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Grenzabstand Niedersachsen, Bestandsgebäude, Teilung

| 08.02.2019 12:51 |
Preis: 50,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Brigitte Draudt


WIr besitzen ein größeres Grundstück mit zwei Häusern darauf (Bundesland Niedersachsen), für beide existiert eine Baugenehmigung.
Da eins der Häuser kurzfristig verkauft werden soll, muss das Grundstück geteilt werden.
Die beiden Bestandsbauten liegen allerdings aufgrund großer Dachüberstände unterhalb der erforderlichen Mindestabstände von 6,0 m (2 X 3 m), sodass nur ca. 5,2 m erreicht werden.
Vermessung ist bereits beauftragt und ich würde beim zu verkaufenden Haus den korrekten Grenzabstand von 3,0 m vermessen lassen. Daher wäre auf unserem Grunstück bis zur Grenze nur ein geringerer Abstand möglich.
Frage:
Ist dieses Vorgehen zu empfehlen oder wäre hier eine Abweichungsgenehmigung (aufgrund Bestandsgebäude) sicherer? Ergänzend: Kann eine Abweichungsgenehmigung auch hinterher (nach Teilung und Verkauf) beantragt werden?



Sehr geehrter Fragesteller,

ich beantworte Ihre Frage gerne wie folgt:
Einschlägig sind hier die Vorschriften der niedersächsichen Landesbauordnung. Ich zitiere sie wie folgt:

§ 5
Grenzabstände
(1) Gebäude müssen mit allen auf ihren Außenflächen oberhalb der Geländeoberfläche
gelegenen Punkten von den Grenzen des Baugrundstücks Abstand halten. 2Satz 1 gilt
entsprechend für andere bauliche Anlagen, von denen Wirkungen wie von Gebäuden
ausgehen, und Terrassen, soweit sie jeweils höher als 1 m über der Geländeoberfläche sind.
3Der Abstand ist zur nächsten Lotrechten über der Grenzlinie zu messen. 4Er richtet sich
jeweils nach der Höhe des Punktes über der Geländeoberfläche (H). 5Der Abstand darf auf
volle 10 cm abgerundet werden.
(2) 1Der Abstand beträgt 0,5 H, mindestens jedoch 3 m. (...) "

"§ 8
Grundstücksteilungen
(1) Durch die Teilung eines Grundstücks, das bebaut ist oder dessen Bebauung
genehmigt ist, dürfen keine Verhältnisse geschaffen werden, die den Vorschriften dieses
Gesetzes oder aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften zuwiderlaufen.
(2) Soll bei einer Teilung eines Grundstücks nach Absatz 1 von Vorschriften dieses
Gesetzes oder von aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften abgewichen werden,
so ist § 66 entsprechend anzuwenden."


"§ 66
Abweichungen
(1) 1Die Bauaufsichtsbehörde kann Abweichungen von Anforderungen dieses Gesetzes
und aufgrund dieses Gesetzes erlassener Vorschriften zulassen, wenn diese unter
Berücksichtigung des Zwecks der jeweiligen Anforderung und unter Würdigung der
öffentlich-rechtlich geschützten nachbarlichen Belange mit den öffentlichen Belangen,
insbesondere den Anforderungen nach § 3 Abs. 1 vereinbar sind. 2Es ist anzugeben, von
welchen Vorschriften und in welchem Umfang eine Abweichung zugelassen wird. 3
§ 83
Abs. 2 Satz 2 bleibt unberührt.
(2) 1Die Zulassung einer Abweichung bedarf eines schriftlichen und begründeten
Antrags. 2Für Anlagen, die keiner Genehmigung bedürfen, sowie für Abweichungen von
Vorschriften, deren Einhaltung nicht geprüft wird, gilt Satz 1 entsprechend.
(3) 1Eine Abweichung wird, wenn die Erteilung einer Baugenehmigung von ihr abhängt,
durch die Baugenehmigung zugelassen. 2Wenn eine Bestätigung nach § 65 Abs. 2 Satz 3
oder eine Entscheidung nach § 65 Abs. 9 oder den §§ 72 bis 75 von der Abweichung
abhängt, wird diese durch die Bestätigung oder die Entscheidung zugelassen.
(4) Wird nach Absatz 1 Satz 1 zugelassen, dass notwendige Einstellplätze innerhalb
einer angemessenen Frist nach Ingebrauchnahme der baulichen Anlage hergestellt werden,
so kann die Baugenehmigung von einer Sicherheitsleistung abhängig gemacht werden.
(5) Abweichungen von örtlichen Bauvorschriften nach § 84 Abs. 1 und 2 dürfen nur im
Einvernehmen mit der Gemeinde zugelassen werden.
(6) Die Absätze 2 und 3 gelten auch für die Erteilung von Ausnahmen und Befreiungen
nach anderen Vorschriften des öffentlichen Baurechts, soweit nichts anderes bestimmt ist."

Wie Sie sehen, ist hier genau der eingetretene Fall beschrieben, so dass eine Abweichungsgenehmigung beantragt werden muss. Unabhängig davon müssen Sie aber ohnehin, wie Sie es bereits veranlasst haben, einen Vermessungsingenieur mit der Neu-Einmessung des Grundstücks beauftragen. Zudem und wiederum unabhängig davon sollten Sie darauf achten, dass im notariellen Kaufvertrag festgehalten wird, dass die entsprechende Genehmigung beantragt/erteilt (je nach Zeitpunkt) worden ist.

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen.

Draudt, Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 08.02.2019 | 14:31

Sehr geehrte Frau Draudt,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Wenn ich Sie richtig verstanden habe können die Aktivitäten auch teilweise parallel stattfinden.
1. Vermessung des neuen Grundstücks mit 3 m Grenzabstand für das neue Grundstück
2. Abweichungsantrag bei Gemeinde stellen >> Genehmigung, Finale Teilung des Grundstücks
Parallel zu Nr. 2: Verkauf Grundstück / Haus mit Vermerk im Kaufvertrag, dass Abweichungsantrag / Teilung beantragt wurde

Passt das so?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.02.2019 | 15:00

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage teile ich gerne folgendes mit:
Ja, wichtig ist dabei, dass Sie beim Notar genau den Stand der Angelegenheit mitteilen und dokumentieren. Ggf. wird eine "noch zu vermessende, zu teilende Fläche" beschrieben in der Urkunde.

Mit freundlichen Grüßen
Draudt, Rechtsanwältin

Bewertung des Fragestellers 08.02.2019 | 15:06

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