmelpilz ist noch nicht zu erkennen, aber ich gehe davon aus, dass es nicht lange dauern wird, bis er kommt.
Der Vermieter wurde sofort nach dem Wasserschäden informiert und hat einen Dachdecker bei bestellt. Der Dachdecker war vor einer Woche bei uns im Haus und konnte mit dem Schaden nichts anfangen und teilte mit, dass er den Vermieter über die Mängel unterrichten wird. Seit dem ist nichts geschähen.
Andererseits funktioniert die Heizung in einigen Zimmern nur ab und zu. Sie wird entweder zu heiß oder bleibt kalt. Ein Arbeitszimmer weißt sogar einen Wandriss auf – dadurch bleibt sie immer kalt, obwohl die Heizung aufgedreht ist.
Im Keller liegen von anderen Bewohnern die Sperrmühlsachen schon 3 Monaten gestapelt auf dem Flur – möglicher Brandgefahr!
Eine Freisprechanlage ist im 5 Stockigen Haus nicht vorhanden, was dazu führt, dass im Haus ständig vom fremdem geklingelt wird, und man auf die Treppe gehen sollte, um nachzufragen, wer ins haus möchte. Dabei habe ich mehrere Male die Postpakete verpasst.

Meine Fragen sind:
Steht mir eine Mietminderung zu, in welcher Höhe und in welcher Form sollte der Vermieter darüber informiert werden. (eine Telefonische Ankündigung bez. Wasserschäden wurde vor 3 Wochen abgegeben).


Sehr geehrter Raztsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Zur Minderung der Miete sind Sie nach 536 BGB berechtigt, wenn die Mietsache mit einem die Gebrauchstauglichkeit mindernden Mangel behaftet ist. Diese Voraussetzung dürfte nach Ihrer Schilderung vorliegen, da Sie unter den geschilderten Bedingungen das Schlafzimmer gegenwärtig nicht oder nur sehr eingeschränkt nutzen können.

Auch die Heizungsproblematik stellt einen Mangel dar, da Sie als Mieter das Recht auf eine ordnungsgemäße Beheizung der Mieträume haben und weder zu warme noch zu kalte Temperaturen (< 20 C) akzeptieren müssen. Sofern nach Ihrem Bezug ein Riss in der Wand aufgetreten ist, ist dies ein weiterer Mangel, der Sie zur Minderung berechtigt.

Daß im Keller noch Sperrmüll herumliegt, ist zwar ärgerlich, wird aber nicht so erheblich sein, daß dadurch die Wohnqualität mehr als unerheblich gemindert ist. Gleiches gilt für das Fehlen der Freisprechanlage, die ja gar nicht erst mitvermietet wurde, sondern schon bei Bezug nicht vorhanden war und kein "Muß" darstellt.

Wegen der geschilderten Mängel halte ich aber eine Mietminderung im Bereich von 25 bis 35% der Miete für angemessen, wobei eine verbindliche Auskunft natürlich nur bei genauer Kenntnis des Umfanges der Schäden getroffen werden kann.

Sie sollten nun den Vermieter schriftlich über die geschilderten Schäden informieren und ihm mitteilen, daß Sie ab sofort - noch für Februar! - die Miete unter Vorbehalt zahlen und eine Mietminderung ausüben werden. Fertigen Sie Fotos und zeigen Sie Zeugen (Freunde, Bekannte) die Räume, damit Sie ggf. später kein Beweisproblem haben.

Wenn Sie bezüglich der Höhe der Minderung auf "Nummer Sicher" gehen möchten, empfiehlt sich die genaue Prüfung durch einen Rechtsanwalt vor Ort. Ansonsten werden Sie mit einer Kürzung der Miete von 25% sicher nicht verkehrt liegen, die Sie, sofern Sie nun den Vorbehalt erklären, auch nach Beseitigung der Mängel noch mit der laufenden Miete verrechnen werden können.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe für Rückfragen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt



--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395

www.andreas-schwartmann.de
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