Brandschutzauflagen Bestandsgebäude auf 2 Flurstücken

Question

Sehr geehrte Damen und Herren,    ich habe einen Gebäudekomplex in Düsseldorf geerbt. Das Gesamtgrundstück ist als Eckgrundstück Teil einer geschlossenen Straßenrandbebauung. Das Gebäude besteht aus 2 Gebäudeteilen, mit zwei separaten Treppenhäusern &lpar;mit zwei Hausnummern versehen&rpar; als interne Erschließung, auf je einem separaten Flurstück, stellt sich jedoch optisch, vom Straßenbild her als ein zusammenhängendes Gebäude dar.     Die Einteilung des Gebäudes ist historisch bedingt etwas kompliziert:  Ursprünglich umfassten die Gebäude nur KG und EG. Dabei war das 1. Flurstück zur Hälfte bebaut &lpar;im hinteren Bereich gab es einen Innenhof&rpar; und das 2. Flurstück ganzflächig bebaut. Ende der 50er Jahre wurde der Komplex um vier Geschosse aufgestockt. Dabei wurde der Innenhof überdacht und die neu entstandene bebaute Fläche auf Flurstück 1 mit der bestehenden Einheit auf Flurstück 2 verbunden. Die Aufstockung der Obergeschosse befinden sich auf dem ursprünglichen Gebäude &lpar;Flurstück 1 halb und Flurstück 2 voll&rpar;. Die aufgestockten Obergeschosse im 1. und 2. OG enthalten Einheiten, die deutlich dem ein oder anderen Flurstück zuzuordnen sind. Ab dem 3. Obergeschoss umfassen die Obergeschosse die gesamte Fläche Fläche von ungefähr 350 m&#178; je Etage. Diese sind ausschließlich über das Treppenhaus des Gebäudeteils auf Flurstück 1 zu erreichen.    Im Rahmen einer Begehung mit einem Architekten als Gutachter wurde angemerkt, dass insbesondere die Fläche im EG &lpar;Überdachter Innenhof Flurstück 1 und Flurstück 2 voll&rpar; eigentlich eine bauliche Trennung durch eine Brandwand zwischen den Bereichen der beiden Flurstücken aufweisen müsste. Eine Möglichkeit dies zu umgehen wäre jedoch die Vereinigung/Verschmelzung der Flurstücke. Ich habe im Grundbucheintrag nachgeschaut und es sind tatsächlich auch 2 einzelne Grundstücke für das Gebäude eingetragen, also je ein Grundstück per Flurstück.    Ich habe daraufhin im Internet zu diesem Thema recherchiert, und die Möglichkeiten zur Verschmelzung der Grundtücke/Flurstücke und auch die Eintragung von einer Vereinigungsbaulast gefunden. Laut der lokalen Baulastenauskunft ist für die Flurstücke keine Vereinigungsbaulast registriert. Meine Frage ist nun, ob &lpar;1&rpar; für meinen Fall tatsächlich die Brandschutzauflagen eine Trennung der Gebäudeteile in Brandabschnitte nach den Flurstücken erfordert &lpar;Bestandschutz?&rpar; und &lpar;2&rpar; falls dem so ist, ob die Maßnahme der Flurstückverschmelzung oder der Eintragung einer &lpar;rückwirkenden?&rpar; Vereinigungsbaulast eine Lösung für mein Problem darstellt und welche Vor und Nachteile die einzelnen Maßnahmen haben.

Rechtsanwalt Cedric Hohnstock · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrte&lpar;r&rpar; Fragesteller&lpar;in&rpar;,    vielen Dank für Ihr Vertrauen und die Buchung der frag-einen-anwalt.de Flatrate.    Sie können unseren Anwälten nun unbegrenzt Fragen stellen, die 123recht.de-Dokumentengeneratoren benutzen und bekommen darüber hinaus einen Rabatt von 20% auf alle weiterführenden außergerichtlichen Tätigkeiten, die über bloße Rechtsfragen hinaus gehen.    Mein Name ist Rechtsanwalt Cedric Hohnstock und ich heiße Sie herzlich im Namen der beratenden Anwälte willkommen. Ich freue mich, Ihre erste Rechtsfrage beantworten zu können. Wenn Sie Fragen zur Nutzung Ihrer Flatrate haben, können Sie sich jederzeit direkt an den Plattformbetreiber wenden.    Zu Ihrer Frage:    Vielen Dank für Ihre ausführliche Schilderung und das Vertrauen. Ich verstehe sehr gut, dass die Gemengelage aus historischer Bauentwicklung, zwei Flurstücken und nunmehrigen Brandschutzanforderungen bei Ihnen Sorgen auslöst &#8211; zumal im Bestand häufig unklare Genehmigungslagen und gewachsene Strukturen aufeinandertreffen. Im Folgenden ordne ich die Rechtslage ein, zeige die entscheidenden Prüfpunkte auf und bewerte die Optionen &#8222;grundbuchliche Vereinigung/Verschmelzung" versus &#8222;Vereinigungsbaulast" im Hinblick auf die von Ihnen angesprochene Brandwandproblematik.    Ausgangslage und rechtlicher Maßstab    Brandschutzpflichten knüpfen im Bauordnungsrecht primär an die bauliche Realität &lpar;ein Gebäude/eine Anlage&rpar; und die Genehmigungslage, nicht an das rein katastermäßige Zuschnittsbild, an. Mit anderen Worten: Ob zwei Bauteile brandschutzrechtlich als ein Gebäude zu behandeln sind oder als zwei selbständige Gebäude, richtet sich nach der konstruktiven Einheit, Erschließung und funktionalen Zuordnung; die Aufteilung in zwei Flurstücke ist zwar ein starkes Indiz für &#8222;zwei Gebäude auf zwei Grundstücken", aber nicht zwingend.    Maßgeblich sind die Anforderungen der Bauordnung Nordrhein-Westfalen 2018 &lpar;BauO NRW 2018&rpar;. Zu nennen sind insbesondere die allgemeinen Schutzziele und Grundpflichten &lpar;&#167; 3 Abs. 1 und 2 BauO NRW 2018: bauliche Anlagen sind so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halten, dass Leben und Gesundheit nicht gefährdet werden; Brandentstehung und -ausbreitung ist vorzukehren; Rettung von Menschen und wirksame Löscharbeiten sind zu ermöglichen&rpar;, die Anforderungen an Brandabschnitte, Brandwände/Gebäudetrennwände/Gebäudeabschlusswände sowie die Rettungswege.    Für die Frage der &#8222;Trennwand zwischen Gebäuden auf separaten Grundstücken" ist regelmäßig die Pflicht zu Gebäudeabschlusswänden/Brandwänden an oder auf der Grundstücksgrenze einschlägig &lpar;vgl. typologisch &#167; 30 BauO NRW 2018 &#8211; Brandwände; &#167; 31 BauO NRW 2018 &#8211; Gebäudeabschlusswände; jeweils i.V.m. den technischen Baubestimmungen, etwa DIN 4102 und den eingeführten Teilen der DIN 4102/DIN EN 199x&rpar;. Hinzu kommt, dass Abweichungen nur über das Abweichungsinstrument der Bauordnung möglich sind &lpar;vgl. &#167; 67 BauO NRW 2018 &#8211; Abweichungen&rpar;. Für die öffentlich-rechtliche &#8222;Vereinigung im Rechtssinn" ohne Grundbuchverschmelzung dient die Baulast, insbesondere die Vereinigungsbaulast &lpar;vgl. &#167; 83 BauO NRW 2018 &#8211; Baulasten&rpar;.    Einordnung Ihrer Gebäudekonfiguration    Nach Ihrer Beschreibung bilden Erdgeschoss und die aufgestockten Obergeschosse seit Ende der 1950er-Jahre eine bauliche und funktionale Einheit, wobei ab dem 3. Obergeschoss eine durchgehende, nur über das Treppenhaus des Gebäudeteils auf Flurstück 1 erschlossene, zusammenhängende Nutzungsebene mit ca. 350 m&#178; je Etage existiert. Das Erdgeschoss &lpar;überdachter früherer Innenhof auf Flurstück 1 verbunden mit der Bebauung auf Flurstück 2&rpar; ist konstruktiv zusammengewachsen. Wenn zwei Baukörper auf zwei separaten Grundstücken konstruktiv verbunden sind, verlangt das Bauordnungsrecht grundsätzlich eine brandschutztechnisch wirksame Trennung an der Grundstücksgrenze &lpar;Brandwand/Gebäudeabschlusswand&rpar; oder &#8211; wenn diese Trennung entfällt &#8211; eine öffentlich-rechtliche Gleichstellung beider Grundstücke zu &#8222;einem Grundstück" &lpar;Vereinigungsbaulast&rpar; bzw. eine sachenrechtliche Vereinigung im Grundbuch, damit die Situation baurechtlich wie ein einheitliches Gebäude auf einem Grundstück behandelt werden kann. Der Hinweis des hinzugezogenen Architekten, dass eine Brandwand im Erdgeschoss &#8222;eigentlich" erforderlich wäre, ist vor diesem Hintergrund folgerichtig: Ohne Behandlung als einheitliches Grundstück bleibt die Verbindung über die Grundstücksgrenze brandschutzrechtlich problematisch.    Bestandsschutz    Der bauordnungsrechtliche Bestandsschutz schützt formell und materiell rechtmäßige Bestände vor nachträglichen Verschärfungen, ist jedoch nicht schrankenlos. Er entfällt oder relativiert sich bei wesentlichen baulichen Änderungen, Nutzungsänderungen, erheblichen Gefahrenlagen oder wenn sicherheitsrechtliche Nachrüstungen zur Gefahrenabwehr verhältnismäßig erforderlich sind. Die höchstrichterliche Rechtsprechung stellt klar, dass auch im Bestand brandschutzrechtliche Nachrüstungen angeordnet werden dürfen, wenn ein hinreichend konkretes Gefahrenpotenzial für Leib und Leben besteht; der klassische, aus Art. 14 GG &lpar;Eigentum&rpar; abgeleitete Bestandsschutz tritt dann hinter den polizeirechtlichen Gefahrenabwehrzweck zurück.    Praktisch bedeutet dies: Selbst wenn die Aufstockung Ende der 1950er Jahre genehmigt wurde, kann die Bauaufsicht heute bei festgestelltem sicherheitsrelevanten Defizit &lpar;z.B. fehlende brandschutztechnische Trennung an der Grundstücksgrenze bei verbundenen Gebäuden&rpar; Nachrüstungen verlangen, sofern dies verhältnismäßig ist. Ein pauschaler &#8222;Bestandsschutz" gegen zwingende Brandschutzanforderungen besteht nicht.    Braucht es eine Trennung in Brandabschnitte entlang der Flurstücksgrenze?    Technisch-rechtlich gibt es zwei Wege:    &lpar;a&rpar; Behandlung als zwei selbständige Gebäude auf zwei Grundstücken &#8211; dann ist an der Grundstücksgrenze grundsätzlich eine Gebäudeabschlusswand bzw. Brandwand mit der vorgeschriebenen Feuerwiderstandsklasse herzustellen &lpar;vgl. &#167; 30, &#167; 31 BauO NRW 2018 i.V.m. den Technischen Baubestimmungen&rpar;, es sei denn, es liegt eine rechtmäßig gesicherte Gleichstellung vor.    &lpar;b&rpar; Behandlung als ein einheitliches Gebäude auf einem Grundstück &#8211; dann entfällt die Pflicht zur Gebäudeabschlusswand auf der inneren Grenze, stattdessen gelten die allgemeinen Regeln zur Brandabschnittsbildung innerhalb eines Gebäudes &lpar;je nach Gebäudeklasse, Fläche, Nutzung, Rettungswegkonzept&rpar;.    Ihre architektonische und funktionale Einheit spricht stark für Weg &lpar;b&rpar;. Damit diese öffentlich-rechtlich trägt, genügt nicht die rein faktische Verbindung; erforderlich ist entweder eine sachenrechtliche Vereinigung der Grundstücke im Grundbuch oder die Eintragung einer Vereinigungsbaulast, durch die beide Flurstücke bauordnungsrechtlich wie ein Grundstück behandelt werden. Beides ist in der Praxis anerkannt, um die Pflicht zur Gebäudeabschlusswand an der vormals trennenden Grenze zu vermeiden.    Vereinigungsbaulast versus Grundstücksvereinigung:    Vereinigungsbaulast &lpar;&#167; 83 BauO NRW 2018&rpar;: Sie erklären gegenüber der Bauaufsichtsbehörde &lpar;Bezirksregierung bzw. Bauaufsicht der Stadt Düsseldorf&rpar; notariell beglaubigt, dass mehrere Grundstücke hinsichtlich bestimmter bauordnungsrechtlicher Anforderungen &lpar;hier: Behandlung als ein Grundstück im Sinne der Abstandsflächen-/Gebäudeabschlusswandproblematik&rpar; dauerhaft miteinander verbunden sein sollen. Wirkung: Die Grundstücke werden für die bauordnungsrechtliche Beurteilung wie ein einziges Grundstück behandelt; damit entfällt regelmäßig die Pflicht zur Brandwand an der inneren Grenze. Vorteile: vergleichsweise schneller und kostengünstiger als eine Grundbuchvereinigung; keine Umschreibung sämtlicher Grundpfandrechte nötig; flexibel auch bei asymmetrischen Eigentümerstrukturen &lpar;bei Ihnen liegt identisches Eigentum vor, aber allgemein ist dies ein Vorteil&rpar;; jederzeit widerruflich nur mit Zustimmung der Bauaufsichtsbehörde und aller Belastungsbetroffenen. Nachteile: Die Baulast wirkt &#8222;nur" öffentlich-rechtlich; sie schafft keine sachenrechtliche Einheit im Grundbuch; sie bindet dauerhaft und erschwert isolierte Veräußerungen/Belastungen, weil der Rechtsnachfolger die Baulast gegen sich gelten lassen muss. Eine &#8222;echte Rückwirkung" entfaltet sie nicht; sie legalisiert nicht automatisch frühere, etwa formell illegale Zustände, wohl aber kann sie für die nunmehrige bauordnungsrechtliche Bewertung maßgeblich sein und Grundlage für Genehmigungen/Legalisierungen werden.    Grundstücksvereinigung &lpar;grundbuchrechtliche Verschmelzung&rpar;: Katasterrechtliche Verschmelzung der Flurstücke und anschließende Vereinigung der Grundstücke im Grundbuch &lpar;Vereinigung nach &#167; 5 Abs. 1 GBO&rpar;, notariell zu veranlassen; Voraussetzung sind idente Eigentumsverhältnisse und die Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger zur Umstellung. Wirkung: Es entsteht ein sachenrechtlich einheitliches Grundstück; bauordnungsrechtlich wird die innere Grenze gegenstandslos, sodass die Pflicht zur Gebäudeabschlusswand an dieser Stelle entfällt; die Anlage ist fortan als ein Gebäude auf einem Grundstück zu behandeln. Vorteile: klare dingliche Einheit; keine dauerhafte Bindung über das Baulastenverzeichnis; erleichtert spätere Finanzierungen/Verwertungen, da keine &#8222;Schattenverpflichtung" aus Baulasten besteht. Nachteile: höherer Aufwand &lpar;Notar, Grundbuch, Kataster, ggf. Neuordnung von Grundpfandrechten&rpar;, einmal vollzogen weniger flexibel als eine Baulast; keine &#8222;Rückwirkung" im Sinne einer automatischen Heilung früherer Rechtsmängel &#8211; auch hier bleibt die formelle Genehmigungslage maßgeblich.    Praxishinweis: Beide Wege sind anerkannt, um die Funktion einer inneren Grundstücksgrenze bauordnungsrechtlich zu neutralisieren. Für die konkrete brandschutztechnische Ausgestaltung &lpar;Rettungswege, Brandabschnitte, Feuerwiderstandsdauern, Leitungsführung, Abschottungen, ggf. Rauchabschnitte&rpar; bleibt unabhängig vom gewählten Weg ein schlüssiges Brandschutzkonzept erforderlich; die Vereinigung ersetzt keine materiellen Brandschutzanforderungen, sie verschiebt nur den rechtlichen Prüfmaßstab von &#8222;zwei Gebäuden an der Grenze" hin zu &#8222;ein Gebäude im Inneren".    Rettungswege, Erschließung und Obergeschosse    Dass ab dem 3. OG die Erschließung ausschließlich über das Treppenhaus des Gebäudeteils auf Flurstück 1 erfolgt, ist brandschutzrechtlich relevant, weil die Zahl und Führung notwendiger Rettungswege, die Aufteilung in Nutzungseinheiten sowie die Größe zusammenhängender Brandabschnitte an die Gebäudeklasse, Nutzung &lpar;Wohnen/Gewerbe/Mischung&rpar;, Grundfläche und Erschließung anknüpft. Je nach Nutzung könnte sich eine Pflicht zu zwei voneinander unabhängigen Rettungswegen ergeben; alternativ sind technische Kompensationen &lpar;z.B. Rauchschutz-Druckanlagen, Brandmeldeanlage, automatische Löschanlagen&rpar; denkbar. Dies ist mit einem Brandschutzplaner zu klären und &#8211; soweit erforderlich &#8211; bauaufsichtlich zu genehmigen &lpar;vgl. &#167; 3, &#167; 37 ff. BauO NRW 2018 zu Rettungswegen und technischen Anlagen i.V.m. den Technischen Baubestimmungen&rpar;.    Bestands- oder Nachrüstpflicht im Erdgeschoss    Wenn die Bauaufsicht die beiden Gebäudeteile mangels Vereinigungsbaulast oder sachenrechtlicher Vereinigung als zwei Gebäude auf zwei Grundstücken wertet, wird sie regelmäßig eine brandschutzwirksame Trennung an der Grundstücksgrenze verlangen &lpar;Brandwand/Gebäudeabschlusswand mit den geforderten Feuerwiderstandsklassen und Anschlüssen&rpar;. Dieser &#8211; baulich aufwändige &#8211; Weg lässt sich in der Praxis durch Vereinigungsbaulast oder Grundstücksvereinigung vermeiden, sofern das Gesamtkonzept im Übrigen die Schutzziele erfüllt. Der vielzitierte &#8222;Bestandsschutz" schützt Sie nicht sicher vor einer entsprechenden brandschutzrechtlichen Anordnung, wenn die Behörde eine konkrete Gefahrenlage annimmt; dies entspricht der ständigen Rechtsprechung zur Zulässigkeit sicherheitsrechtlicher Nachforderungen im Bestand..    Vorgehensplan, um Rechtssicherheit und Wirtschaftlichkeit zu verbinden    Akteneinsicht: Ich empfehle die Einsichtnahme in die Bauakten bei der Bauaufsicht &lpar;Genehmigungen der 1950er-Jahre, etwaige spätere Nachträge/Nutzungsänderungen, Bestandspläne&rpar;. Nur so lässt sich der Umfang eines etwaigen formellen Bestandsschutzes tragfähig bestimmen.    Brandschutzkonzept: Beauftragung eines/einer qualifizierten Brandschutzplaner:in mit einer Bestandsaufnahme &lpar;insbesondere Brandabschnitte, Rettungswege, Bauteilqualitäten, Leitungsabschottungen, Treppenhauskonzept&rpar;.    Vorabstimmung: Ein qualifiziertes Vorgespräch mit der Bauaufsicht &lpar;Technische Klärung, ob bei Vorlage einer Vereinigungsbaulast oder nach Grundstücksvereinigung auf die Brandwand an der inneren Grenze verzichtet werden kann&rpar;.    Rechtsinstrument wählen: Wenn Sie Flexibilität, geringere Initialkosten und schnelle Umsetzbarkeit wünschen, spricht viel für die Vereinigungsbaulast &lpar;&#167; 83 BauO NRW 2018&rpar;. Wenn Sie eine saubere, dauerhafte Eigentums- und Finanzierungsbasis bevorzugen, ist die Grundstücksvereinigung nach &#167; 5 Abs. 1 GBO &lpar;nach katasterlicher Verschmelzung&rpar; regelmäßig die robustere Lösung.    Genehmigungs-/Abweichungsverfahren: Soweit einzelne Detailpunkte von den Regelforderungen abweichen, ist ein Abweichungsantrag nach &#167; 67 BauO NRW 2018 zu stellen; dessen Erfolg hängt am Schutzzielnachweis.    Wirtschaftliche Bewertung: Die Kosten einer nachträglichen Brandwand im EG sind erfahrungsgemäß erheblich &lpar;Statik, Fundament, Durchdringungen, Fugenanschlüsse, ggf. Nutzungsunterbrechung&rpar;. Die Baulast/Grundstücksvereinigung ist oft deutlich kostengünstiger &#8211; verlangt aber, dass das Gesamtsystem &lpar;Rettungswege, Brandabschnittsflächen&rpar; in sich stimmig ist.    Antworten auf Ihre Kernfragen in Kurzform:    &lpar;1&rpar; Erfordert der Brandschutz die Trennung in Brandabschnitte entlang der Flurstücksgrenze? Ohne öffentlich-rechtliche Gleichstellung zu &#8222;einem Grundstück" &lpar;Vereinigungsbaulast&rpar; oder sachenrechtliche Vereinigung ja: Dann ist regelmäßig eine Gebäudeabschlusswand/Brandwand an der inneren Grenze erforderlich &lpar;vgl. &#167; 30, &#167; 31 BauO NRW 2018&rpar;. Ein pauschaler Bestandsschutz schützt Sie hier nicht zuverlässig; bei konkreter Gefahrenlage sind Nachrüstungen zulässig.    &lpar;2&rpar; Reicht eine Flurstücksverschmelzung oder eine Vereinigungsbaulast als Lösung, und welche Vor- und Nachteile haben sie? Ja, beide Instrumente sind geeignet, die Pflicht zur Brandwand an der vormaligen Grundstücksgrenze entfallen zu lassen, weil das Gebäude bauordnungsrechtlich bzw. sachenrechtlich als Einheit behandelt wird. Vereinigungsbaulast &lpar;&#167; 83 BauO NRW 2018&rpar;: schnell, flexibel, öffentlich-rechtliche Bindung im Baulastenverzeichnis; keine sachenrechtliche Einheit, bindet Rechtsnachfolger, keine echte Rückwirkung, aber für zukünftige Beurteilungen wirksam. Grundstücksvereinigung &lpar;&#167; 5 Abs. 1 GBO&rpar;: sachenrechtliche Einheit nach katasterlicher Verschmelzung, klare Eigentums- und Finanzierungsverhältnisse, höherer Aufwand &lpar;Notar/Grundbuch/Gläubigerzustimmung&rpar;, ebenfalls keine echte Rückwirkung.    Gern übernehme ich für Sie die Akteneinsicht, die Koordination mit einem Brandschutzplaner und die Vorabstimmung mit der Bauaufsicht sowie &#8211; je nach Strategie &#8211; die Vorbereitung der Vereinigungsbaulast oder Grundstücksvereinigung. So stellen wir sicher, dass Sie keine unnötigen Kosten in eine Brandwand investieren, die sich durch eine rechtlich saubere Einheitslösung vermeiden lässt, und gleichzeitig die Schutzziele des Brandschutzes zuverlässig eingehalten werden. Wenn Sie mögen, bespreche ich mit Ihnen in einem ersten Gespräch die Genehmigungslage und die wirtschaftlichen Auswirkungen der beiden Wege, damit Sie eine fundierte Entscheidung treffen können.    Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Tag und hoffe, dass ich Ihnen behilflich sein konnte.      Mit freundlichen Grüßen    Cedric Hohnstock  Rechtsanwalt

Brandschutzauflagen Bestandsgebäude auf 2 Flurstücken

Baurecht, Architektenrecht

Rechtsanwalt Cedric Hohnstock

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