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Courtage, wann muss wieviel gezahlt werden?


15.05.2006 11:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Hallo,

ich wohne mit einem Kollegen in einer WG. Diese Wohnung ist begehrt, da sie in einem schönen Viertel liegt.
Mein Kollege war Hauptmieter und hat zum 01.08.06 gekündigt, ich war als Untermieter bei ihm gemeldet. Nun wollte ich als Hauptmieter die Wohnung übernehmen und habe einen Termin mit dem zuständigen Makler gemacht (die Verwaltung regelt das nicht mehr).
Er meint nun, dass die Wohnung voll Courtagepflichtig ist, da es ja "kein Ladenhüter" sei.

Muss ich die volle Courtage zahlen?

Ich habe doch keine Dienste des Maklers in Anspruch genommen. Ich brauche keine Besichtigung, keinen Schlüssel, keine Vermittlung, nix. Ich wohne dort doch schon seit 3 Jahren. Einen Teil der Courtage kann ich ja verstehen, für Umschreibung des Vertrages oder weil der Makler EINMAL die Wohnung gesehen und mit uns gesprochen hat.
Der Vermieter hat mich als Nachmieter schon akzeptiert, es liegt jetzt nur noch an mir, ob ich die Courtage zahle oder nicht.
Was kann ich tun? Kann der Makler mich als Mieter nicht akzeptieren, weil ich ihm "zu anstrengend" bin und nicht bereit bin die volle Courtage zu zahlen? Er könnte sich ja einen neuen Mieter suchen, der dann ja die Courtage zahlen muss.

Danke für eine Antwort!
Sehr geehrter Ratsuchender ich möchte Ihre Anfrage auf Grund Ihrer Angaben und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten.

Der Maklervertrag kommt zustande, sobald Ihnen das Provisionsverlangen des Maklers bekannt ist und Sie danach seine Dienste in Anspruch nehmen. Etwas anders ergibt sich nur, wenn sie die Dienste zwar in Anspruch nehmen, aber der Provisionspflicht ausdrücklich widersprechen.

In folgendem Fall findet das Wohnungsvermittlungsgesetz Anwendung, da es um die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrages über Wohnraum gegenüber dem Wohnungssuchenden geht.

Danach regelt § 2 I folgendes:
Ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume steht dem Wohnungsvermittler nur zu, wenn infolge seiner Vermittlung oder infolge seines Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt.
§ 2 I macht somit den Provisionsanspruch in jedem Fall vom Erfolg infolge ursächlicher Maklertätigkeit abhängig. Deshalb besteht kein Anspruch, wenn Mieter und Eigentümer ohnehin abschlussbereit sind.

Wenn Sie und der Vermieter sich ohnehin einig waren, so hätte der Makler keinen Provisionsanspruch. Da es an seiner ursächlichen Maklertätigkeit fehlt.
In einem etwaigen Prozeß hat der Wohnungsvermittler die Beweispflicht, dass ein Maklervertrag zustande gekommen ist sowie für seine Maklertätigkeit.
Der Anspruch auf Rückzahlung auf zu Unrecht gezahlte Maklerprovision verjährt nach vier Jahren.

Daneben könnte auch noch § 2 II WoVermG Anwendung finden:
§ 2 II WoVermG regelt:
Ein Anspruch nach Absatz 1 steht dem Wohnungsvermittler nicht zu, wenn durch den Mietvertrag ein Mietverhältnis über dieselben Wohnräume fortgesetzt, verlängert oder erneuert wird.
§2 II versagt somit den Provisionsanspruch ganz in Fällen, in denen wirtschaftlich gesehen eine echte Maklertätigkeit überhaupt nicht vorliegt. Normalerweise gilt diese Regelung für Hauptmieter, da aber auch hier wirtschaftlich gesehen keine Maklertätigkeit vorliegt, sollte dies hier auch anwendbar sein. Ein Gericht kann dazu aber auch eine andere Auffassung vertreten.

Daneben hat ein Makler hat keinen Anspruch auf Vermittlungsprovision, wenn er für den Vermieter Tätigkeiten (auch in geringem Umfang) ausübt. Hierzu zählen zum Beispiel Hausmeistertätigkeiten sowie kleinere Reparaturen, oder Überwachung der Hausordnung (AG Siegburg 12 C 312/94). Wenn er alsom wie ein Hausverwalter agiert besteht ohnehin kein Anspruch.
Ein Provisionsanspruch entfällt auch, wenn der Makler wirtschaftlich erheblich mit dem Vermieter verflochten ist.

Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass der Provisionsanspruch nicht besteht, wenn der Mietvertrag nicht aufgrund der Maklertätigkeit zustande kommt oder der Makler für den Vermieter tätig ist.
Der Anspruch selbst würde ohnehin erst mit Abschluß des Mietvertrages fällig werden.


Ich hoffe Ihnen im Rahmen dieser Erstberatung einen Überblick verschafft zu haben.

Ergänzend möchte ich auf folgendes hinweisen. Meine Auskunft umfasst wesentliche Gesichtspunkte die im geschilderten Fall allgemein zu beachten sind. Daneben können weitere Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem ganz anderen Ergebnis führen können. Deshalb sind verbindliche Empfehlungen darüber, ob und wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwältin
Sylvia Vetter

Nachfrage vom Fragesteller 15.05.2006 | 19:51

Vielen Dank für die Antwort.
Eine Frage habe ich dazu noch (Zitat aus dem Wohnvermittlungsgesetz §2) "...kein Anspruch, wenn infolge seiner Vermittlung oder infolge seines Nachweises ein Mietvertrag zustande kommt."

Ich habe mit der Verwaltung direkt nicht gesprochen, die haben gleich abgeblockt "darum kümmert sich Makler X.", deswegen bestand zwischen mir und der Verwaltung VORHER keine Einigung. Erst nachdem der Makler mit dem Vermieter gesprochen hat, habe ich die Zusage bekommen und eine Mieterhöhung, aber um die geht es mir jetzt nicht.

Hat der Makler in diesem Fall dann "vermittelt" und steht im deshalb die Courtage zu?
Was bedeutet "oder infolge seines Nachweises"? Nachweis worüber?

Unter Berücksichtigung meines Einsatzes bedanke ich mich sehr bei Ihnen!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.05.2006 | 12:14

Sehr geehrter Ratsuchender Ihre Anfrage möchte ich wie folgt beantworten:
Es gibt zwei Arten von Maklerverträgen. Es kommt darauf an, was vereinbart ist. Die beiden Arten können auch gleichzeitig vorliegen.
Entweder wird ein Maklerlohn versprochen für der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages oder für die Vermittlung eines Vertrages.

Der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages besteht in einer Mitteilung des Maklers an seinen Auftraggeber, durch die dieser in die Lage versetzt wird in konkrete Verhandlungen über den von Ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. So wenn er Adresse des Objekts benennt, Namen des Vermieters etc.

Die Vermittlung hingegen liegt vor, wenn der Makler bewusst und aktiv auf die Willensentschließung des Vertragspartners des Auftraggebers einwirkt, um dessen Bereitschaft zum Abschluss des gewünschten Hauptvertrages zu fördern.

Für beide gilt aber die Regel, dass ein Anspruch auf Zahlung erst dann besteht, wenn der Hauptvertrag zustande kommt.

Ich gehe aus den Tatsachen davon aus, dass, da Sie bereits die Wohnung kannten, wohl eher ein Vermittlungsmakler vorliegt soweit keine anderweitige schriftliche Regelung vorliegt.

Der Vermittlungsmakler hat dann vermittelt, wenn durch seine Tätigkeit die Abschlußbereitschaft des Dritten gefördert wurde. Dies ist eher eine Tatfrage als eine rechtliche und es kommt immer auf den Einzellfall an. In der Regeln ist ein Vermitteln bei Verhandeln zwischen den Vertragsparteien gegeben. Somit ist es nicht von der Hand zu weisen, dass hier ein Vermitteln angenommen werden könnte. Die Beweislast hat der Makler.

Ergänzen möchte ich auf § 4 und § 5 WoVermG hinweisen:
Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, das zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer übersteigt.

Soweit an den Wohnungsvermittler ein ihm nach diesem Gesetz nicht zustehendes Entgelt, eine Vergütung anderer Art, eine Auslagenerstattung, ein Vorschuß oder eine Vertragsstrafe, die den in § 4 genannten Satz übersteigt, geleistet worden ist, kann die Leistung nach den allgemeinen Vorschriften des bürgerlichen Rechts zurückgefordert werden; die Vorschrift des § 817 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist nicht anzuwenden. Der Anspruch verjährt in vier Jahren von der Leistung an.


Mit freundlichen Grüßen

Sylvia Vetter
Rechtsanwältin

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