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Betriebspflicht Mietvertrag Apotheke

13.04.2011 12:06 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Mack


Guten Tag,

ich möchte meine Apotheke verkaufen, sie ist jedoch u.a. aufgrund der hohen Miete und hoher Fixkosten an einen evt. Nachfolger nicht zu einem angemessenen Preis veräußerbar.

Für den benachbarten Mitbewerber wäre es jedoch interessant meine Apotheke zu kaufen , zu schließen und die freiwerdenden Kunden dann in seinem bestehenden Geschäft zu versorgen. Dies würde sich auch dann rechnen, wenn er meinen Mietvertrag weiterbezahlen müsste.

Problem ist die im zu übernehmenden Mietvertrag benannte 'Betriebspflicht'. Würde der Erwerber einfach schließen, könnte der Vermieter fristlos kündigen, nach kurzer Zeit einen neuen Wettbewerber evt. bei niedrigerer Miete in den Räumen installieren und den Erwerber mit der Mietdifferenz schadensersatzpflichtig machen Damit hätte der Erwerber natürlich nichts gewonnen.

Meine Idee: der Erwerber betreibt bis zum Ende der Vertragslaufzeit in den Räumen pro forma eine Versandapotheke ohne Publikumsverkehr in der nur ein Anrufbeantworter läuft und nutzt die Räume ansonsten als Lager.

Im Mietvertrag steht wörtlich:

"Mietgegenstand sind Gewerberäume zum Betrieb einer Apotheke"

"Der Mieter ist verpflichtet
a) den Mietgegenstand während der gesamten Mietzeit seiner Zweckbestimmung entsprechend ununterbrochen zu nutzen und eine gut dekorierte Fensterauslage vorzuhalten (Betriebspflicht)
b) den Mietgegenstand weder ganz noch teilweise leer stehen zu lassen"

Weiter Auflagen, z.B. zu Pflichtsortimenten, Öffnungszeiten etc. sind nicht vorhanden.

Der Fall entscheidet sich daran, ob mit der vertraglichen Zweckbestimmung "Apotheke", es dem Mieter freisteht, statt einer "öffentlichen Apotheke" auch eine Versandapotheke ohne Publikumsverkehr in den Räumen zu betreiben.

Bzw. ob durch das "allgemeine Begriffsverständnis" und ggf. im Zusammenhang mit der vertraglichen Pflicht zu einer "gut dekorierten Fensterauslage" der Vermieter sich auf den Standpunkt stellen kann, dass implizit eben nur eine "öffentliche Apotheke" gemeint sein kann.



Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zunächst möchte ich darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung kann durch Ihre Anfrage nicht ersetzt werden.

Dies vorausgeschickt möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten:

Bei dem von Ihnen geschilderten sehe ich zwei verschiedene Probleme.

Zunächst besteht hier das Problem des Nachmieters. Bereits bei der Wohnraummiete hat der Vermieter ein Ablehnungsrecht, bei einem Gewerbemietvertrag wird man dem Vermieter eine noch größere Freiheit zugestehen können.

Nach der Rechtsprechung ist der Vermieter nicht verpflichtet den Mietvertrag mit dem Mieter aufzuheben und einen von dem Mieter vorgeschlagenen Ersatzmieter zu akzeptieren.

Dies gilt auch dann, wenn der vorgeschlagene Ersatzmieter die höchste Ablösesumme für die Mietsache zahlen will.

Mit anderen Worten: Falls in Ihrem Mietvertrag nicht ausnahmsweise ein Recht vereinbart ist einen Nachmieter stellen zu können, kann schon an diesem Punkt die Weitervermietung scheitern.

Zu Ihrer Frage bzgl. der Betriebspflicht:

Wie zuvor erwähnt ist der Vermieter von Gewerbemieträumen in der Vertragsgestaltung freier, auch bzgl. der Zweckbestimmung.

In Ihrem Vertrag ist nach Wortlaut und Sinn der Regelung der Betrieb einer Apotheke vereinbart. Dies ist rechtlich ohne weiteres zulässig.

Wenn der Nachmieter – oder Sie selbst – die Räumlichkeiten lediglich als Lager o.ä. nutzen, so würde ich darin eine Änderung der Zweckbestimmung sehen, die der Vermieter grundsätzlich untersagen kann.

Auch eine „Versandapotheke" ohne Publikumsverkehr mit einem Anrufbeantworter halte ich für problematisch. Aus dem Wortlaut der Klausel („gut dekorierte Fensterauslage vorzuhalten") ergibt sich, daß es dem Vermieter gerade auf ein öffentliches Geschäft ankommt.
Daher dürfte auch eine Versandapotheke gegen die vereinbarte Betriebspflicht verstoßen.

Endgültig kann man dies jedoch nur nach Durchsicht des gesamten Vertrages entscheiden.

Nach Ihren bisherigen Angaben sehe ich allerdings nur die Möglichkeit, daß Sie bzw. der Nachmieter eine entsprechende Änderung des Mietvertrages mit dem Vermieter vereinbaren.

Ich bedauere Ihnen kein anderes Ergebnis übermitteln zu können, aber hoffe trotzdem Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick gegeben zu haben und stehe für eine weitergehende Beratung gerne zur Verfügung.
Sie können mich bei weiteren Fragen auch über die Direktanfrage kontaktieren.

Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Tag und verbleibe mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt


________________________________________________________
Rechtsanwalt Thomas Mack
Throner Str. 3
60385 Frankfurt a.M.
Tel.: 0049-69-4691701
E-mail: tsmack@t-online.de


Nachfrage vom Fragesteller 14.04.2011 | 15:15

Ich sehe mit Spitzfindigkeiten bei der Auslegung des Vertrages komme ich hier nicht weiter. Alles wird anscheinend in dem Sinne ausgelegt, wie es der VERMIETER in Wahrung seiner Interessen wahrscheinlich gemeint hat.

Ihre ersten Ausführungen, dass ein Nachmieter grundsätzlich nur mit Zustimmung des Vermieters benannt werden kann, man also wenn es der Vermieter so will für die gesamte Zeit selbst haftbar bleibt, war mir neu.

Allerdings scheint hier ein Missverständnis vorzuliegen: es geht bei mir wie ich eingangs erwähnte nicht um Geschäftsaufgabe und anschließende Nachmietersuche, sondern um den Verkauf des lebenden Betriebes als Ganzes.

Hierzu steht im Vertrag:

>>

12.0 Untermiete und Rechtsnachfolge

[...]

Dieser Vertrag gilt für und gegen die Rechtnachfolger der Parteien, soweit das Vertragsverhältnis wirksam auf diese übergeht, z.B. als Folge von Fusion, Veräußerung, Erbfall und dergleichen.[...] Sollten sich hierdurch Änderungen hinsichtlich der Bonität des Mieters ergeben, ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich.

<<

Hieraus ergibt sich doch zweifelsfrei, dass bei Veräußerung des Betriebes als Ganzes, der Vermieter lediglich bei einer glaubhaft gemachten wesentlichen Minderung der Bonität des Mieters seine Zustimmung zum Übergang des Mietvertrages versagen kann und ansonsten gar nicht. Oder irre ich mich da?

Über eine kurze Klarstellung würde ich mich freuen.

Viele Grüße

Lorenz Weiler

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.04.2011 | 11:09

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne möchte ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Die von Ihnen zitierte Klausel verbessert natürlich Ihre Rechtsposition.

Wie ich in meiner Stellungnahme erwähnte, besteht die Problematik bzgl. des Nachmieters nur wenn dies im Mietvertrag nicht abweichend geregelt ist.

Die von Ihnen zitierte Klausel würde ich als abweichende Regelung sehen, die Ihnen grundsätzlich das Recht zur Veräußerung gibt und dem Vermieter nur bei mangelnder Bonität des neuen Mieters ein Einspruchsrecht gibt.

Allerdings bleibt es bei den Vorbehalten bzgl. einer Versandapotheke. Hier wird eine Absprache mit dem Vermieter notwendig sein, falls die Zweckbestimmung geändert werden soll.


Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten und wünsche Ihnen noch ein schönes Wochenende.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt

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