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Abrechnung der Hausverwaltung


| 24.09.2007 13:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

zum 1.1.2007 haben wir als Hausverwaltung die Verwaltung eines Mehrfamilienhauses (WEG) übernommen. Die Abrechnung für das Jahr 2006 haben wir auf Basis der vom Vorgänger gelieferten Daten gemacht. Die Entlastung in der WEG-Versammlung lief getrennt: zum einen für die Verwaltung des Jahres 2006 (Vorgänger), zum anderen für die Wohngeldabrechnung (wir). Im Ramen eines Mieterwechsels hat sich nun ein gravierender Fehler in der Abrechnung der letzten 8 Jahre herausgestellt: unser Vorgänger hat in der Abrechnung zwei nebeneinander liegende Wohnungen miteinander verwechselt. Beide Wohnungen sind vermietet. Die Differenz in der Abrechnung beträgt über die gesamten 8 Jahre ca. 1800 €. Was kann (muss) ich nun tun? Wie weit kann (muss) ich nun in die Vergangenheit zurückrechnen. Da die Mieter bei Rückständen nur begrenzte Zeit zur Kasse gebeten werden können: welche rechtlichen Konsequenzen ergeben sich daraus?
Sehr geehrte Ratsuchende,

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform nur dazu dienen soll, Ihnen einen ersten Eindruck der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung/Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden.

Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen. Es können nur die wesentlichen Aspekte des Falles geklärt werden.

Aufgrund Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Die Haftung des berufsmäßigen Verwalters erfolgt folgendermaßen: Zwischen Ihrem Vorgänger und der Wohnungseigentümergemeinschaft dürfte ein schriftlicher Vertrag geschlossen worden sein, wenn es sich um einen berufsmäßigen Verwalter gehandelt hat. Bei diesem Vertrag handelte es sich dann um einen Geschäftsbesorgungsvertrag nach §§ 611, 675 BGB.

§ 611 Vertragstypische Pflichten beim Dienstvertrag
(1) Durch den Dienstvertrag wird derjenige, welcher Dienste zusagt, zur Leistung der versprochenen Dienste, der andere Teil zur Gewährung der vereinbarten Vergütung verpflichtet.
(2) Gegenstand des Dienstvertrags können Dienste jeder Art sein.

§ 675 Entgeltliche Geschäftsbesorgung
(1) Auf einen Dienstvertrag oder einen Werkvertrag, der eine Geschäftsbesorgung zum Gegenstand hat, finden, soweit in diesem Untertitel nichts Abweichendes bestimmt wird, die Vorschriften der §§ 663, 665 bis 670, 672 bis 674 und, wenn dem Verpflichteten das Recht zusteht, ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zu kündigen, auch die Vorschriften des § 671 Abs. 2 entsprechende Anwendung.

Der Verwalter haftet hierbei nach den allgemeinen Regeln, sofern nicht in dem Vertrag etwas anderes bestimmt ist.


Sollte der Verwalter ein Mitglied der WEG- Gemeinschaft gewesen sein, so hat er nach den Bestimmungen des Auftrages gehandelt, §§ 662 ff. BGB.

§ 662 Vertragstypische Pflichten beim Auftrag
Durch die Annahme eines Auftrags verpflichtet sich der Beauftragte, ein ihm von dem Auftraggeber übertragenes Geschäft für diesen unentgeltlich zu besorgen.

Auch hier haftet der Verwalter nach den allgemeinen Regeln.

Für beide Verwalter gilt: der Wohnungsverwalter haftet nach § 276 BGB für jedes Verschulden, bei Verletzung seiner Pflichten.
§ 276 Verantwortlichkeit des Schuldners
(1) Der Schuldner hat Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten, wenn eine strengere oder mildere Haftung weder bestimmt noch aus dem sonstigen Inhalt des Schuldverhältnisses, insbesondere aus der Übernahme einer Garantie oder eines Beschaffungsrisikos zu entnehmen ist. Die Vorschriften der §§ 827 und 828 finden entsprechende Anwendung.
(2) Fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt.
(3) Die Haftung wegen Vorsatzes kann dem Schuldner nicht im Voraus erlassen werden.

Die Haftung des Verwalters entsteht durch die Verletzung seiner Pflichten aus:
den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (§§ 24, 27, 28)
der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung
Vereinbarungen gemäß § 10 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes
den vertraglichen Regelungen eines Verwaltervertrages

Der Verwalter haftet bei unverständlicher oder unvollständiger Jahresabrechnung (z.B. BayObLG, Beschluss aus 1987, Schadenersatzpflicht bei unberechtigter Erstattung von Verbindlichkeiten an einen Wohnungseigentümer oder auch BayObLG, Beschluss aus 1987, Schadenersatzpflicht bei nicht ordnungsgemäßer Buchführung).

Die Verjährungsfrist beträgt nach § 195 BGB 3 Jahre. Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt nach § 199 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist.

Sie sollten daher nunmehr versuchen, die vergangenen drei Jahre aufzuarbeiten. Der Verwalter haftet für sein Verschulden. Es handelt sich aber ganz klar um einen Anspruch der jeweiligen Wohnungseigentümer gegen den ehemaligen Verwalter und nicht gegen Sie. Sie sind nur für die Abrechnung aus dem Jahre 2006 zuständig, die Sie in Anlehnung an die Daten des Vorgängers erstellt haben. Sie haften also auch nur hierfür.


Ich hoffe, ich konnte Ihnen eine erste rechtliche Orientierung bieten.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen,

Mareike Preu
Rechtsanwältin


www.kanzlei-preu.de

Nachfrage vom Fragesteller 24.09.2007 | 16:55

Sehr geehrte Frau Preu,
wenn ich Sie recht verstanden habe, bin ich für das Jahr 2006 haftbar, obwohl meine Abrechnungen auf den Daten des Vorgängers beruhen. Kann man den Unterschiedbetrag noch vom Mieter einfordern?
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.09.2007 | 17:39

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Sollte die Jahresabrechnung jeweils durch Beschluss der Eigentümerversammlung zustande gekommen sein, ist der Beschluss solange gültig, wie er nicht durch ein Gericht für ungültig erklärt wurde, § 23 WEG. Soweit die Falschberechnung entgegen § 16 WEG, der die Verteilung der Lasten und Kosten regelt, ergangen sein, ist der Beschluss von Grund auf nichtig. Dann können Sie der Wohnungseigentümerversammlung die neue und richtige Berechnung vorlegen und beschließen lassen.

Mit freundlichen Grüßen,

Mareike Preu
Rechtsanwältin

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